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Compremos una ejecuci√≥n hipotecaria Episodio 2: ¬ŅCu√°l es la regla del 50% 2%?

Mientras estábamos todos sentados esperando el próximo cierre del casa del banco en la calle, llegó un comentario sobre ese primer artículo de la serie. Un chico llamado Joe nos dijo esto:

?Esta casa tiene un flujo de efectivo negativo con un 100% de financiamiento (y los muchos problemas que ignora, como mantenimiento / reparaciones, vacantes, administración, etc.), lo que significa que forzar el flujo de efectivo pagando efectivo es un bajo retorno de su inversión?.

"¡¿Qué ?!", pensé, "¡Esta es la mejor casa de alquiler que he visto hasta ahora en mi propia área!". Escribí un granBZZZZT, EQUIVOCADO !! comentarle en respuesta, lo que ahora admitiré fue en realidad un Pantalones de queja muévete de mi parte. Además, era la medianoche del viernes en ese momento. Y estaba borracho. Afortunadamente, le pedí que explicara más, ¡y él compartió un comentario enormemente detallado que he traído para que sea el tema de este artículo!

Si bien todavía no estoy de acuerdo con la redacción del comentario de Joe (presentaré una forma alternativa de expresarlo más tarde), resulta que él es parte de una comunidad secreta de propietarios de Big Badass, algo que ni siquiera sabía que existía hasta que él me habló de uno de los foros donde se reúnen: un sitio web llamado Biggerpockets.com.

Los propietarios de Badass son personas que son aún mejores para ganar dinero con las casas de alquiler que yo, y por lo tanto debo inclinarme y escuchar sus ideas en lugar de rechazarlas porque saben algo que yo no. Estas son personas que se ocupan tanto de las cosas, que llaman a una casa un "SFR", y tienen tantas unidades de alquiler que se refieren a ellas como "Puertas". Acumulan estas puertas metafóricas más rápido de lo que puedo instalar puertas físicas finamente diseñadas, y con las técnicas correctas pueden terminar con un flujo de caja y capital casi ilimitados con el tiempo. Esto es lo que Joe quiere decirnos:

Bien, te lo explicaré.

Hay algo llamado la regla del 50% y la regla del 2%. Hay muchas, muchas discusiones, pruebas, etc. en BiggerPockets para estas dos reglas generales. No entraré en detalles para respaldarlos, solo los explicaré. Supongo que puede usar Google o su búsqueda en el foro para encontrar, literalmente, docenas de hilos que los discuten.

La regla del 50% dice que con el tiempo, el 50% de sus alquileres brutos se destinará a TODOS sus gastos. Esto significa impuestos, seguros, mantenimiento, reparaciones, vacantes, administración, etc., etc. Obviamente, algunas áreas tienen impuestos más altos, algunas casas tendrán un mantenimiento menor, etc., pero estudios y toneladas y toneladas de evidencia anecdótica (de cientos de personas con cientos de propiedades) han demostrado que alrededor del 45-50% de los alquileres brutos van a cubrir todo eso.

Entonces, el primer problema con su publicación es que está contabilizando las reparaciones y el mantenimiento al spitballing un número. Claro, su residencia personal no tiene tanto por mes (porque usted se ocupa de eso y soluciona un pequeño problema antes de que se vuelva grande), y tal vez haya tenido grandes inquilinos en su otra casa. Pero el desgaste que los inquilinos pueden hacer puede ser enorme. Cuando tiene que reemplazar la alfombra por $ 2k cuando un inquilino se muda, o reparar agujeros en la pared, eso puede ser costoso. No, el depósito de seguridad que intentaron usar como el alquiler del último mes (por lo que no pagaron el alquiler de ese mes) no cubrirá eso. Sí, puede obtener un juicio en contra de ellos, en mucho tiempo y sin problemas. Buena suerte tratando de cobrar.

¿Esto siempre sucederá? ¡NO! He tenido GRANDES inquilinos hasta ahora. ¿Tengo en cuenta estas cosas porque conozco que muchos, muchos, muchos otros propietarios se ocupan de ello y tendré que hacerlo eventualmente? SI.

El segundo problema es que no ha tenido en cuenta la vacante: los meses en que está vacía.

El tercer problema, y ??quizás el más grande, es que estás infravalorando tu tiempo.

