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Cuándo vender su propiedad de inversión: todos los indicadores a considerar

Para el registro, creo que el mejor período de tenencia de bienes raíces es para siempre. Al no vender, los propietarios de bienes raíces se montan en la ola de inflación imparable y nunca tienen que pagar comisiones onerosas ni impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo. Pero para siempre es mucho tiempo.

Hace 10 años, tenía la mentalidad de comprar tantas propiedades de inversión como fuera posible para generar suficientes ingresos de alquiler para nunca tener que volver a trabajar un día. Estaba enamorado de usar el dinero de otras personas para comprar un activo real que tendía a aumentar de valor con el tiempo. Además, me encantó recibir un flujo constante de ingresos por alquileres que se utilizó para pagar el dinero que pedí prestado del banco. Capturar el 100% de los beneficios económicos con solo un pago inicial del 20% me pareció demasiado bueno para ser verdad, así que presioné lo más que pude.

Hoy, ya no tengo la misma tolerancia para tratar con inquilinos y problemas de mantenimiento. Es curioso cómo cambian nuestras actitudes a medida que envejecemos. No creas ni por un segundo que tus actitudes sobre el trabajo, la vida y el dinero tampoco cambiarán.

Después de un tremendo aumento en los precios de las propiedades, he notado que más personas comienzan a preguntar cuándo vender. En cuanto a su residencia principal, trate de esperar el mayor tiempo posible. Si eres un inquilino, esta publicación te dará una buena idea de la mentalidad del vendedor cuando sea tu turno de comprar finalmente.

Consideraciones sobre cuándo vender una propiedad de inversión

1) Cuando tienes un evento importante en la vida. Hay algunos eventos vitales clave que justifican la reevaluación de la propiedad de propiedades de inversión: un nuevo miembro de la familia, una muerte en la familia, un terrible accidente que requiere cuidado adicional, un despido no deseado, o una reubicación del trabajo, por nombrar algunos. puede requerir más tiempo o dinero. Si no puede trabajar, algunos eventos de la vida pueden requerir que conserve su propiedad de alquiler para obtener ingresos semi-pasivos.

2) cuando tienes mayorfuentes de ingreso pasivo.Además de los ingresos por alquiler, hay ingresos por dividendos, ingresos por bonos, ingresos REIT, ingresos por crowdfunding inmobiliario, ingresos P2P, ingresos por CD e ingresos por regalías. Es importante tener un flujo de ingresos pasivo diversificado porque nunca se sabe qué clase de activo puede ser golpeado y qué clase de activo florecerá. Para su revisión, he clasificado convenientemente las mejores fuentes de ingresos pasivos en el cuadro a continuación.

Con un puntaje de actividad de 6 (10 es el mejor con la menor cantidad de actividad requerida), la propiedad de alquiler es el flujo de ingresos pasivos que requiere la mayor cantidad de actividad. Esto está bien si compara los ingresos de alquiler con los ingresos del trabajo diario (puntaje de actividad 1). Pero si tiene otras fuentes de ingresos pasivos que generan tanto o más, entonces los bienes raíces se vuelven menos óptimos.

Los mejores ocho flujos de ingresos pasivos clasificados - Financial Samurai

Haga clic en el cuadro para leer el artículo detallado sobre cada inversión.

En mi caso, nunca anticipé que mi negocio en línea crecería a varias veces el ingreso neto de mi propiedad de alquiler. Solo mis ventas de libros de negociación de indemnización generan más ingresos pasivos que mi alquiler de condominio Pacific Heights 2/2 de $ 1,000,000 con cero trabajo requerido. Los ingresos en línea son muy superiores a los ingresos de alquiler una vez que se inician debido a la falta de mantenimiento, sin impuestos a la propiedad, sin inquilinos y escala ilimitada.

