Conozco a un médico, el Dr. C., conocido por ser un inversor inmobiliario muy inteligente. Todos piensan que vive una buena vida, y duda a la edad en que la mayoría de los médicos comienzan a pensar en la jubilación. En una de nuestras conversaciones, me hizo saber que técnicamente se había retirado hace años, pero que había seguido trabajando simplemente porque lo disfrutaba. ¿Qué doctor no querría eso? Entonces, por supuesto, le pregunté¿Cómo lo hiciste?
Admitió fácilmente que no es particularmente inteligente ni inteligente cuando se trata de invertir. Simplemente escuchó el consejo de un mentor
"Compre una propiedad de inversión inmobiliaria al año".
Traté de concretar algunos aspectos específicos (es decir, condominio, casa, edificio de apartamentos). Él simplemente dijo "Realmente no importa, lo que sea que puedas pagar razonablemente, solo hazlo".
Así que fui a casa para ver cómo se vería eso e intenté modelarlo en papel.
Aquí está mi descargo de responsabilidad este es mi N = 1, mi ejemplo simplificado.
Este podría ser un buen momento para abordar rápidamente el tema tan debatido simple vs complejo modelo argumento. Creo que la respuesta es que nadie puede establecer definitivamente qué modelo realmente tiene un mejor valor predictivo. Esta cita de un conocido estadístico británico, George Box, lo resume perfectamente,
Todos los modelos están equivocados, pero algunos son útiles.
Creo que esto pertenece tanto a los modelos de bienes raíces como a los del mercado de valores. Sin embargo, lo que sí sabemos es que los modelos más simples son más fáciles de aplicar y de tomar medidas, principalmente porque sientes que puedes replicarlo.
Compre una propiedad de alquiler cada año durante 10 años
Con eso en mente, así es como se vería si intentara comprar una propiedad de alquiler cada año durante 10 años. Aquí están los reglas de este modelo
- Cada propiedad comprada es una casa unifamiliar.
- El precio de compra se mantiene constante en $ 100,000 (para mantener los números redondos).
- Cada año requiere una inversión inicial del 30% ($ 30,000 en este caso).
- El préstamo hipotecario comienza en $ 70,000 (= precio de compra de $ 100,000 – inversión de $ 30,000)
- El número máximo de préstamos para vivienda en cualquier momento es cuatro. Según Fannie Mae / Freddie Mac, es posible que pueda tener hasta diez préstamos para viviendas residenciales, pero después de cuatro se vuelve un poco más difícil obtener préstamos adicionales, por lo que decidió mantenerlo en cuatro.
- El flujo de caja por propiedad es de $ 400 por mes. Se eligió este número porque es muy alcanzable, como lo demuestra mi propiedad de alquiler.
- Flujo de caja = Ingresos – Gastos. Ingresos = alquiler. Gastos = Principal de la hipoteca + Intereses + Impuestos + Mantenimiento + Gestión de la propiedad + Vacante.
- Todo el flujo de caja durante todo el año se guarda y vuelve a pagar los préstamos para la vivienda al final del año.
- Una vez que se paga la propiedad, el efectivo de la propiedad fluye $ 800 / mes. Eso es porque ya no hay hipoteca ni intereses por pagar.
- Si tiene el máximo de 4 propiedades, la inversión inicial de $ 30,000 se destina a pagar uno de los préstamos.
- Haciendo referencia al índice Case-Shiller, se utilizó el 3,4% como tasa de apreciación.
Que es no tomado en cuenta en este modelo
- Pago de capital a lo largo del tiempo, que funciona significativamente a su favor, pero puede ser confuso para el cálculo.
- Los alquileres aumentan con el tiempo, lo que funcionaría a su favor.
- Mayor mantenimiento en el tiempo.
- Cualquier cambio en el flujo de caja
- Impuestos
- Depreciación
- Compra tu propia casa
Después de todo eso, aquí está. Si los detalles se vuelven excesivos, vaya al final para obtener el resumen (en este punto, es posible que desee tener una ventana con el gráfico abierto en un lado y uno con la explicación en el otro si desea seguirlo más fácilmente).
Año 1
- $ 30,000 invertidos y usted tiene su primera propiedad de alquiler. Felicidades!
- El flujo de caja es de $ 400 por mes ($ 4,800 / año).
- Al final del año, estos $ 4,800 reducen el préstamo de la casa # 1 a $ 65,200 (= $ 70,000 – $ 4,800).
Año 2
- $ 30,000 invertidos y usted tiene su segunda propiedad de alquiler.
- 2 propiedades con flujo de efectivo a $ 400 / mes resultan en $ 9,600 para el año.
- Al final del año, estos $ 9,600 reducen el préstamo de la casa # 1 a $ 55,600 (= $ 65,200 – $ 9,600).
Año 3
- $ 30,000 invertidos y usted tiene su tercera propiedad de alquiler.
- 3 propiedades con flujo de efectivo a $ 400 / mes resultan en $ 14,400 para el año.