Vea este reciente artículo de Get Rich Slowly: http://www.getrichslowly.org/blog/2011/10/07/remember-to-value-your-time/

Y en TU artículo reciente de viaje, pones el tiempo de alguien en $ 25 / hora. Administro mis alquileres … pero cuando evalúo un trato, siempre calculo el costo de que alguien más los administre. Luego, cuando lo hago, gano más dinero, claro, pero eso no es un mayor retorno de mi inversión. Ese es un trabajo secundario como administrador de propiedades. No está calculando los costos de gestión, por lo tanto, está valorando su tiempo en $ 0, y coloca las "ganancias" de su trabajo de gestión en su rendimiento general y reclama un rendimiento del 8.3%. Además, rehabilitarlo llevará tiempo. Usted cuenta el costo de los materiales y la compra en sus gastos totales para calcular su devolución, pero nuevamente, no es nada de su tiempo. Calcule lo que costaría CONTRATAR a alguien para que realice la rehabilitación que va a hacer, luego hágalo usted mismo, pero cuente la cantidad que costaría CON el costo de los materiales y el precio de compra para realmente valorar su tiempo.

En cuanto a la parte que mencioné sobre esto, el flujo de caja es negativo. Con la regla del 50%, usted retira el 50% de los alquileres brutos para gastos. Luego calcula la propiedad al 100% de financiación. Si fluye efectivo (por lo general, la mayoría de los inversores quieren al menos $ 100 / unidad), entonces eres bueno. Si no se trata de flujo de efectivo al 100% de financiamiento, entonces está forzando el flujo de efectivo en el negocio pagando más por el financiamiento. Por ejemplo, si el flujo de caja es negativo al 100% de financiamiento, y llega al punto de equilibrio con un pago inicial del 20%, no querrá poner un 30% de descuento y decir "¡Hola! Tengo un flujo de efectivo de $ 50 / mes, ¡esto es un gran negocio! ?Porque lo forzaste al flujo de efectivo. Luego puede comprarlo al 100% en efectivo y decir "¡Hola! ¡Estoy ganando $ 300 / mes, genial! ?Cuando en realidad forzaste el flujo de caja, por lo que obtienes menos ganancias de las que pondrías el dinero en otro lado.

¿Ahora tengo algo en contra de una compra en efectivo? ¡Diablos no! Ahora estoy en custodia con una compra en efectivo por un SFR. Pero ejecute su cálculo COMO SI obtiene el 100% de financiamiento, incluso si no lo está, para evaluarlo.

Así que corramos los números en los tuyos. Probablemente no esté obteniendo 4.5% en este momento como una casa de inversión (no ocupada por el propietario). Probablemente más como 5%.

Costo (con rehabilitación): 140,000. Renta anual: 1320.50% regla: 6600 será su flujo de caja.

El pago mensual de un préstamo de $ 140k (esto es contar la rehabilitación, no solo el precio de compra de 115, porque entonces está poniendo su propio dinero y queremos compararlo como si no pusiera dinero para que no forzar flujo de caja) es: 751.55. Esto no cuenta los impuestos o el seguro (que generalmente se incluyen en el pago de una hipoteca) porque ya se cuentan en la regla del 50%. 751.55 x 12 meses = 9018.6 por año en capital e intereses. Está perdiendo 9018.6 – 6600 = 2418.6 / año. ¡El inversor novato iría ?1100 renta – 751.55 hipoteca = 348.45 flujo de efectivo! ¡YAY! ?Se olvidan de todos los demás gastos. Al menos agregaste impuestos y seguros. Pero olvidaste todos los otros gastos más allá de esos. Ahora seguro, la mayoría de los meses ese inversionista traerá $ 350ish adicionales. Pero luego explota una tubería y tienen que pagar $ 1500 para repararla. Luego, los inquilinos se mudan y tienen que gastar $ 800 para que esté listo. Luego se queda vacante durante un mes, costándoles $ 1100 en alquiler. Y así sucesivamente, hasta que terminen perdiendo aproximadamente ese 2418 / año (incluso puede llevar algunos años, cuando tienen que reemplazar el techo, o lo que sea). Pero a largo plazo, con el tiempo, el 50% de sus alquileres brutos se destinan a costos. Ahora USTED, MMM, pagando en efectivo, verá de inmediato el flujo de efectivo. Y le hará ganar dinero durante el año, porque forzó el flujo de efectivo. Podrías estar ganando más con ese dinero en otro lado. Su rendimiento real contaría en todos esos otros gastos (incluida la administración, que se calcula en la regla del 50%), para mostrar una devolución de efectivo en efectivo de 6600. Eso es un rendimiento del 4.7% / año, y no cuenta el trabajo de rehabilitación (o el denominador de 140k sería mayor por esa cantidad del costo de la mano de obra).

