La estrategia de inversión inmobiliaria más fácil para construir riqueza

¬ŅCu√°l es una mejor inversi√≥n: bienes ra√≠ces o acciones?


Tenemos magnates de bienes ra√≠ces y tenemos magnates del mercado de valores. Incluso tenemos inversores ricos en bonos, como Bill Gross, que obtiene m√°s de $ 100 millones al a√Īo. Ahora que todo se ha recuperado de la recesi√≥n financiera, me gustar√≠a tener una discusi√≥n abierta sobre qu√© clase de activos proporciona la mayor cantidad de riqueza a largo plazo.

Es importante darse cuenta de que no hay arrendatarios ni magnates de efectivo. El rendimiento del alquiler es siempre -100% cada mes. Mientras tanto, finalmente podemos obtener un 1.7% m√°s o menos en efectivo, especialmente dado que el rendimiento a 10 a√Īos es de solo ~ 0.5% a partir del 2T2020.

En este artículo explicaré por qué tengo preferencia por el sector inmobiliario sobre las acciones (renta variable). Ambos han demostrado ser dignos de construir una gran riqueza con el tiempo.

Por qué los bienes raíces son mejores que las acciones

1) Tienes más control. Cada inversión inmobiliaria que realice lo pone a cargo como CEO. Como CEO, puede realizar mejoras, reducir costos (refinanciar su hipoteca ahora que las tasas han bajado a mínimos históricos), aumentar las rentas, encontrar mejores inquilinos y comercializar en consecuencia.

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Rentabilidad de los bonos a 10 a√Īos

Por supuesto, todav√≠a est√° a merced del ciclo econ√≥mico, pero en general tiene mucho m√°s margen de maniobra para tomar decisiones de optimizaci√≥n de riqueza. Cuando invierte en una empresa p√ļblica o privada, es un inversor minoritario que conf√≠a en la gesti√≥n. A veces, los gerentes cometen fraude o hacen explotar a sus empresas a trav√©s de adquisiciones imprudentes. A nadie le importa m√°s su inversi√≥n que a usted.

2) Apalancamiento con el dinero de otras personas. El apalancamiento en un mercado en alza es algo maravilloso. Incluso si los bienes inmuebles solo registran la inflaci√≥n a largo plazo, un aumento del 3% en una propiedad donde se pone un 20% de descuento es un rendimiento del 15% en efectivo. En cinco a√Īos, habr√° m√°s que duplicado su capital a este ritmo. Las acciones, por otro lado, generan aproximadamente 7% – 9% al a√Īo, incluidos los dividendos. El apalancamiento tambi√©n mata en el camino hacia abajo, as√≠ que recuerde siempre ejecutar los peores n√ļmeros de casos antes de la compra.

3) Impuesto ventajoso. No solo puede deducir el inter√©s de hasta $ 750,000 en deuda hipotecaria en su casa principal a partir de 2019, sino que tambi√©n puede vender su casa principal para obtener ganancias libres de impuestos de hasta $ 250,000 para solteros y $ 500,000 para parejas casadas si vive en la casa por los dos √ļltimos de un per√≠odo de cinco a√Īos. Si usted est√° en el rango de impuestos del 28% o m√°s, le corresponde a usted tener una propiedad. Todos los gastos asociados con la administraci√≥n de sus propiedades de alquiler tambi√©n son deducibles para sus ingresos. Sin embargo, los l√≠mites de ingresos se aplican, as√≠ que aseg√ļrese de no ganar mucho m√°s de ~ $ 166,000 al a√Īo en total.

4) Activo tangible. Los bienes ra√≠ces son algo que puede ver, sentir y utilizar. La vida se trata de vivir, y los bienes ra√≠ces pueden proporcionar una mejor calidad de vida. Las acciones ya no son piezas de papel para eventos, sino s√≠mbolos y n√ļmeros de teletipo. Cuando el mundo llega a su fin, puede buscar refugio en su propiedad. El sector inmobiliario es uno de los tres pilares para la supervivencia, los otros dos son la alimentaci√≥n y el refugio.

