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Compré un edificio de apartamentos sin pago inicial ~ Hazte rico lentamente

Cuando tenía 23 años, compré un edificio de apartamentos de ocho unidades sin pago inicial. ¡Y me fui con $ 1,000 en efectivo al cierre! Suena bastante elegante, ¿verdad? Incorrecto.

Fue uno de los errores de inversión inmobiliaria más tontos que he cometido en mi joven vida.

Escapé sin un rasguño, pero se debió a una gran dosis de sudor, lágrimas y suerte. Nada de esto se debió a habilidades de inversión inteligentes.

El sonido y la furia

Tenía 23 años y acababa de obtener mi licencia de bienes raíces el año anterior. Mis primeros meses los pasé comprando y vendiendo algunas unidades de alta gama para propietarios individuales. Las comisiones eran decentes, pero como nuevo agente de bienes raíces, mi división con mi empresa era alta. Para complicar el problema, había financiado mi asociación, capacitación y tarifas sindicales para comenzar. (Esto fue antes de que decidiera cancelar mis tarjetas de crédito).

Después de varios meses, comencé a trabajar más en el floreciente mercado de ejecuciones hipotecarias y ventas en corto que afectaba el centro de Indiana. Abogados, doctores y otros trabajadores de altos ingresos (principalmente de la costa oeste) de otros estados estaban invadiendo nuestro mercado local.

Estaban comprando casas de $ 30,000, $ 40,000 y $ 50,000 como si fueran juguetes, aunque en el mejor de los casos con un precio excesivo, sobrefinanciados y solo juguetes que funcionan a medias. Con alquileres que van desde $ 400 a $ 1000, simplemente no pudieron resistirse a lo que sus hojas de cálculo les decían que sería el retorno. Compraron muchas de las casas sin ser vistas y usaron la primera compañía de bienes raíces que les vendería.

Representamos a muchos de los bancos que no tenían idea de los precios del mercado local. Tampoco entendieron la condición actual de sus propiedades (incluso después de que les dijimos varias veces). Más de la mitad de los acuerdos fracasaron. ¡O los bancos eran demasiado poco realistas para negociar, o un cierre sería interrumpido por el descubrimiento de un gravamen misterioso, una segunda hipoteca que nadie conocía o algún otro problema con el título que ni siquiera sabíamos que era posible!

Fue un trabajo más duro para una comisión más baja, pero había cientos y cientos de propiedades, lo que ayudó a igualar los sueldos de mes a mes. Y estaba aprendiendo mucho sobre cómo evitar errores en la inversión inmobiliaria.

Gestión de la propiedad viene llamando

Después de que la mayoría de los inversores de fuera de la ciudad cerraron sus nuevos alquileres, comenzaron a buscar una compañía para administrarlos / alquilarlos. Después de varias docenas de solicitudes de una compañía de administración de propiedades asequible y confiable (y sin una opción clara), decidimos comenzar a ofrecer el servicio nosotros mismos.

Uní fuerzas con un corredor que pasó su tiempo enfocándose en adquirir más clientes potenciales para comprar / vender. Me puse a averiguar cómo administrar y alquilar activamente las unidades vacantes (que casi siempre necesitaban reparaciones primero).

Dado que muchos de nuestros clientes ya eran clientes habituales, estaban encantados de tener la opción de que sus propiedades fueran administradas por nosotros internamente. En solo seis meses más o menos, teníamos más de 125 unidades bajo administración.

Trabajaba innumerables horas y respondía las llamadas más extrañas que puedas imaginar a todas horas de la noche. Sin embargo, en general, estábamos obteniendo ganancias y buscando formas de escalar nuestro sistema en los próximos trimestres.

Una tormenta perfecta

Como parte de nuestro trabajo de creación de redes y generación de leads, asistimos regularmente a reuniones privadas donde los corredores locales se ofrecían mutuamente a sus clientes actuales para satisfacer sus necesidades y deseos. En una reunión en particular, otro corredor estaba lanzando una de sus propiedades para la venta. Eran dos cuatro plexos uno al lado del otro (ocho unidades en total) con cada unidad de un dormitorio. Estaba en una parte de bajos ingresos de la ciudad, pero solo estaba pidiendo $ 125,000 por ambas propiedades.

