estadisticas web Saltar al contenido

¿Cuál es una mejor inversión: bienes raíces o acciones?

La estrategia de inversión inmobiliaria más fácil para construir riqueza

Tenemos magnates de bienes raíces y tenemos magnates del mercado de valores. Incluso tenemos inversores ricos en bonos, como Bill Gross, que obtiene más de $ 100 millones al año. Ahora que todo se ha recuperado de la recesión financiera, me gustaría tener una discusión abierta sobre qué clase de activos proporciona la mayor cantidad de riqueza a largo plazo.

Es importante darse cuenta de que no hay arrendatarios ni magnates de efectivo. El rendimiento del alquiler es siempre -100% cada mes. Mientras tanto, finalmente podemos obtener un 1.7% más o menos en efectivo, especialmente dado que el rendimiento a 10 años es de solo ~ 0.5% a partir del 2T2020.



En este artículo explicaré por qué tengo preferencia por el sector inmobiliario sobre las acciones (renta variable). Ambos han demostrado ser dignos de construir una gran riqueza con el tiempo.

Por qué los bienes raíces son mejores que las acciones

1) Tienes más control. Cada inversión inmobiliaria que realice lo pone a cargo como CEO. Como CEO, puede realizar mejoras, reducir costos (refinanciar su hipoteca ahora que las tasas han bajado a mínimos históricos), aumentar las rentas, encontrar mejores inquilinos y comercializar en consecuencia.

Visite Credible, mi mercado de préstamos favorito para obtener prestamistas precalificados que compitan por su negocio de forma gratuita en menos de tres meses. Las tasas hipotecarias han vuelto a niveles mínimos históricos.

Rentabilidad de los bonos a 10 años

Por supuesto, todavía está a merced del ciclo económico, pero en general tiene mucho más margen de maniobra para tomar decisiones de optimización de riqueza. Cuando invierte en una empresa pública o privada, es un inversor minoritario que confía en la gestión. A veces, los gerentes cometen fraude o hacen explotar a sus empresas a través de adquisiciones imprudentes. A nadie le importa más su inversión que a usted.

2) Apalancamiento con el dinero de otras personas. El apalancamiento en un mercado en alza es algo maravilloso. Incluso si los bienes inmuebles solo registran la inflación a largo plazo, un aumento del 3% en una propiedad donde se pone un 20% de descuento es un rendimiento del 15% en efectivo. En cinco años, habrá más que duplicado su capital a este ritmo. Las acciones, por otro lado, generan aproximadamente 7% – 9% al año, incluidos los dividendos. El apalancamiento también mata en el camino hacia abajo, así que recuerde siempre ejecutar los peores números de casos antes de la compra.

3) Impuesto ventajoso. No solo puede deducir el interés de hasta $ 750,000 en deuda hipotecaria en su casa principal a partir de 2019, sino que también puede vender su casa principal para obtener ganancias libres de impuestos de hasta $ 250,000 para solteros y $ 500,000 para parejas casadas si vive en la casa por los dos últimos de un período de cinco años. Si usted está en el rango de impuestos del 28% o más, le corresponde a usted tener una propiedad. Todos los gastos asociados con la administración de sus propiedades de alquiler también son deducibles para sus ingresos. Sin embargo, los límites de ingresos se aplican, así que asegúrese de no ganar mucho más de ~ $ 166,000 al año en total.

4) Activo tangible. Los bienes raíces son algo que puede ver, sentir y utilizar. La vida se trata de vivir, y los bienes raíces pueden proporcionar una mejor calidad de vida. Las acciones ya no son piezas de papel para eventos, sino símbolos y números de teletipo. Cuando el mundo llega a su fin, puede buscar refugio en su propiedad. El sector inmobiliario es uno de los tres pilares para la supervivencia, los otros dos son la alimentación y el refugio.

5) Más fácil de analizar y cuantificar Si puede calcular gastos realistas e ingresos por alquiler, eso es todo lo que realmente necesita cuando se trata de valorar una propiedad. Si puede pedir prestado al 3% y alquilar para obtener un rendimiento de más del 6%, es probable que se haya ganado. Los bienes inmuebles son explotables de inmediato si tiene los medios financieros para invertir.

