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Compré un edificio de apartamentos sin pago inicial ~ Hazte rico lentamente

Compré un edificio de apartamentos sin pago inicial ~ Hazte rico lentamente

Cuando ten√≠a 23 a√Īos, compr√© un edificio de apartamentos de ocho unidades sin pago inicial. ¬°Y me fui con $ 1,000 en efectivo al cierre! Suena bastante elegante, ¬Ņverdad? Incorrecto.

Fue uno de los errores de inversión inmobiliaria más tontos que he cometido en mi joven vida.

Escap√© sin un rasgu√Īo, pero se debi√≥ a una gran dosis de sudor, l√°grimas y suerte. Nada de esto se debi√≥ a habilidades de inversi√≥n inteligentes.

El sonido y la furia

Ten√≠a 23 a√Īos y acababa de obtener mi licencia de bienes ra√≠ces el a√Īo anterior. Mis primeros meses los pas√© comprando y vendiendo algunas unidades de alta gama para propietarios individuales. Las comisiones eran decentes, pero como nuevo agente de bienes ra√≠ces, mi divisi√≥n con mi empresa era alta. Para complicar el problema, hab√≠a financiado mi asociaci√≥n, capacitaci√≥n y tarifas sindicales para comenzar. (Esto fue antes de que decidiera cancelar mis tarjetas de cr√©dito).

Después de varios meses, comencé a trabajar más en el floreciente mercado de ejecuciones hipotecarias y ventas en corto que afectaba el centro de Indiana. Abogados, doctores y otros trabajadores de altos ingresos (principalmente de la costa oeste) de otros estados estaban invadiendo nuestro mercado local.

Estaban comprando casas de $ 30,000, $ 40,000 y $ 50,000 como si fueran juguetes, aunque en el mejor de los casos con un precio excesivo, sobrefinanciados y solo juguetes que funcionan a medias. Con alquileres que van desde $ 400 a $ 1000, simplemente no pudieron resistirse a lo que sus hojas de c√°lculo les dec√≠an que ser√≠a el retorno. Compraron muchas de las casas sin ser vistas y usaron la primera compa√Ī√≠a de bienes ra√≠ces que les vender√≠a.

Representamos a muchos de los bancos que no ten√≠an idea de los precios del mercado local. Tampoco entendieron la condici√≥n actual de sus propiedades (incluso despu√©s de que les dijimos varias veces). M√°s de la mitad de los acuerdos fracasaron. ¬°O los bancos eran demasiado poco realistas para negociar, o un cierre ser√≠a interrumpido por el descubrimiento de un gravamen misterioso, una segunda hipoteca que nadie conoc√≠a o alg√ļn otro problema con el t√≠tulo que ni siquiera sab√≠amos que era posible!

Fue un trabajo más duro para una comisión más baja, pero había cientos y cientos de propiedades, lo que ayudó a igualar los sueldos de mes a mes. Y estaba aprendiendo mucho sobre cómo evitar errores en la inversión inmobiliaria.

Gestión de la propiedad viene llamando

Despu√©s de que la mayor√≠a de los inversores de fuera de la ciudad cerraron sus nuevos alquileres, comenzaron a buscar una compa√Ī√≠a para administrarlos / alquilarlos. Despu√©s de varias docenas de solicitudes de una compa√Ī√≠a de administraci√≥n de propiedades asequible y confiable (y sin una opci√≥n clara), decidimos comenzar a ofrecer el servicio nosotros mismos.

Uní fuerzas con un corredor que pasó su tiempo enfocándose en adquirir más clientes potenciales para comprar / vender. Me puse a averiguar cómo administrar y alquilar activamente las unidades vacantes (que casi siempre necesitaban reparaciones primero).

Dado que muchos de nuestros clientes ya eran clientes habituales, estaban encantados de tener la opción de que sus propiedades fueran administradas por nosotros internamente. En solo seis meses más o menos, teníamos más de 125 unidades bajo administración.

Trabajaba innumerables horas y respond√≠a las llamadas m√°s extra√Īas que puedas imaginar a todas horas de la noche. Sin embargo, en general, est√°bamos obteniendo ganancias y buscando formas de escalar nuestro sistema en los pr√≥ximos trimestres.

Una tormenta perfecta

Como parte de nuestro trabajo de creación de redes y generación de leads, asistimos regularmente a reuniones privadas donde los corredores locales se ofrecían mutuamente a sus clientes actuales para satisfacer sus necesidades y deseos. En una reunión en particular, otro corredor estaba lanzando una de sus propiedades para la venta. Eran dos cuatro plexos uno al lado del otro (ocho unidades en total) con cada unidad de un dormitorio. Estaba en una parte de bajos ingresos de la ciudad, pero solo estaba pidiendo $ 125,000 por ambas propiedades.

