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Costos de cierre al usar una hipoteca para comprar una propiedad

Costos de cierre al usar una hipoteca para comprar una propiedad

Echamos un vistazo a todos los costos de cierre que debe pagar cuando compra una casa con todo el efectivo. El objetivo principal de esa publicación era no dejar a los compradores en efectivo al margen de los costos imprevistos al hacer una oferta agresiva.

Dado que la mayoría de los compradores de bienes raíces necesitan una hipoteca para comprar, es aún más relevante pasar por todos los costos de cierre cuando se trata de una deuda.

Veamos un ejemplo y destaquemos cada costo de cierre, así como la principal diferencia en los costos de cierre entre una compra en efectivo y una compra con una hipoteca.

Costos de cierre al usar una hipoteca

A continuación se muestra un ejemplo de un monto de aprobación previa de hipoteca de $ 1.7 millones. El precio objetivo de compra es de $ 2.8 millones. Por lo tanto, el prestatario está depositando $ 1.1 millones, o 40%.

Las tarifas de cierre pagadas por el prestatario se encuentran en la columna Prestatario. La columna del prestamista podría sea ​​la tarifa que paga o un crédito al prestatario. Discutiremos la ambigüedad a continuación.

Ejemplo de información sobre el costo del préstamo hipotecario y el costo de cierre

Análisis de tarifas de cierre

Cargos totales de originación ($ 679.57): Una tarifa de originación es una tarifa inicial que cobra un prestamista por procesar una nueva solicitud de préstamo. Es una compensación por poner el préstamo en su lugar. Una tarifa de apertura a menudo se cotiza como un porcentaje del préstamo total.

Observe cómo el prestamista tiene un cargo de originación de $ 1,548.43. El cargo de originación del prestamista realmente podría ser de $ 1,548.43 o podría ser un número inventado que resalta para que parezca que el prestamista está subsidiando la mayoría del cargo de originación total. Como prestatario, no estás seguro.

Un prestamista inteligente posicionará toda la columna del prestamista como un crédito para el prestatario para atraer al prestatario a hacer negocios con ellos. En otras palabras, el prestamista puede decirle al prestatario que está cubriendo $ 1,548.43 de la tarifa de origen de $ 2,228 (tarifa de prestador de $ 1,548.43 + tarifa de prestatario de $ 679.57). O, un prestamista puede decir que si el prestatario contrata una hipoteca con ellos, el prestamista pagará un total de $ 2,125 en costos de cierre del comprador.

La realidad es que un banco puede cobrar cualquier tarifa de originación que desee. Cuanto mayor sea la tarifa de originación subjetiva que cobra, mayor será el crédito que pueden otorgarle al prestatario para que parezca que el prestatario está obteniendo una gran oferta. La tarifa de originación es algo que debería poder negociar con su prestamista.

Informe de crédito: $ 15.43. Un buen prestamista generalmente le acreditará este costo al momento del cierre. Sin embargo, la tarifa del informe de crédito existe porque la hoja de cálculo es solo una estimación proporcionada durante un proceso de aprobación previa.

Título – Cargo de fideicomiso de cierre: $3.723,43. Se paga una tarifa de depósito, o tarifa de cierre, a la compañía de títulos, la compañía de depósito o el abogado por realizar el cierre de una transacción de bienes raíces. Por lo general, el título o la compañía de custodia supervisa el cierre como una parte independiente.

El vendedor generalmente elige la compañía de títulos porque el vendedor paga inicialmente una tarifa para analizar el título de la propiedad antes de vender. Para el comprador insistir en otra compañía de títulos sería una pérdida de dinero ya que analizar el título inicial cuesta ~ $ 500, y el título ya se analizó.

La tarifa de cierre del depósito en garantía es algo que se puede negociar con el vendedor. Puede pedirle al vendedor que pague parte de esta tarifa o la totalidad.

Título – Política del prestamista: $ 3,657. Esta tarifa es la diferencia principal entre pagar todo en efectivo y comprar una casa con una hipoteca. Si no tiene prestamista, entonces un prestamista no tiene gravamen sobre su propiedad. El prestamista quiere proteger su inversión en usted.

La Política de un prestamista, o Política de préstamos, solo protege los intereses del prestamista en la propiedad si surge un problema con el título. No protege al comprador. Por lo tanto, puede negociar el costo de la Política del prestamista con el prestamista.

Tasas de grabación: $ 127. Este es un gasto inevitable que cobra su ciudad para registrar al nuevo propietario. La tarifa varía de ciudad en ciudad.

Título – Política del propietario (opcional): $ 4,571.50. Aunque el seguro de título del propietario es opcional, se recomienda encarecidamente que todos los compradores obtengan el seguro de título del propietario para proteger su compra de cualquier defecto del título, como gravámenes sobre la propiedad o nombres incorrectos. Cuanto más antigua es la propiedad, más defectos potenciales tiene el título.

En este ejemplo, si va a comprar una propiedad de $ 2.8 millones de dólares, es mejor que obtenga una Política del propietario. La Política del titular del título dura toda la vida de la propiedad.

Título Notario: $ 50. Esta tarifa no está incluida en la hoja de cálculo, pero es una tarifa común que un comprador debe pagar al firmar documentos oficiales de cierre. Si desea que el notario venga a su casa, entonces la tarifa probablemente aumente.

Sin tarifa de inspección: Algunos de ustedes se preguntarán dónde está la tarifa de inspección. La tarifa de inspección es opcional y no es una tarifa que normalmente está asociada con un prestamista. Quizás un prestamista requiera que un prestatario realice una inspección y realice una inspección de contingencia para ser aprobado, pero no he oído hablar de tal situación.

