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Consejos de refinanciación de hipotecas para el hogar para una persona más inteligente

La belleza de una recesión económica es el crédito barato. Las cosas se ven inestables en 2019 a medida que la curva de rendimiento se invierte y los inversores temen que el mercado alcista de 10 años finalmente esté llegando a su fin.

Todos deberían verificar las últimas tasas hipotecarias ahora en línea a través de un mercado como LendingTree. Tienen una de las redes de préstamos más grandes que existen. No hay obligación

La refinanciación puede ser un proceso desalentador, pero no debe ser con el representante adecuado y el estado de ánimo adecuado.

Recientemente refinancié mi residencia principal en el 4T2019 con un 7/1 ARM al 2.75% sin costos. Ahora es un buen momento para compartir con usted algunas cosas clave para pensar y evaluar. ¡Esperamos que al final de este artículo pueda tomar una decisión informada y ahorrar mucho dinero como resultado!

Consejos de refinanciación de hipotecas para saber

1) La inflación es importante para entender

Saber cuándo refinanciar es como ser un operador de bonos. Los operadores de bonos se obsesionan con los supuestos de inflación, y usted también debe tener al menos un supuesto básico. Claramente, ha habido una enorme expansión monetaria recientemente, que en última instancia debería conducir a una mayor inflación. La teoría económica básica dice que por cada nuevo billete de $ 1 dólar impreso, eventualmente habrá un aumento de $ 1 en los precios en la canasta general de bienes. La palabra clave es eventualmente, que podría estar a décadas de distancia.

La gente ha estado esperando una inflación más alta y, por lo tanto, tasas más altas durante la última década. Irónicamente, los que tienen hipotecas fijas a corto plazo (ARM) son los ganadores de este siglo, ¡porque las tasas se restablecen a niveles iguales a menores que cuando se fijaron originalmente!

La inflación ha estado bajando durante más de 25 años, y veo pocas razones para esperar que la inflación aumente repentinamente debido a la tremenda brecha de producción en la economía. Si la inflación comienza a aumentar, al menos sabe que sus activos también están, por definición, aumentando en valor nominal.

La figura a mirar es el Rentabilidad del tesoro estadounidense a 10 años. Actualmente en 3.4% 2% 2.7% 1.85% 1.5% a partir del 4T2019, el rendimiento está cerca de los mínimos históricos. La mayoría de las hipotecas a largo plazo están relacionadas con el rendimiento de los bonos a 10 años, por lo tanto, cada vez que ve que el mercado de valores se desploma, vea cómo suben los precios de los bonos y caen los rendimientos. Este es el momento exacto para llamar a su agente hipotecario.

Últimas tasas hipotecarias en 2019

2) La duración de la coincidencia es crucial

Ahora que ha asumido la inflación, debe considerar igualar la duración de su tasa fija con el tiempo que planea retener o pagar el préstamo. Por ejemplo, si planea conservar su propiedad para siempre, pero necesita el mayor tiempo posible para pagar la hipoteca, le corresponde solicitar una hipoteca fija de 30 años. Su escenario base es que en 30 años, pagará su hipoteca en su totalidad, pero le sugiero que pague más cuando pueda para ahorrar en costos de intereses a largo plazo.

Por otro lado, si planea mantener su propiedad solo por 5 años, o si planea pagar la hipoteca en 5 años, tiene más sentido sacar un ARM 5/1 (hipoteca de tasa ajustable), especialmente si cree La inflación se mantiene benigna.

Dado que la curva de rendimiento es generalmente inclinada hacia arriba, los préstamos de mayor duración tienen tasas de interés más altas. Esta es una tautología en su mayor parte, excepto en tiempos de extrema coacción económica, donde la curva de rendimiento se aplana o invierte, dado que las personas quieren que su dinero sea lo más líquido posible. Suponiendo una curva de rendimiento con pendiente ascendente normal, pagará una tasa más alta por una hipoteca de mayor duración.

Cuando se invierte la curva de rendimiento, debe obtener la duración donde la inversión es más pronunciada. A continuación se muestra un ejemplo de la curva de rendimiento en tres fechas diferentes. El 13 de agosto de 2019, debe obtener una duración de la hipoteca de 5 años, 7 años o 10 años para obtener el mejor valor.

Inversión de curva de rendimiento

Por eso los animo a todos a verifique la última cotización de hipoteca de su propiedad gratis si no lo has hecho en los mejores 6 meses. ¡Las tarifas han seguido bajando y usted ahorrará mucho dinero!

3) Los costos de refinanciación hacen una gran diferencia

Hay un montón de costos que se destinan a la refinanciación que desafortunadamente afectan los ahorros de la refinanciación. La forma de pensar en los costos es obtenga el costo total de la refinanciación dividido por los ahorros mensuales de la refinanciación para ver cuántos meses se necesitan para alcanzar el punto de equilibrio.

Por ejemplo, supongamos que cuesta $ 3,000 refinanciar un préstamo de $ 400,000 del 5.25% al ??4.25%. Su pago mensual va de $ 2,375 a $ 2,135 para un ahorro de $ 240. Tome los $ 3,000 en costos de refinanciación divididos por $ 240 = 12.5. En otras palabras, le toma 12.5 meses comenzar a beneficiarse de un refinanciamiento.

Si planea tomar 360 meses (30 años fijos) para pagar su hipoteca, sus ahorros reales serían de $ 83,400 (347 meses X $ 240), lo que hace que el costo de $ 3,000 para refinanciar sea obvio. Irónicamente, ahorra menos si paga su préstamo más rápido desde el punto de vista de la refinanciación.