‚Äú¬Ņ$ 125,000 por ocho unidades?‚ÄĚ, Pens√©. "Ah√≠ tiene ser una trampa ".

Hab√≠a. Siete de las ocho unidades ten√≠an inquilinos, pero solo tres ten√≠an antecedentes de pago a tiempo. Incluso despu√©s echando a los inquilinos que no pagan, cada unidad necesitar√≠a un par de miles de d√≥lares de trabajo para obtener algo decente en el alquiler. Adem√°s, hab√≠a cuatro hornos en total, todos los cuales probablemente se hicieron en los a√Īos 40 o 50.

En otras palabras, era un proyecto seg√ļn los t√©rminos de cualquiera. Requerir√≠a algunas reparaciones por adelantado, varios meses de solicitudes de desalojo, visitas al tribunal y volver a mostrar las unidades, pero … ‚Äú$ 125,000 por ocho unidades!"

Si solo alguien me prestara el dinero …

Cav√© m√°s y m√°s en los n√ļmeros. Ya administraba propiedades, coordinaba reparaciones, negociaba precios de materiales y alquilaba unidades para docenas de otros clientes. Ten√≠a sentido que si pudiera obtener un pr√©stamo, podr√≠a conectar una propiedad directamente a este sistema actual que estaba ejecutando.

Sin embargo, hubo un gran problema evidente. Ni mi compa√Īero ni yo √©ramos solventes en ninguna sentido de la palabra La posibilidad de que me aprobaran para una hipoteca era nula (y mucho menos un pr√©stamo comercial de bajos ingresos no ocupado por el propietario). Con pesar, empuj√© la propiedad al fondo de mi mente y continu√© sobre el proceso de construcci√≥n del negocio de administraci√≥n.

Sin embargo, en nuestra próxima reunión de redes, nos enteramos de algunas noticias adicionales sobre las propiedades. El corredor que los poseía estaba en serios problemas con una docena de bienes inmuebles diferentes. Debía $ 76,000 en ambos edificios, que fueron financiados a través de un popular inversor / prestamista de dinero duro.

El prestamista privado estaba asustado de que el inversor pronto incumpliría (dándole al prestamista una propiedad con la que no quería tener nada que ver). El propietario solo buscaba salir de la propiedad, para poder concentrar su energía en salvar sus otras propiedades.

Sin pensarlo mucho, apretamos el gatillo.

Una oferta audaz

Llamamos al prestamista privado (un individuo) que actualmente financiaba las propiedades. Luego le propusimos la idea de que nos hiciéramos cargo del préstamo y compráramos la propiedad del actual propietario desesperado.

Ofrecimos que ambos firmaran el préstamo, dándole al inversionista dos nombres opuestos al que tenía actualmente. Luego mostró cómo solucionaríamos la situación, desalojaríamos a todos los inquilinos y lo conectaríamos a nuestro sistema de gestión.

Ninguno de nosotros tenía un centavo a nuestros nombres, por lo que incluso tuvimos las agallas para exigir que el prestamista privado realmente invierta Más dinero en la propiedad. Para que nos hagamos cargo, tendría que prestarnos $ 15,000 adicionales para reemplazar los hornos y reparar dos de las unidades después de los desalojos.

Fue una oferta audaz. No dar√≠amos nada m√°s que un plan de gesti√≥n y nuestras firmas en una hipoteca privada de $ 91,000 (al 12%) para ocho unidades y un pr√©stamo en efectivo de $ 16,000. El prestamista debe haber sabido a√ļn m√°s sobre las terribles circunstancias del actual propietario que nosotros porque √©l acept√≥ nuestra oferta. El due√Īo actual estaba feliz de salir por lo que se le deb√≠a, y en la semana nos sentamos a cerrar.

Después de que se firmó la documentación de mi primera compra de bienes raíces, me entregaron un cheque de $ 1000 (por alquileres / depósitos prorrateados para el mes). No di nada tangible, solo mi firma sin valor, y caminé hacia el banco para depositar el dinero.

"Así es como funcionan los bienes raíces", me regodeé. "Podría acostumbrarme a esto."

No ten√≠a idea de lo que hab√≠a en la tienda …

Continuará…

Nota de J.D .: Este es un vistazo a un mundo del que siempre me he preguntado. Aunque Kris sigue tratando de disuadirme, tengo una fascinaci√≥n por las propiedades de alquiler. Espero leer la segunda parte de esta historia. Y aunque GRS no est√° a punto de convertirse en un blog inmobiliario, la historia del lector de este domingo es en realidad sobre c√≥mo una de ustedes decidi√≥ dar el paso comprando una propiedad de alquiler, por lo que vamos a tener un mini tema aqu√≠ para una semana m√°s o menos …