3) Cuando su tasa de capitalización es inferior a la tasa de rendimiento libre de riesgo.Piense en una tasa de capitalización como su rendimiento neto de alquiler. La tasa de capitalización se puede calcular como el ingreso operativo neto / valor de la propiedad. El NOI se calcula restando todos los gastos del ingreso bruto de alquiler. Si la tasa de capitalización es inferior a lo que puede ganar en un bono del Tesoro a 10 años sin riesgo, no debe hacer nada, debería considerar vender porque no se le compensa adecuadamente por el riesgo que está tomando.

Los ingresos brutos de alquiler de mi casa son ~ $ 100,000 al año. Su NOI es de aproximadamente $ 75,000. Por lo tanto, mi tasa de capitalización en mi precio de compra de $ 1,525,000 es de 4.93%. No está mal, dado que es ~ 2.6% más alto que la tasa de rendimiento libre de riesgo. Sin embargo, mi tasa de capitalización en el valor de mercado actual es solo del 2.7%, un nivel muy cercano al rendimiento de los bonos a 10 años. Si tuviera que gastar $ 9,000 al año en un administrador de propiedades, que es lo que creo que se requiere para encontrar un inquilino premium y mantener mi cordura, mi tasa de capitalización cae a solo 2.4% según el precio de mercado actual. Ahora, si agrega mis $ 20,000 al año en costos de intereses hipotecarios, mi rendimiento neto de alquiler es aún menor.

Lugares como San Francisco, Hong Kong, Londres y la ciudad de Nueva York han tenido tasas de capitalización bajas durante décadas porque los inversores han apostado por la apreciación del capital. Sin embargo, a medida que el mundo se vuelve más conectado debido a la tecnología, pronostico que las tasas de capitalización aumentarán a medida que los precios de las propiedades eventualmente se vuelvan a basar en fundamentos de ganancias a largo plazo.

Los peores mercados para ser propietario por tasas de capitalización

SF es el peor mercado para ser un arrendador en Estados Unidos según la tasa de capitalización. HomeUnion, Zillow

4) Cuando puedes BURL como un campeón. BURL = Comprar utilidad, alquilar lujo. Si puede asignar fácilmente capital a propiedades de inversión que se negocian con múltiplos de renta anual bruta baja (tasa de capitalización alta) para generar un flujo de efectivo tremendo para pagar una propiedad de renta en un lugar increíble que se negocia con un múltiplo de ganancias anuales brutas altas baja tasa de capitalización), entonces debes ir por ello. Este arbitraje es uno de los mejores trucos de estilo de vida y dinero que he inventado.

Vea mi publicación: La regla de inversión inmobiliaria a seguir

Los mejores mercados para ser propietario

BURL = Poseer en Cleveland, alquilar en Maui. Incluso Lebron llama a Los Ángeles su hogar y planea irse de Cleveland el año próximo.

5) Cuando la alegría de ser dueño es menor que la alegría de hacer algo más importante. Cuanto más dinero ganes, menos alegría experimentarás al recaudar ingresos de alquiler. Es como comer tu quinta rebanada de tarta de manzana no es tan agradable como la primera.

Aunque los ingresos por alquileres representan aproximadamente el 50% de mis ingresos pasivos totales, los ingresos netos por alquileres representan menos del 10% de mis ingresos totales. Aunque siempre me sentiré orgulloso de conducir por una de mis propiedades, la alegría simultánea que también sentí se ha desvanecido. En cambio, ahora veo las propiedades de los generadores de ingresos puros, sin los recuerdos nostálgicos. Tan pronto como pueda eliminar la emoción de sus inversiones, se convertirá en un mejor inversor.

6) Cuando hay una gran oferta de propiedades en la tubería.El rendimiento de los precios inmobiliarios se determina en gran medida por el crecimiento de los empleos, los ingresos y la oferta. Si ve una gran cantidad de condominios en los próximos años, inevitablemente habrá una presión a la baja en los precios. La clave es vender antes de El mercado se inunda. La presión sobre los precios siempre es peor una vez que los condominios / casas nuevas salen al mercado porque la gente generalmente subestima su impacto.