- Al final del año, el préstamo de la casa # 1 es de $ 41,200 (= $ 55,600 – $ 41,200).
Año 4
- $ 30,000 invertidos, ahora tiene el máximo de 4 propiedades de alquiler.
- El flujo de caja es de $ 19,200 por año (= $ 4,800 x 4).
- Al final del año, el préstamo de la casa # 1 es de $ 22,000, el resto sigue siendo de $ 70,000.
Año 5
- Como tiene un máximo de 4 casas, su inversión de $ 30,000 se destina al pago del resto de la Casa # 1, y el resto reduce el préstamo de la Casa # 2 a $ 62,000.
- El flujo de caja es de $ 24,000 ($ 800 / mes para la casa # 1, $ 400 / mes para las casas # 2,3,4)
- Al final del año, el préstamo de la casa # 2 es de $ 38,000.
Año 6
- La inversión de $ 30,000 compra la casa # 5.
- El flujo de caja es de $ 28,800 ($ 800 / mes para casas # 1-2, $ 400 / mes para casas # 3-5).
- Al final del año, el préstamo de la casa # 2 se redujo a $ 9,200.
Año 7
- Como tiene el máximo de 4 casas, su inversión de $ 30,000 se destina al pago del resto de la casa # 2, y el resto reduce el préstamo de la Casa # 3 a $ 49,200.
- El flujo de caja es de $ 33,600 con 2 casas pagadas y 4 flujos de efectivo a $ 400 / mes
- Al final del año, el préstamo de la casa # 2 es de $ 15,600.
Año 8
- Una inversión de $ 30,000 compra la casa # 6.
- El flujo de caja es de $ 38,400.
- Al final del año, la casa n. ° 3 se paga y el resto se destina al préstamo de la casa n. ° 4.
Año 9
- $ 30,000 La inversión compra la casa # 7.
- El flujo de caja es de $ 48,000.
- Al final del año, el préstamo hipotecario # 4 se cancela y el resto se destina al préstamo hipotecario # 5.
Año 10
- $ 30,000 La inversión compra la casa # 8.
- El flujo de caja es de $ 57.600
- Paga la casa n. ° 5
Resumen después de 10 años
- Tu posees 8 propiedades de alquiler en este punto. Estaba muy cerca de su objetivo de comprar uno por año y no necesitaba violar el máximo de cuatro préstamos a la vez.
- Cuatro casas están completamente pagadas, cuatro todavía tienen hipotecas sobre ellos.
- El flujo de caja al final del año 10 es $ 57.600 al año ($ 4800 por mes)Si tuviera una cartera de $ 2 millones en este momento, y comenzara a bajar un 3%, tendría un flujo de caja muy similar.
- Nuevamente, calcular de manera aproximada la apreciación de cada hogar utilizando una tasa de 3.4% arroja equidad total en las propiedades alrededor $ 750,000.
- La inversión total ha sido de $ 300,000.
Mis pensamientos
- Puedes empezar a ver efecto de bola de nievesucediendo a pesar de que parece estar alcanzando su ritmo para el año 10.
- Esto es algo que la mayoría de los médicos podrían replicar.
- los flujo de fondos está comenzando a ascender a algo sustancial para el año 10. ¿Qué le permitiría hacer ese flujo de efectivo para el año 10? ¿Cubriría los gastos educativos de su hijo? ¿Cuántos turnos te permitirían rendirte?
Solo por diversión, lo modelé a 15 y 20 años. El problema es que el modelo comienza a descomponerse porque el flujo de efectivo se vuelve abrumador y no estaba seguro de si comprar varias casas nuevas a la vez o transferir parte del dinero a los préstamos. Pero bueno, nos estamos divirtiendo aquí, así que aquí están los resultados
Año 15
- Tu posees 12 viviendas, 10 de los cuales se pagan a fin de año.
- El flujo de caja es $ 100,800 al año ($ 8,400 al mes).
- La equidad en las propiedades es de alrededor $ 1.4 millones.
Año 20
- Tu posees 19 casas (¡muy cerca de uno al año!), los 19 de los cuales se pagan al final del año.
- El flujo de caja es $ 172,800 al año ($ 14,400 al mes).
- La equidad en las propiedades es de alrededor $ 2.8 millones y creciendo.
Creo que vale la pena mencionar que si pudieras acumular un huevo de ahorros de $ 6 millones de dólares y retiraras un 3% al año, eso te colocaría en algún lugar en el rango de $ 180,000 tu primer año.
En este punto, creo que es bastante seguro decir que trabajar es relativamente opcional y que la jubilación total es una posibilidad. ¡Es un ingreso pasivo serio! Imagine comenzar esto cuando tiene entre 30 y 30 años cuando se convirtió en médico de cabecera.
Entonces, ¿seguí este consejo?
He tenido que ponerme al día, pero he tenido la suerte de poder obtener suficientes unidades de alquiler para igualar el número de años que he estado fuera asistiendo. Bien, son solo cinco, pero estoy en camino de comprar una propiedad de alquiler por año. Te mantendré informado…
Déjame saber lo que piensas…