5) M√°s f√°cil de analizar y cuantificar Si puede calcular gastos realistas e ingresos por alquiler, eso es todo lo que realmente necesita cuando se trata de valorar una propiedad. Si puede pedir prestado al 3% y alquilar para obtener un rendimiento de m√°s del 6%, es probable que se haya ganado. Los bienes inmuebles son explotables de inmediato si tiene los medios financieros para invertir.

No solo existe el componente de flujo de caja sino tambi√©n el componente de capital subyacente que ayuda a los inversores a crear riqueza. Las acciones requieren que conf√≠es en lo que informa la empresa. Hay innumerables formas para que las empresas den masajes a sus n√ļmeros para que las cosas se vean mejor de lo que realmente son, p. ajustar cuentas por cobrar, agregar ganancias √ļnicas y usar varias estrategias de amortizaci√≥n o depreciaci√≥n para nombrar algunas.

Eche un vistazo a Redfin para conocer las √ļltimas estimaciones, comparables e historial de ventas. Es muy f√°cil investigar sobre bienes ra√≠ces en comparaci√≥n con la b√ļsqueda de acciones.

6) Volatilidad menos visible. El valor de su casa podría estar hundiéndose y nunca lo sabría, ya que no hay un símbolo de ticker diario. Durante los malos momentos, la utilidad de su hogar realmente ayuda a suavizar el golpe mientras disfruta de su hogar y crea grandes recuerdos.

Durante la recesi√≥n de 2008-2009, a√ļn pude disfrutar de mi propiedad de vacaciones en Lake Tahoe 15-20 d√≠as al a√Īo a pesar de que su valor estaba cayendo. Mientras tanto, mirar la televisi√≥n o la pantalla de la computadora me hizo enojar. Cuando su inversi√≥n es menos vol√°til, es mucho m√°s f√°cil mantener el rumbo y no vender al final.

7) Una fuente de orgullo. Ganar dinero por dinero es un sentimiento bastante vac√≠o despu√©s de un tiempo. Cada vez que conduzco por mis propiedades de alquiler me siento orgulloso de haber realizado las compras hace a√Īos. S√© que mi dinero est√° trabajando tan duro como sea posible, as√≠ que no tengo que hacerlo. El sector inmobiliario es un recordatorio constante de que tomar riesgos calculados con el tiempo vale la pena. Hay una sensaci√≥n indescriptible que nadie le dice una vez que ha cerrado su propiedad.

Aunque el banco probablemente posee la mayor parte al principio, literalmente te sientes como el Rey o la Reina de tu castillo. Cuando mueres, puedes transmitir tu orgullo a tus hijos o compa√Īeros m√°s cercanos para que puedan crear sus propios recuerdos.

Además, existe una función de "incremento" en la que sus herederos heredan la propiedad en función del valor de la propiedad en el momento de la aprobación, de modo que la base del costo es mayor, lo que ayuda a reducir la responsabilidad fiscal si la propiedad se vende.

8) M√°s aislado. Los bienes inmuebles son locales. Si ha tomado una buena decisi√≥n de comprar en una regi√≥n econ√≥micamente fuerte, estar√° m√°s aislado de la econom√≠a nacional o de la econom√≠a global. Es probable que la explosi√≥n de Espa√Īa no afecte el alquiler que puede cobrar. El Brexit realmente ayud√≥ a bajar las tasas hipotecarias, ya que los inversores extranjeros compraron bonos del Tesoro de los Estados Unidos. Mire los precios en ciudades superestrellas como Nueva York, Hong Kong, Singapur, Londres, Par√≠s y San Francisco. Caen menos, se recuperan m√°s pronto y ganan m√°s.

Por supuesto, las industrias en su área podrían desaparecer repentinamente y dejarlo roto también. Por supuesto, también es una buena idea diversificarse en regiones de menor costo del país con mayores rendimientos. Lo hago a través del crowdfunding inmobiliario y me concentro en inversiones inmobiliarias en Texas, Nebraska, Utah y Tennessee. Creo que hay un cambio demográfico a largo plazo lejos de las costosas ciudades costeras.

9) El gobierno está de tu lado. No solo obtiene generosas deducciones de impuestos por intereses hipotecarios y ganancias libres de impuestos, sino que obtiene rescates si no puede pagar su hipoteca. El gobierno también persiguió agresivamente a los bancos para obligarlos a extender las modificaciones de préstamos a acreedores malos y buenos. Incluso obtuve un mod de préstamo gratuito recientemente para mi sorpresa. Programas como HARP 1.0 y HARP 2.0 están permitiendo que personas sin fuertes pagos pagados entren en acción.