No solo existe el componente de flujo de caja sino también el componente de capital subyacente que ayuda a los inversores a crear riqueza. Las acciones requieren que confíes en lo que informa la empresa. Hay innumerables formas para que las empresas den masajes a sus números para que las cosas se vean mejor de lo que realmente son, p. ajustar cuentas por cobrar, agregar ganancias únicas y usar varias estrategias de amortización o depreciación para nombrar algunas.

Eche un vistazo a Redfin para conocer las últimas estimaciones, comparables e historial de ventas. Es muy fácil investigar sobre bienes raíces en comparación con la búsqueda de acciones.

6) Volatilidad menos visible. El valor de su casa podría estar hundiéndose y nunca lo sabría, ya que no hay un símbolo de ticker diario. Durante los malos momentos, la utilidad de su hogar realmente ayuda a suavizar el golpe mientras disfruta de su hogar y crea grandes recuerdos.

Durante la recesión de 2008-2009, aún pude disfrutar de mi propiedad de vacaciones en Lake Tahoe 15-20 días al año a pesar de que su valor estaba cayendo. Mientras tanto, mirar la televisión o la pantalla de la computadora me hizo enojar. Cuando su inversión es menos volátil, es mucho más fácil mantener el rumbo y no vender al final.

7) Una fuente de orgullo. Ganar dinero por dinero es un sentimiento bastante vacío después de un tiempo. Cada vez que conduzco por mis propiedades de alquiler me siento orgulloso de haber realizado las compras hace años. Sé que mi dinero está trabajando tan duro como sea posible, así que no tengo que hacerlo. El sector inmobiliario es un recordatorio constante de que tomar riesgos calculados con el tiempo vale la pena. Hay una sensación indescriptible que nadie le dice una vez que ha cerrado su propiedad.

Aunque el banco probablemente posee la mayor parte al principio, literalmente te sientes como el Rey o la Reina de tu castillo. Cuando mueres, puedes transmitir tu orgullo a tus hijos o compañeros más cercanos para que puedan crear sus propios recuerdos.

Además, existe una función de "incremento" en la que sus herederos heredan la propiedad en función del valor de la propiedad en el momento de la aprobación, de modo que la base del costo es mayor, lo que ayuda a reducir la responsabilidad fiscal si la propiedad se vende.

8) Más aislado. Los bienes inmuebles son locales. Si ha tomado una buena decisión de comprar en una región económicamente fuerte, estará más aislado de la economía nacional o de la economía global. Es probable que la explosión de España no afecte el alquiler que puede cobrar. El Brexit realmente ayudó a bajar las tasas hipotecarias, ya que los inversores extranjeros compraron bonos del Tesoro de los Estados Unidos. Mire los precios en ciudades superestrellas como Nueva York, Hong Kong, Singapur, Londres, París y San Francisco. Caen menos, se recuperan más pronto y ganan más.

Por supuesto, las industrias en su área podrían desaparecer repentinamente y dejarlo roto también. Por supuesto, también es una buena idea diversificarse en regiones de menor costo del país con mayores rendimientos. Lo hago a través del crowdfunding inmobiliario y me concentro en inversiones inmobiliarias en Texas, Nebraska, Utah y Tennessee. Creo que hay un cambio demográfico a largo plazo lejos de las costosas ciudades costeras.

9) El gobierno está de tu lado. No solo obtiene generosas deducciones de impuestos por intereses hipotecarios y ganancias libres de impuestos, sino que obtiene rescates si no puede pagar su hipoteca. El gobierno también persiguió agresivamente a los bancos para obligarlos a extender las modificaciones de préstamos a acreedores malos y buenos. Incluso obtuve un mod de préstamo gratuito recientemente para mi sorpresa. Programas como HARP 1.0 y HARP 2.0 están permitiendo que personas sin fuertes pagos pagados entren en acción.

Hay muchos estados sin recurso, como California y Nevada, que no persiguen sus otros activos si decide dejar de pagar su hipoteca y ponerse en cuclillas durante meses. ¿Cuándo fue la última vez que el gobierno rescató a inversores individuales de sus inversiones en acciones?