Suministro y construcción de nuevos apartamentos de lujo en Nueva York, Dallas, Atlanta, Los Ángeles, Nashville, San Francisco

7) Cuando los propietarios de viviendas son objeto de aumentos excesivos de impuestos.A los gobiernos municipales y estatales les encanta hacer que los propietarios paguen por nuevos proyectos a través de mayores impuestos a la propiedad en lugar de aumentar los impuestos o las tarifas a los clientes. Por ejemplo, en lugar de aumentar las tarifas de trenes en el Área de la Bahía de SF, el gobierno decidió hacer que los propietarios paguen impuestos a la propiedad más altos durante los próximos 10 años para financiar un bono de tren de $ 3.5B. Tomo el tren una vez cada seis meses porque apenas llega a tiempo.

Aunque una conclusión lógica sería que los impuestos a la propiedad más altos conducirán a alquileres más altos, a menudo lleva tiempo pasar el costo adicional al inquilino. Si parece haber un final a la vista para impuestos a la propiedad cada vez más altos (residentes de NJ, IL, CA en particular), puede ser hora de hacer un intercambio 1031 a un estado más favorable a los impuestos.

Actualmente estoy pagando $ 21,875 al año en impuestos a la propiedad en una casa que tiene un valor tasado de $ 1,890,000 (= 1.18%). Algunos dirían que es genial porque el valor de mercado es más alto, lo que significa que realmente debería pagar más de $ 30,000 en impuestos a la propiedad. Pero en mi opinión, a $ 21,875 al año, el monto del impuesto a la propiedad ya es demasiado alto. $ 21,875 es más de lo que algunas personas pagan en alquiler al año.

En contraste, una casa valorada en $ 1,890,000 en Honolulu solo pagaría una factura anual de impuestos a la propiedad de $ 5,670, o aproximadamente la cuarta parte del monto que pago en San Francisco. Por lo tanto, cualquier persona que desee realizar un arbitraje geográfico de los impuestos sobre la propiedad de los EE. UU. Debe considerar comprar un hogar en Hawai. Hawái ocupa el puesto número 50 en términos de porcentaje de impuestos a la propiedad por estado en Estados Unidos, y ocupa el puesto número 1 en términos de calidad de vida en myopinion.

Monto del impuesto a la propiedad por estado

NJ e Illinois tienen las tasas impositivas de propiedad más altas del país

8) Cuando los bienes inmuebles mandan más del 50% de su patrimonio neto. No recomiendo que nadie tenga más del 50% de su patrimonio neto en una clase de activo a largo plazo, especialmente si se utiliza deuda para adquirir el activo. A medida que avanza hacia la independencia financiera, es mejor tener tres o cuatro clases de activos principales, cada una de las cuales representa el 25% – 33% de su patrimonio neto. Es importante tener clases de activos que zigzagueen cuando otros lo hacen. O tener activos que generan ingresos mientras que otros se desmoronan. Durante la crisis financiera, muchos estadounidenses fueron aniquilados porque más del 80% de su patrimonio neto estaba vinculado a su residencia principal.

Aquí está mi gráfico de asignación de patrimonio neto favorito por edad para aquellos con personalidades que pueden hacer. Puede leer mis otras recomendaciones de asignación de patrimonio neto aquí.

Asignación de patrimonio neto recomendada: modelo de autoconfianza

9) Cuando comienza a exceder la ganancia libre de impuestos de $ 250K / $ 500K. El gobierno le permite pagar cero impuestos sobre las ganancias de capital sobre los primeros $ 250K en ganancias para individuos, y los primeros $ 500K en ganancias para parejas casadas para su residencia principal. Si está alcanzando estos límites libres de impuestos y aún es elegible para recibir beneficios si ha vivido en su hogar durante dos de los últimos cinco años, entonces puede considerar tomar las ganancias libres de impuestos y comprar un nuevo lugar en una parte más barata del país con potencialmente más potencial.