?¿$ 125,000 por ocho unidades??, Pensé. "Ahí tiene ser una trampa ".

Había. Siete de las ocho unidades tenían inquilinos, pero solo tres tenían antecedentes de pago a tiempo. Incluso después echando a los inquilinos que no pagan, cada unidad necesitaría un par de miles de dólares de trabajo para obtener algo decente en el alquiler. Además, había cuatro hornos en total, todos los cuales probablemente se hicieron en los años 40 o 50.

En otras palabras, era un proyecto según los términos de cualquiera. Requeriría algunas reparaciones por adelantado, varios meses de solicitudes de desalojo, visitas al tribunal y volver a mostrar las unidades, pero … ?$ 125,000 por ocho unidades!"

Si solo alguien me prestara el dinero …

Cavé más y más en los números. Ya administraba propiedades, coordinaba reparaciones, negociaba precios de materiales y alquilaba unidades para docenas de otros clientes. Tenía sentido que si pudiera obtener un préstamo, podría conectar una propiedad directamente a este sistema actual que estaba ejecutando.

Sin embargo, hubo un gran problema evidente. Ni mi compañero ni yo éramos solventes en ninguna sentido de la palabra La posibilidad de que me aprobaran para una hipoteca era nula (y mucho menos un préstamo comercial de bajos ingresos no ocupado por el propietario). Con pesar, empujé la propiedad al fondo de mi mente y continué sobre el proceso de construcción del negocio de administración.

Sin embargo, en nuestra próxima reunión de redes, nos enteramos de algunas noticias adicionales sobre las propiedades. El corredor que los poseía estaba en serios problemas con una docena de bienes inmuebles diferentes. Debía $ 76,000 en ambos edificios, que fueron financiados a través de un popular inversor / prestamista de dinero duro.

El prestamista privado estaba asustado de que el inversor pronto incumpliría (dándole al prestamista una propiedad con la que no quería tener nada que ver). El propietario solo buscaba salir de la propiedad, para poder concentrar su energía en salvar sus otras propiedades.

Sin pensarlo mucho, apretamos el gatillo.

Una oferta audaz

Llamamos al prestamista privado (un individuo) que actualmente financiaba las propiedades. Luego le propusimos la idea de que nos hiciéramos cargo del préstamo y compráramos la propiedad del actual propietario desesperado.

Ofrecimos que ambos firmaran el préstamo, dándole al inversionista dos nombres opuestos al que tenía actualmente. Luego mostró cómo solucionaríamos la situación, desalojaríamos a todos los inquilinos y lo conectaríamos a nuestro sistema de gestión.

Ninguno de nosotros tenía un centavo a nuestros nombres, por lo que incluso tuvimos las agallas para exigir que el prestamista privado realmente invierta Más dinero en la propiedad. Para que nos hagamos cargo, tendría que prestarnos $ 15,000 adicionales para reemplazar los hornos y reparar dos de las unidades después de los desalojos.

Fue una oferta audaz. No daríamos nada más que un plan de gestión y nuestras firmas en una hipoteca privada de $ 91,000 (al 12%) para ocho unidades y un préstamo en efectivo de $ 16,000. El prestamista debe haber sabido aún más sobre las terribles circunstancias del actual propietario que nosotros porque él aceptó nuestra oferta. El dueño actual estaba feliz de salir por lo que se le debía, y en la semana nos sentamos a cerrar.

Después de que se firmó la documentación de mi primera compra de bienes raíces, me entregaron un cheque de $ 1000 (por alquileres / depósitos prorrateados para el mes). No di nada tangible, solo mi firma sin valor, y caminé hacia el banco para depositar el dinero.

"Así es como funcionan los bienes raíces", me regodeé. "Podría acostumbrarme a esto."

No tenía idea de lo que había en la tienda …

Continuará?

Nota de J.D .: Este es un vistazo a un mundo del que siempre me he preguntado. Aunque Kris sigue tratando de disuadirme, tengo una fascinación por las propiedades de alquiler. Espero leer la segunda parte de esta historia. Y aunque GRS no está a punto de convertirse en un blog inmobiliario, la historia del lector de este domingo es en realidad sobre cómo una de ustedes decidió dar el paso comprando una propiedad de alquiler, por lo que vamos a tener un mini tema aquí para una semana más o menos …

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