Predicciones futuras de precios de viviendas 2016, 2017, 2018Los precios de las viviendas probablemente comenzarán a disminuir en 2018 y más allá

Razones por las cuales las acciones son mejores que las propiedades inmobiliarias

1) Mayor tasa de rendimiento. Históricamente, las acciones han retornado ~ 7-9% al año en comparación con 2-4% para bienes raíces en los últimos 60 años. También puede ir al margen para aumentar sus retornos, sin embargo, no recomiendo esta estrategia, dado que su cuenta de corretaje lo obligará a liquidar las tenencias para obtener efectivo cuando las cosas van al revés. Su banco no puede obligarlo a obtener efectivo o mudarse mientras pague su hipoteca.

2) Mucho más líquido. Si no le gustan las acciones o necesita efectivo inmediato, puede vender fácilmente sus existencias. Si necesita retirar dinero de bienes inmuebles, podría sacar una línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda, pero es costosa y lleva al menos un mes.

3) Menores costos de transacción. Los costos de transacción en línea son inferiores a $ 5 por operación, sin importar cuánto tenga que comprar o vender. La industria de bienes raíces sigue siendo un oligopolio que todavía fija comisiones a un nivel ridículamente alto de 5-6%. Se podría pensar que la invención de Zillow reduciría los costos de transacción, pero desafortunadamente han hecho muy poco para ayudar a reducir los gastos. Están confabulados con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios porque son su fuente de ingresos publicitarios.

4) Menos trabajo. Los bienes inmuebles requieren una administración constante debido al mantenimiento, los conflictos con los vecinos y la rotación de inquilinos. Literalmente, las acciones se pueden dejar solas para siempre y pagar dividendos a los inversores. Sin mantenimiento, puede centrar su atención en otros lugares, como pasar tiempo con su familia, su negocio o viajar por el mundo. Puede pagar fácilmente a un administrador de fondos mutuos un 0,5% anual para que elija acciones para usted o contratar a un asesor financiero al 1% anual. O simplemente puede administrar y rastrear su cartera usted mismo debido a tantas herramientas financieras gratuitas en línea.

5) Más variedad. A menos que seas súper rico, no puedes ser dueño de propiedades en Honolulu, San Francisco, Río, Ámsterdam y todas las otras grandes ciudades del mundo. Con acciones no solo puede invertir en diferentes países, también puede invertir en varios sectores. Una cartera de acciones bien diversificada podría ser menos volátil que una cartera de propiedades.

6) Invierte en lo que usas. Uno de los aspectos más divertidos del mercado de valores es que puedes invertir en lo que usas. Digamos que eres un gran fanático de los productos de Apple, las hamburguesas con queso de McDonald's y los pantalones de yoga Lululemon. Simplemente puede comprar AAPL, MCD y LULU. Es una gran sensación no solo usar los productos en los que invierte, sino también ganar dinero con sus inversiones.

7) Beneficios fiscales. Las ganancias de capital a largo plazo y los ingresos por dividendos se gravan a tasas más bajas (15% y 20%) que las cuatro tasas de ingresos W2 más altas (28%, 33%, 35%, 39,6%). Si puede construir su tuerca financiera lo suficientemente grande como para que la mayoría de sus ingresos provenga de dividendos, podría reducir su tasa impositiva marginal hasta en un 20%, dependiendo de la legislación vigente.

8) La cobertura es más fácil. Puede proteger sus inversiones inmobiliarias a través de un seguro. Si ocurre un desastre, a menudo es difícil hacer que su compañía de seguros pague los daños, ya que usted tiene la responsabilidad de probar su reclamo. Con las acciones, puede acortar fácilmente las acciones o comprar ETF inversos para proteger su cartera del riesgo a la baja.

9) Potencialmente menos impuestos y tasas en curso. La tenencia de la propiedad requiere el pago de impuestos a la propiedad que generalmente equivalen al 1-2% del valor de la propiedad cada año. Luego están los costos de mantenimiento, los costos de seguro y los costos de administración de la propiedad. Puede crear su propia cartera de acciones y bonos individuales por solo $ 5 por operación.

O puede tener un asesor de riqueza digital como Betterment, construir y mantener su cartera de inversiones por solo 0.25% al ​​año en activos bajo administración después de los primeros $ 15,000. Utilizan su investigación y algoritmos basados ​​en la teoría de cartera moderna para administrar mejor su dinero en función de su tolerancia al riesgo ingresada.