Sin tarifa de abogado de bienes raíces: En California, un abogado de bienes raíces no es necesario. Sin embargo, un abogado de bienes raíces es necesario en muchos estados. El costo oscila entre $ 150 – $ 350 / hora por lo general. Sin embargo, una tarifa de abogado de bienes raíces no tiene nada que ver con el costo del vendedor, el prestamista y la compañía de depósito.

Costo de intereses prepagos y reservas / fideicomiso

Todos los gastos en esta sección son innegociable ya que son gastos que un comprador tendría que pagar tarde o temprano. Estos costos son los costos de poseer una propiedad con una hipoteca.

Interesar: $ 98.87. Este es el interés hipotecario que se acumula entre el momento del cierre y el momento en que paga la primera hipoteca. En este ejemplo, el interés se acumula a $ 98.97 por día durante 10 días.

Observe cómo la tasa de interés es solo 2.125% para un ARM 7/1. Es lo más bajo que he visto en un préstamo súper jumbo de amortización. Con una tasa hipotecaria del 2.125%, el pago mensual de capital e intereses de un préstamo de $ 1.7 millones es de solo $ 6,390.33.

La tasa es más baja de lo normal debido al precio de la relación, donde el prestatario tiene una mejor relación debido a que ya tiene una cierta cantidad de activos con el prestamista.

De cualquier manera, todos deberían aprovechar las tasas récord bajas. Las tasas de interés bajas récord son una de las principales razones por las cuales la vivienda probablemente se mantendrá durante una recesión.

Fideicomiso de impuestos inmobiliarios: Algunas ciudades y compañías de títulos te harán pagar tus impuestos inmobiliarios por adelantado. En este caso, el monto es de $ 0.

Fideicomiso del seguro: Algunas ciudades y compañías de títulos le harán pagar parte de su seguro de vivienda durante la transacción. En este caso, el monto es de $ 0.

Prima de seguro del primer año: $ 2,649.60. Algunas ciudades y compañías de títulos te harán pagar por un año entero de seguro para propietarios de viviendas. Su prestamista lo obligará a obtener un seguro de vivienda para proteger su inversión en usted. En este ejemplo, la prima del seguro de propietarios parece ser de $ 1,200 demasiado alta.

Impuestos inmobiliarios adeudados al cierre: Algunas ciudades y estados le harán pagar una cantidad prorrateada de impuestos inmobiliarios al cierre. En este caso, el monto es de $ 0. En este ejemplo, el prestamista estima una factura mensual de impuestos inmobiliarios de $ 2,916.67, o $ 35,000 al año. Esto representa el 1.25% del precio de compra de $ 2.8 millones de una casa.

"Costo" total para el comprador

Al comprar una propiedad, siempre es bueno tener un búfer de efectivo después de hacer un pago inicial y pagar todas las tarifas de cierre. Mi regla general es dejar al menos un 20% para evitar pagar el seguro hipotecario privado (PMI) y tener un 10% de reserva de efectivo restante.

Por lo tanto, en este ejemplo, el comprador debe tener aproximadamente $ 280,000 en efectivo o valores altamente líquidos restantes después de la compra. Lo último que desea sentir después de comprar una propiedad con apalancamiento es sentirse estresado. Si pierde su trabajo o sus inversiones comienzan a disminuir en valor después de la compra, tener una buena reserva de efectivo lo ayudará a retenerlo hasta una recuperación.

El comprador en este ejemplo se equivocaría si pensara que solo necesita un pago inicial de $ 1.1 millones para comprar una casa de $ 2.8 millones con una hipoteca de $ 1.7 millones. Necesita llegar a $ 1,115,522.50 debido a $ 12,773.93 en tarifas de cierre reales y $ 2,748.57 en intereses y reservas prepagas.

En general, el prestamista tenderá a tener estimaciones conservadoras de tarifas de cierre para que un comprador termine recibiendo un reembolso después del cierre. De esta manera, el prestamista asegura que gana el 100% de su dinero en lugar de tener que perseguir a un comprador.

Relacionado: Cómo invertir su pago inicial si planea comprar una casa

Calcule siempre sus costos de cierre antes de comprar

Antes de hacer una oferta para comprar una propiedad, siempre cuente con los costos de cierre estimados. De esta manera, calculará correctamente el precio de compra real para poder planificar sus fondos y su estrategia de oferta en consecuencia.

Como propietario de una casa, uno de sus principales objetivos es encontrar una manera de minimizar las tarifas, minimizar los costos de mantenimiento continuo, reducir la tasa de su hipoteca y reducir los impuestos a la propiedad. Cuanto más pueda reducir sus costos, mayor será su flujo de efectivo.

A veces es una buena idea negociar agresivamente con un vendedor los costos de cierre. Sin embargo, demasiadas negociaciones sobre el meollo de la cuestión podrían apagar a un vendedor. En cambio, es mejor negociar duro sobre el precio final.

Todos los costos de cierre para comprar una propiedad son un buen recordatorio para tratar de mantener su propiedad el mayor tiempo posible. Cuando llega el momento de vender una propiedad, ¡las tarifas son aún más altas! Un comprador inteligente también conocerá las tarifas de venta aproximadas para hacer una oferta más informada.

Sugerencias de bienes inmuebles

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Lectores, ¿alguna vez han negociado con éxito sus tarifas de cierre al comprar una propiedad? ¿Qué tarifas de cierre fueron más fáciles de negociar que otras?