Una tasa de capitalización del 8,3%, sin contar la vacante, sin contar el mantenimiento y sin contar la administración (además de los servicios públicos que serán pagados por el propietario, como el alcantarillado), es demasiado baja para la molestia que está recibiendo. Esto no es un trato. Sin embargo, PUEDES encontrar un trato. El mercado de hoy es asombroso. Esto no lo es. Su tasa de capitalización debe ser de al menos 10-12% al contar las cosas anteriores que se perdió, incluso en una compra en efectivo (se duplica fácilmente con financiamiento).

La regla del 2% dice, más o menos, que debería poder obtener el 2% del precio de compra por mes en alquiler. No significa CARGAR tanto en alquiler (porque entonces su propiedad se quedará vacía, ya que las personas no pagarán por encima de las tarifas del mercado), sino encontrar qué casas alquilan allí. Si el precio de compra es más de 50X que el alquiler (50X es el inverso del 2%), está pagando de más. Si su casa se alquila por 1100 / mes, no debe pagar más de 55,000. Ahora eso es difícil de hacer, y muchos son un poco más laxos al respecto. Personalmente, tiro para una regla del 1.5% en casas unifamiliares y una regla del 2% en multiplex. Pero básicamente la compra de su casa no cumple con todas las reglas generales de los inversores inmobiliarios.

Puede argumentar que esto es diferente, la regla del 50% no se aplicará a usted, su casa no tendrá tanto mantenimiento, los impuestos son bajos en su estado, etc., y eso está bien, puede que tenga números insignificantes aquí y allá . Lo que sea. Mi punto es que usted está subestimando algunos costos, y que su retorno es insignificante con este "acuerdo". (Y si cientos de personas han ideado la regla del 50% de forma independiente, quizás lo analicen más antes de argumentar en contra, como lo harían los quejumbrosos de inmediato. Literalmente docenas de hilos de foro con cientos de comentarios discutiéndolo).

Usted menciona en su comentario: "Pero conozco a muchos propietarios millonarios, incluido yo mismo, que se han enriquecido bastante con propiedades con índices de capitalización considerablemente más bajos que los descritos en este artículo". Claro, con agradecimiento. Con los mercados preparados para mantenerse bajos durante bastante tiempo, el efectivo (flujo) es el rey.

Este artículo es peligroso, porque le está diciendo a sus muchos seguidores que esta matemática básica es válida: "Impuestos y seguro de propiedad anual: $ 1600 Renta anual esperada @ 1100 / mes: $ 13200 Flujo de caja anual neto: $ 11600"

Usted tomó su renta, restó los impuestos y el seguro como sus ÚNICOS gastos, y dijo que ese era su flujo de caja. Pero no tuvo en cuenta todo lo anterior. USTED puede encargarse de alquilarlo y administrarlo, porque está retirado. TÚ puedes manejar todas las reparaciones, porque eres un maldito MMM. Pero entonces estás valorando tu tiempo en 0. ¿Pero qué pasa con sus lectores que no pueden manejar reparaciones? No se puede hacer la gestión? De repente están perdiendo dinero en este acuerdo. Eso es peligroso para cualquiera que lea esto y no sepa lo suficiente (por ejemplo, TODOS los comentaristas anteriores).

Además, ¿qué pasa con la vacante, incluso con tus habilidades de MMM no puedes evitar totalmente? El mes que permanece vacío le cuesta $ 1100, reduciendo GRANDEMENTE su tasa de capitalización.

Nuevamente, 8.3% al 100% en efectivo sin tener en cuenta muchas, muchas cosas, y pagarse 0 en rehabilitación y administración es un flujo de efectivo forzado. Malo.

No soy un pantalón quejumbroso. Soy muy optimista en el sector inmobiliario. Pero hay mejores ofertas para tener.