Para diferir los impuestos, puede 1031 cambiar su propiedad de inversión comprando otra propiedad de inversión de mayor valor dentro de los 180 días. Primero deberá comunicarse con una compañía de cambio 1031 para manejar el intercambio. Le costará alrededor de $ 1,000 – $ 2,000 por la posibilidad de realizar dicha transacción. Si no puede encontrar una propiedad de inversión que le guste en 180 días, entonces se comerá el costo de instalación de $ 1,000 – $ 2,000.

10) Cuando haya encontrado un mejor uso de los ingresos.Si cree que tiene una alta probabilidad de obtener un mayor retorno de una inversión diferente con menos riesgo, puede ser una buena idea bloquear sus ganancias. Por ejemplo, después de un aumento del 60% en SF desde 2012, creo que es una buena idea vender y volver a desplegar el capital en bienes inmuebles del corazón donde las valoraciones son mucho más bajas. Al hacer esto, mi cartera de propiedades se diversificará en comparación con tres propiedades en SF y una propiedad en Lake Tahoe.

Incluso el 3% – 4% de los bonos municipales con rendimientos libres de impuestos podrían apreciarse más rápido que los bienes raíces de San Francisco si el mercado se aplana o declina.

Precio medio de la vivienda en EE. UU.

11) Cuando las tasas de comisión se vuelven menos atroces. La tasa de comisión de venta sigue siendo obstinadamente alta en 5% (2.5% para el agente de la lista, 2.5% para el agente del vendedor, también conocido como agente del comprador). Al menos, la tasa ha bajado del 6% hace diez años. ¡No tiene sentido pagarle al agente del comprador una tarifa del 2.5% cuando el agente está tratando de obtener el mejor trato posible para su cliente!

La ironía es que si las tasas de comisión fueran más bajas, probablemente habría vendido una de mis propiedades en 2012, justo antes del aumento masivo. Hay muchas oportunidades para que otras compañías ganen cuota de mercado al socavar la competencia tradicional. El problema es que muchos agentes inmobiliarios alejarán a sus clientes de los listados que no les pagan una comisión del 2.5%.

12) Cuando hay signos de una desaceleración de bienes raíces comerciales. Las transacciones inmobiliarias comerciales pueden verse como un indicador principal del crecimiento de la vivienda residencial. Después de todo, las compañías necesitan primero asegurar el espacio ANTES de contratar a un montón de gente nueva. Las transacciones y los precios comenzaron a mostrar signos de desaceleración en 2016. Las ventas generales de oficinas cayeron un 7% desde 2015, a $ 140.5 BLN. La desaceleración se aceleró en 2017, ya que el volumen de negocios comerciales cayó un 47% interanual en enero, la mayor disminución mensual desde 2009.

Desaceleración de bienes raíces comerciales en América

13) Cuando hay grandes reparaciones próximas. Algunos de los principales gastos recurrentes incluyen un nuevo techo cada 10-20 años, pintura nueva cada 10-20 años, una nueva unidad de HVAC cada 15-30 años, un nuevo calentador de agua cada 10-15 años, reparando las cubiertas cada 20-30 años. años debido a la podredumbre seca y la remodelación de cocinas y baños cada 20-30 años. Es posible que también deba actualizar el cableado eléctrico antiguo al código, que puede costar entre $ 10,000 y $ 50,000 para volver a cablear toda su casa. En San Francisco, si posee un edificio de varias unidades sobre un garaje, es posible que tenga que gastar $ 100,000 – $ 300,000 para modernizar el edificio debido a una nueva ley que se aprobó hace varios años.