Bienes raíces versus acciones 20 años de historia - El desempeño inmobiliario supera

CARACTERÍSTICAS MÁS ADECUADAS PARA INMUEBLES Y EXISTENCIAS

Bienes raíces

* Cree que la riqueza se compone de activos reales, no de papel.

* Sepa dónde quiere vivir durante al menos cinco años.

* No le va bien en entornos volátiles.

* Asustado fácilmente por recesiones.

* Tiende a comprar y vender con demasiada frecuencia. Los altos costos de transacción, irónicamente, le impiden comerciar con demasiada frecuencia.

* Disfruta interactuando con la gente.

* Se enorgullece de la propiedad.

* Le gusta sentirse más en control.

Cepo

* Feliz de ceder el control a aquellos que deberían saber mejor.

* Puede la volatilidad del estómago.

* Tenga una disciplina tremenda para no perseguir manifestaciones y vender cuando las cosas están implosionando.

* Me gusta el comercio.

* Disfrute estudiando economía, política e investigando acciones.

* No quiero estar atado.

* Tener una cantidad limitada de capital para invertir.

El rendimiento de inversión de REIT es superior

No hay mala elección en un mercado alcista

La elección entre invertir en bienes raíces o acciones es como elegir entre comer un pastel de chocolate o un helado de chocolate caliente. Ambos son buenos siempre que no te excedas. Cuando eres más joven, invertir en acciones es más fácil y tiene más sentido ya que tienes menos dinero y tienes más movilidad. A medida que envejece, probablemente quiera establecer algunas raíces, por lo que poseer al menos su residencia principal es beneficioso.

Con las acciones, es fabuloso ver cómo suben las carteras. Pero después de un tiempo, se vuelve insatisfactorio ver más dinero acumulado en su cuenta de corretaje. El dinero debe gastarse en algo, de lo contrario, ¿cuál es el punto de ahorrar e invertir?

Hagas lo que hagas, no poseas nada. La inflación te robará tu felicidad financiera cuando seas mayor y estés menos dispuesto o no puedas trabajar. Activos propios que aumentan con la inflación, como acciones y bienes raíces. No hay ninguna razón por la que no pueda invertir en ambos.

Sugerencias de creación de riqueza

Busque oportunidades de crowdsourcing inmobiliario: Si no tiene el pago inicial para comprar una propiedad o no quiere vincular su liquidez en bienes inmuebles físicos, eche un vistazo a Fundrise, una de las compañías de crowdsourcing de bienes raíces más grandes de la actualidad. El crowdsourcing inmobiliario también le permite ser más flexible en sus inversiones inmobiliarias al invertir más allá de donde vive para obtener los mejores rendimientos posibles. Por ejemplo, las tasas de capitalización son de alrededor del 3% en San Francisco, pero más del 10% en el Medio Oeste y el Sur si está buscando retornos de ingresos estrictamente de inversión.

Administre sus finanzas en un solo lugar: La mejor manera de ser financieramente independiente y protegerse es controlar sus finanzas registrándose en Personal Capital. Son una plataforma en línea gratuita que agrega todas sus cuentas financieras en un solo lugar para que pueda ver dónde puede optimizar. Antes de Personal Capital, tuve que iniciar sesión en ocho sistemas diferentes para rastrear más de 25 cuentas de diferencia (corretaje, bancos múltiples, 401K, etc.) para administrar mis finanzas. Ahora, puedo iniciar sesión en Personal Capital para ver cómo funcionan mis cuentas de acciones y cómo progresa mi patrimonio neto. También puedo ver cuánto gasto cada mes.

La mejor herramienta es su Analizador de tarifas de cartera que ejecuta su cartera de inversiones a través de su software para ver lo que está pagando. Descubrí que estaba pagando $ 1,700 al año en tarifas de cartera ¡No tenía idea de que estaba pagando! También tienen la mejor calculadora de planificación de la jubilación, utilizando sus datos reales para ejecutar miles de algoritmos para ver cuál es su probabilidad de éxito en la jubilación.

Planificador de Retiro Capital PersonalCalculadora de planificación de jubilación galardonada de Personal Capital. ¿Estás en camino?

Actualizado para 2020 y más allá. Invierta siempre de manera adecuada al riesgo.