Dudo que escuches esto. Estás entusiasmado (¡y deberías estarlo!) Por este nuevo y divertido proyecto. Tienes un socio que no quieres decepcionar. Ya está en custodia y probablemente ya pagó por una inspección de la casa y posiblemente por una tasación. (Cualquier depósito de dinero serio que pueda, sin duda, 100% garantizado volver ahora, no se preocupe por cualquier EMD que haya pagado a una compañía de títulos). Le ha dicho a todos estos lectores, que no quiere decepcionar . Es probable que siga adelante y obtenga algo de flujo de efectivo, menos ganancias de las que podría obtener en un mejor trato, pero bueno, no necesita el dinero, por lo que no es un gran problema. Espero que lo consideres y leas más. Tengo algunos buenos libros de bienes raíces que podría recomendar.

Lo siento, si este comentario fue un poco repetitivo, hubo algunas cosas para golpear desde diferentes ángulos y razones. Espero que hayas sacado algo de eso.

Y de nuevo, estaría encantado de discutir más. Lamento reventar su burbuja, porque es un proyecto tan emocionante, y por lo general tiene razón en las cosas, así que estoy seguro de que es un error estar equivocado. Todavía no he experimentado algo así, pero lo siento por ti.

??

En primer lugar, buen trabajo Joe. Te burlaste del Sr. Bigote y viviste para contarlo, ytrajo algunos muy buenos puntos. Todavía estoy muy entusiasmado con este acuerdo en particular, y estoy más seguro que nunca de su rentabilidad, pero he aprendido bastante de su comunidad Fancy Landlord, y necesitamos agregar algunas precauciones para ayudar a evitar que los principiantes obtengan en sobre sus cabezas.

Comencemos con cómo habría escrito la crítica, conociendo ambos lados del argumento ahora:

"Estimado Sr. Money Moustache … esto suena como un proyecto divertido, pero ¿sabía usted que en realidad se consideraría" flujo de caja negativo "usando algo llamado la regla del 50% que los propietarios de gran escala utilizan para evaluar las propiedades? Esto se debe principalmente a que la mayoría de los propietarios experimentan costos de transporte mucho más altos que los que describió en este artículo ".

En primer lugar, tengo algunas correcciones inmediatas a sus supuestos que aclaran la imagen.

Para las renovaciones, el número de $ 25,000 que presupuestaré no es solo para materiales. Ese es el número total, pagar por los materiales Y pagarme generosos $ 35 / hora por trabajos de construcción, así como pagar a un equipo de pintura por separado (mi amigo inversionista también dirige una pequeña empresa de pintura) por el extenso trabajo de pintura.

En cuanto a los costos de mantenimiento continuos para la casa, este es un lugar donde me beneficio de ser "jodido MMM", como lo expresas tan acertadamente. Para un arrendador a gran escala que se refiere a las propiedades como "puertas", una propiedad de alquiler es solo un recuadro negro, donde usted ingresa información monetaria para obtener una salida esperada. Para mí, una casa es una obra de arte viva y que respira. Siento el agarre que tiene su base en el suelo y la fuerza de su esqueleto y columna vertebral de madera cuando se flexionan cuando las personas caminan por los pisos. Oigo el aliento de su horno cuando aspira el aire de combustión exterior y expulsa el vapor del conducto de escape y hace circular el calor extraído del gas natural por el interior. Siento la congestión cuando la casa sufre de aterosclerosis en sus tuberías de suministro o drenaje y corté con amor la parte dañada de su sistema circulatorio y empalme en un sistema limpio de tuberías de PEX y ABS que durará otros cien años.

Debido a esto, el mantenimiento me cuesta muy poco. Del mismo modo que vivo un estilo de vida de clase media con un 75% menos que un consumidor a gran escala comparable, creo que un Mustachian puede hacer mucho más con cualquier casa de alquiler que un propietario promedio. Nunca supongo que mi mano de obra será gratuita: hago un presupuesto para pagarme a mí mismo a una tarifa por hora que sería de $ 70,000 a $ 80,000 en forma anual. Pero cuando se trata de reparar una casa, la suya o una de sus casas de alquiler, en muchos casos es drásticamenteEs más barato hacer las cosas usted mismo. Puedo contratar una compañía de hornos para reemplazar mi horno por $ 4,000, o puedo comprar un horno de eficiencia de 90% + en línea por $ 995 e instalarlo con 8-12 horas de trabajo (menos de $ 500 que me ?pago? alegremente) . Recuerdo haber recibido una cotización de $ 1200 de un plomero para reemplazar un tramo de tubería de hierro fundido obstruido de 12 pies de un inodoro al resto del sistema de drenaje. Esto es alrededor de $ 35 en materiales y 4 horas de trabajo.