Hay muchos estados sin recurso, como California y Nevada, que no persiguen sus otros activos si decide dejar de pagar su hipoteca y ponerse en cuclillas durante meses. ¬ŅCu√°ndo fue la √ļltima vez que el gobierno rescat√≥ a inversores individuales de sus inversiones en acciones?

Predicciones futuras de precios de viviendas 2016, 2017, 2018Los precios de las viviendas probablemente comenzar√°n a disminuir en 2018 y m√°s all√°

Razones por las cuales las acciones son mejores que las propiedades inmobiliarias

1) Mayor tasa de rendimiento. Hist√≥ricamente, las acciones han retornado ~ 7-9% al a√Īo en comparaci√≥n con 2-4% para bienes ra√≠ces en los √ļltimos 60 a√Īos. Tambi√©n puede ir al margen para aumentar sus retornos, sin embargo, no recomiendo esta estrategia, dado que su cuenta de corretaje lo obligar√° a liquidar las tenencias para obtener efectivo cuando las cosas van al rev√©s. Su banco no puede obligarlo a obtener efectivo o mudarse mientras pague su hipoteca.

2) Mucho más líquido. Si no le gustan las acciones o necesita efectivo inmediato, puede vender fácilmente sus existencias. Si necesita retirar dinero de bienes inmuebles, podría sacar una línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda, pero es costosa y lleva al menos un mes.

3) Menores costos de transacción. Los costos de transacción en línea son inferiores a $ 5 por operación, sin importar cuánto tenga que comprar o vender. La industria de bienes raíces sigue siendo un oligopolio que todavía fija comisiones a un nivel ridículamente alto de 5-6%. Se podría pensar que la invención de Zillow reduciría los costos de transacción, pero desafortunadamente han hecho muy poco para ayudar a reducir los gastos. Están confabulados con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios porque son su fuente de ingresos publicitarios.

4) Menos trabajo. Los bienes inmuebles requieren una administración constante debido al mantenimiento, los conflictos con los vecinos y la rotación de inquilinos. Literalmente, las acciones se pueden dejar solas para siempre y pagar dividendos a los inversores. Sin mantenimiento, puede centrar su atención en otros lugares, como pasar tiempo con su familia, su negocio o viajar por el mundo. Puede pagar fácilmente a un administrador de fondos mutuos un 0,5% anual para que elija acciones para usted o contratar a un asesor financiero al 1% anual. O simplemente puede administrar y rastrear su cartera usted mismo debido a tantas herramientas financieras gratuitas en línea.

5) M√°s variedad. A menos que seas s√ļper rico, no puedes ser due√Īo de propiedades en Honolulu, San Francisco, R√≠o, √Āmsterdam y todas las otras grandes ciudades del mundo. Con acciones no solo puede invertir en diferentes pa√≠ses, tambi√©n puede invertir en varios sectores. Una cartera de acciones bien diversificada podr√≠a ser menos vol√°til que una cartera de propiedades.

6) Invierte en lo que usas. Uno de los aspectos más divertidos del mercado de valores es que puedes invertir en lo que usas. Digamos que eres un gran fanático de los productos de Apple, las hamburguesas con queso de McDonald's y los pantalones de yoga Lululemon. Simplemente puede comprar AAPL, MCD y LULU. Es una gran sensación no solo usar los productos en los que invierte, sino también ganar dinero con sus inversiones.

7) Beneficios fiscales. Las ganancias de capital a largo plazo y los ingresos por dividendos se gravan a tasas más bajas (15% y 20%) que las cuatro tasas de ingresos W2 más altas (28%, 33%, 35%, 39,6%). Si puede construir su tuerca financiera lo suficientemente grande como para que la mayoría de sus ingresos provenga de dividendos, podría reducir su tasa impositiva marginal hasta en un 20%, dependiendo de la legislación vigente.