14) Antes de que la legislación de vivienda empeore.Los propietarios de viviendas actualmente pueden deducir intereses pagados por hasta $ 1 millón de deuda hipotecaria. Los republicanos del Congreso y los funcionarios de la Casa Blanca buscan reducir el límite a $ 500,000, eliminar las deducciones de impuestos estatales y locales y limitar las deducciones de impuestos a la propiedad a $ 10,000, lo que perjudicaría a los propietarios de viviendas en estados con altos impuestos y propiedades como California, Nueva York y Nueva Jersey el cargo.

Si se implementa esta legislación, California se verá más negativamente afectada, y en todo el país, aproximadamente 1,4 millones se verán negativamente afectados por la suma de $ 3,100 más en impuestos a la propiedad al año según el Centro de Política Fiscal.

Tasa de impuesto sobre la renta por estado

15) Si su área es propensa a desastres naturales.Ciertas áreas son más propensas a desastres naturales como huracanes, terremotos, inundaciones e incendios. Estudie el historial de desastres naturales de su área. Por ejemplo, casi cada 5-10 años hay un huracán masivo que causa estragos en la costa del golfo. En 2017, ese huracán fue Harvey que inundó Houston, Texas. En 2012, fue el huracán Sandy. Y en 2005, fue el huracán Katrina. En el área de la Bahía de San Francisco, los terremotos masivos han causado grandes daños cada 30-50 años.

Si ha pasado un tiempo desde que ocurrió un desastre natural, si no tiene seguro contra desastres naturales, o si no puede pagar el deducible o las primas, es posible que desee descargar algunos riesgos. Solo dos de cada 10 propietarios afectados por el huracán Harvey tienen seguro contra inundaciones. Si pierde su casa, solo queda el valor del terreno. Los costos de construcción oscilan entre $ 100 y $ 500 por pie cuadrado.

Mapa de áreas de alto riesgo de los Estados Unidos para desastres naturales

Monta la ola de inflación hasta que no puedas aguantar más

Ser propietario de bienes raíces es como una guerra de desgaste. Cuanto más tiempo pueda durar, más rico será. Algunos de ustedes tendrán suerte con inquilinos increíbles que se quedan por más de 10 años. Otros experimentarán situaciones que pondrán a prueba tu fe en la humanidad.

Al final del día, el objetivo principal de su propiedad de inversión es generar flujo de efectivo de la manera más sencilla posible. Una vez que el dolor de poseer se vuelve mayor que la alegría de ganar, es hora de vender. Continuamente trabaje hacia ese flujo de ingresos que proporcione el mayor rendimiento con la menor cantidad de trabajo.

Yo personalmente vendí uno de mis alquileres en San Francisco y reinvirtí $ 550,000 de los ingresos en crowdfunding inmobiliario para no solo diversificar mis propiedades inmobiliarias en áreas más baratas con tasas de capitalización 4X-5X más altas, sino también para ganar dinero de manera más pasiva. Con una familia que cuidar ahora, ya no tengo tiempo para mantener una casa y administrar inquilinos.

Explore el crowdfunding inmobiliario: Si está buscando comprar una propiedad como inversión o reinvertir los ingresos de la venta de su casa, eche un vistazo a Fundrise, una de las plataformas de crowdfunding de bienes raíces más grandes de la actualidad. Permiten que todos inviertan en negocios inmobiliarios comerciales de mercado medio en todo el país que antes solo estaban disponibles para instituciones o individuos con un patrimonio neto muy alto. Son los pioneros de los fondos eREIT y están creando un Fondo de Oportunidades para aprovechar las Zonas de Oportunidades eficientes en impuestos. Gracias a la tecnología, ahora es mucho más fácil aprovechar las propiedades de menor valorización y de mayor rendimiento neto de alquiler en todo Estados Unidos.

Embudo de diligencia debida para recaudar fondos

Menos del 5% de las ofertas inmobiliarias que se muestran pasan por el embudo Fundrise

Actualizado para 2019 y más allá.

Cuándo vender su propiedad de inversión: todos los indicadores a considerar
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