Simplemente no hay misterios costosos en una casa de alquiler cuando disfrutas del mantenimiento del hogar. Por ejemplo, usó el ejemplo de una reparación de tubería reventada de $ 1500. Casualmente, esta casa de alquiler venía con TRES tuberías reventadas que descubrí al hacer la inspección. Los reparamos en 5-10 minutos solo para probar el resto de la tubería. Como parte de la renovación, reemplazaré la mayoría o la totalidad de sistema de tuberías de suministro completo con bonitas tuberías PEX a prueba de explosión, por solo unos pocos cientos de dólares en materiales y mano de obra.

Podría revisar los otros temas del presupuesto de gestión y la tasa de vacantes, pero maldición, ¡este artículo ya tiene más de 2600 palabras! Así que terminemos con un resumen:

Joe tiene un gran punto: si sigues su regla del 50%, te llevará a solamente compre propiedades de alquiler ferozmente rentables, porque insistirá en obtener la propiedad a un precio increíblemente bajo.

Sin embargo, esta regla, y su socio, la regla del 2%, significa que está buscando una casa de $ 100,000 que puede alquilar por $ 2,000 por mes. O que mi otra casa de alquiler, con un valor de alrededor de $ 480,000, debería recibirme $ 9600 en renta cada mes. La cifra de $ 9600 no va a suceder en mi ciudad, o incluso en todo Estados Unidos, viendo cómo puedes alquilar un complejo costero de 4.000 pies cuadrados en Hawai por ese precio. He observado cadaListado y venta de propiedades en mi vecindario durante unos seis años. Este acuerdo en particular probablemente se encuentre en el 1% superior en términos de valor por el dinero, razón por la cual hubo una competencia tan feroz por parte de otros inversores y posibles propietarios de la casa.

Es más probable que obtenga este tipo de relación precio / renta en áreas de muy bajo precio (vecindarios más afectados por ejecuciones hipotecarias en Las Vegas o Florida), o con edificios más altos de unidades múltiples. ¡Eso es exactamente lo que los propietarios de Big Time te sugieren que hagas!

Entonces, ¿por qué el enfoque MMM es diferente? Porque es un enfoque holístico de poco tiempo. No estoy interesado en tener 10 o 100 alquileres, del mismo modo que no estoy interesado en ganar $ 10,000 por mes en ingresos de jubilación o en aceptar un trabajo que requiera viaje en automóvil. Me gusta hacer todo en mi vida, o con amigos, y No externalizo nada. Esto reduce mi eficiencia máxima en dólares por hora, pero siento que mejora en gran medida mi eficiencia promedio en Risas por día. Al aprender tantas habilidades como sea posible, obtienes la adaptabilidad que aparece en el resto de tu vida en forma de oportunidades inesperadas, soluciones a problemas y formas de ahorrar o ganar dinero para ti y para los demás.

Estoy interesado en pasar por este proyecto donde practicaremos una gran variedad de habilidades, desde la investigación general de mercado y la teoría del propietario (que estamos haciendo en este momento), a través de las diversas etapas de compra de materiales, diseño de interiores y renovación, hasta al proceso de marketing y entrevistas a inquilinos.

Entonces depende de usted, si desea esperar para casas de mayor flujo de efectivo o edificios de apartamentos, o hacer un proyecto de una casa menos barata en su propia área como lo estoy haciendo.

Mi amigo y yo tenemos más de 25 años de experiencia en administración de casas de alquiler juntos, y hemos pasado por varias docenas de inquilinos exitosos, así como una cantidad educativa de personas desastrosas. No tantos como los propietarios de Biggerpockets, pero lo suficiente como para saber cómo continuar construyendo nuestro ?Alijo agradablemente.

¡Entonces el proyecto continúa – 15 días hasta el cierre!

* ¿Qué es esa foto? No, no es la casa que estamos comprando (por desgracia, no puedes obtener una belleza victoriana gigante como esa por 115k en mi ciudad). Solo una foto en progreso del último trabajo de pintura vibrante y de alta gama de mi amigo pintor, que es el principal inversor en este proyecto. Con suerte, la pequeña casa de alquiler termina con un esquema de pintura igualmente genial.