8) La cobertura es m√°s f√°cil. Puede proteger sus inversiones inmobiliarias a trav√©s de un seguro. Si ocurre un desastre, a menudo es dif√≠cil hacer que su compa√Ī√≠a de seguros pague los da√Īos, ya que usted tiene la responsabilidad de probar su reclamo. Con las acciones, puede acortar f√°cilmente las acciones o comprar ETF inversos para proteger su cartera del riesgo a la baja.

9) Potencialmente menos impuestos y tasas en curso. La tenencia de la propiedad requiere el pago de impuestos a la propiedad que generalmente equivalen al 1-2% del valor de la propiedad cada a√Īo. Luego est√°n los costos de mantenimiento, los costos de seguro y los costos de administraci√≥n de la propiedad. Puede crear su propia cartera de acciones y bonos individuales por solo $ 5 por operaci√≥n.

O puede tener un asesor de riqueza digital como Betterment, construir y mantener su cartera de inversiones por solo 0.25% al ‚Äč‚Äča√Īo en activos bajo administraci√≥n despu√©s de los primeros $ 15,000. Utilizan su investigaci√≥n y algoritmos basados ‚Äč‚Äčen la teor√≠a de cartera moderna para administrar mejor su dinero en funci√≥n de su tolerancia al riesgo ingresada.

Bienes ra√≠ces versus acciones 20 a√Īos de historia - El desempe√Īo inmobiliario supera

CARACTER√ćSTICAS M√ĀS ADECUADAS PARA INMUEBLES Y EXISTENCIAS

Bienes raíces

* Cree que la riqueza se compone de activos reales, no de papel.

* Sepa d√≥nde quiere vivir durante al menos cinco a√Īos.

* No le va bien en entornos vol√°tiles.

* Asustado f√°cilmente por recesiones.

* Tiende a comprar y vender con demasiada frecuencia. Los altos costos de transacción, irónicamente, le impiden comerciar con demasiada frecuencia.

* Disfruta interactuando con la gente.

* Se enorgullece de la propiedad.

* Le gusta sentirse m√°s en control.

Cepo

* Feliz de ceder el control a aquellos que deberían saber mejor.

* Puede la volatilidad del estómago.

* Tenga una disciplina tremenda para no perseguir manifestaciones y vender cuando las cosas est√°n implosionando.

* Me gusta el comercio.

* Disfrute estudiando economía, política e investigando acciones.

* No quiero estar atado.

* Tener una cantidad limitada de capital para invertir.

El rendimiento de inversión de REIT es superior

No hay mala elección en un mercado alcista

La elección entre invertir en bienes raíces o acciones es como elegir entre comer un pastel de chocolate o un helado de chocolate caliente. Ambos son buenos siempre que no te excedas. Cuando eres más joven, invertir en acciones es más fácil y tiene más sentido ya que tienes menos dinero y tienes más movilidad. A medida que envejece, probablemente quiera establecer algunas raíces, por lo que poseer al menos su residencia principal es beneficioso.

Con las acciones, es fabuloso ver c√≥mo suben las carteras. Pero despu√©s de un tiempo, se vuelve insatisfactorio ver m√°s dinero acumulado en su cuenta de corretaje. El dinero debe gastarse en algo, de lo contrario, ¬Ņcu√°l es el punto de ahorrar e invertir?

Hagas lo que hagas, no poseas nada. La inflación te robará tu felicidad financiera cuando seas mayor y estés menos dispuesto o no puedas trabajar. Activos propios que aumentan con la inflación, como acciones y bienes raíces. No hay ninguna razón por la que no pueda invertir en ambos.

Sugerencias de creación de riqueza

Busque oportunidades de crowdsourcing inmobiliario: Si no tiene el pago inicial para comprar una propiedad o no quiere vincular su liquidez en bienes inmuebles f√≠sicos, eche un vistazo a Fundrise, una de las compa√Ī√≠as de crowdsourcing de bienes ra√≠ces m√°s grandes de la actualidad. El crowdsourcing inmobiliario tambi√©n le permite ser m√°s flexible en sus inversiones inmobiliarias al invertir m√°s all√° de donde vive para obtener los mejores rendimientos posibles. Por ejemplo, las tasas de capitalizaci√≥n son de alrededor del 3% en San Francisco, pero m√°s del 10% en el Medio Oeste y el Sur si est√° buscando retornos de ingresos estrictamente de inversi√≥n.

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