También debe preguntarle a su corredor cuál sería el costo de refinanciar a una tasa más alta. En este ejemplo, podría obtener un "crédito" a sus costos si refinanciara por 4.75% en lugar de 4.25%, por lo tanto, tendrá menos dinero de su bolsillo.

La regla general es que si planea permanecer en su casa por más de 5 años, y no le costará más de 24 meses hasta alcanzar el punto de equilibrio, debe refinanciar. Pero personalmente me gusta hacer un refinanciamiento hipotecario "sin costo" para que, en caso de que venda la propiedad antes de lo esperado, no pierda.

4) Hipotecas de tasa fija de 30 años versus tasa ajustable

El beneficio de un préstamo fijo a 30 años es que usted sabe cuáles son sus pagos durante 30 años. El pago nunca cambiará, solo la combinación entre capital e intereses. Como préstamo fijo a largo plazo, paga el "privilegio" de la seguridad.

Con un ARM de 5 años, por ejemplo, usted paga una cantidad de interés más baja a cambio de no saber cuál será su tasa hipotecaria en el año 6. Lo bueno es que generalmente hay un aumento del 5% del límite. Lo malo es que sus pagos podrían literalmente más que duplicarse al pasar de una tasa de interés de 4.25% en este ejemplo a 9.25%.

Si sacó la hipoteca fija de 30 años, en el sexto año todavía estará en 5.25%. Por lo tanto, es importante tener una fuerte creencia de dónde van la inflación y, por lo tanto, las tasas de interés.

La gente piensa que las hipotecas de tasa ajustable son peligrosas y malas. Simplemente no es verdad. Un ARM es una opción maravillosa para ahorrarle dinero al permitirle pagar una tasa de interés más baja si cree que la inflación es benigna y si solo planea mantener la propiedad por un número menor de años. Los ARM generalmente vienen en duraciones de 1, 3, 5, 7 y 10 años.

Como vimos en el ejemplo anterior con la curva de rendimiento invertida, obtener una ARM de 5 a 10 años es la mejor opción. El propietario promedio es dueño de su casa por solo ~ 9 años de todos modos.

Duración media de la propiedad de vivienda

5) PITA FACTOR (Dolor en el factor A **)

Sería bueno si uno pudiera chasquear los dedos y cambiar los términos del préstamo. Desafortunadamente, no es tan simple y necesita pasar al menos 5 horas de su tiempo hablando con su representante hipotecario y preparando y firmando la documentación. Un buen agente debería poder decirle todos los documentos necesarios que necesita para que todo funcione.

El proceso generalmente toma alrededor de dos meses en promedio dado que el banco necesita pagar el préstamo, enviar un tasador para determinar la relación préstamo-valor, verificar sus ingresos y activos, pasar por la compañía de títulos para obtener los documentos adecuados, obtenga registros de seguros de la asociación de propietarios y haga que firme todo.

Cuanto menos ganes y menos ocupado estés, más deberías considerar refinanciar. Si, por otro lado, está satisfecho con su préstamo, no tiene mucho tiempo y gana mucho dinero, su tiempo vale más que el dolor de cabeza que pasará para ahorrar $ 16,000 dólares en el ejemplo anterior .

Mi última refinanciación de hipotecas en 2019 tardó la friolera de tres meses en completarse porque ha habido una gran prisa por refinanciar ya que las tasas cayeron a mínimos de varios años en la segunda mitad del año.

Refinancia tu hipoteca de la manera correcta

Si su tasa hipotecaria está actualmente por encima del 4%, considere llamar al departamento de hipotecas de su banco local y preguntar cuáles son sus tasas más recientes en diferentes períodos. La llamada telefónica es gratuita y potencialmente ahorrará miles a lo largo de los años.

Recordar: 1) solicite tasas 1% más bajas que su tasa hipotecaria actual, 2) iguale la duración de su tasa fija con la duración que planea pagar el préstamo y / o sea propietario de la propiedad, 3) Calcule la duración de equilibrio sumando el costo de refinanciación dividido por los ahorros mensuales, 4) Considere refinanciar el préstamo si la duración de equilibrio es inferior a 20 meses (menor es mejor) y planea mantener el préstamo por más de 5 años.

Si algo no está claro, ¡no dude en preguntar! He estado involucrado en una docena de préstamos con varios tipos de propiedades, y tal vez estaré involucrado con uno más muy pronto.

Recomendaciones

Compare una hipoteca: Las tasas hipotecarias se han derrumbado después del Brexit, y los activos estadounidenses están siendo comprados agresivamente por extranjeros debido a nuestra estabilidad. Consulte las últimas tasas hipotecarias en línea a través de LendingTree. Tienen una de las mayores redes de prestamistas que compiten por su negocio. Su objetivo debe ser obtener tantas ofertas escritas como sea posible y luego usar las ofertas como apalancamiento para obtener la tasa de interés más baja posible.

Esto es exactamente lo que hice para asegurar un 2.75% 7/1 ARM para mi último refinanciamiento. Para aquellos que buscan comprar una propiedad, lo mismo está en orden. Si ha encontrado un buen negocio, puede pagar los pagos y planea poseer la propiedad por más de 10 años, obtendría una inflación neutral y aprovecharía las bajas tasas.

Explore el crowdfunding inmobiliario: Si está buscando comprar una propiedad como inversión o reinvertir los ingresos de la venta de su casa, eche un vistazo a Fundrise, una de las plataformas de crowdfunding de bienes raíces más grandes de la actualidad. Permiten que todos inviertan en negocios inmobiliarios comerciales de mercado medio en todo el país que antes solo estaban disponibles para instituciones o individuos con un patrimonio neto muy alto.

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