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Comprar para alquilar, ¿es hora de vender?

El mercado de compra para alquilar se ha vuelto cada vez más desafiante para los propietarios en los últimos años, con una serie de nuevas reglas y regulaciones introducidas para ayudar a reequilibrar el mercado inmobiliario.

Desde 2016, los propietarios privados han tenido que pagar un 3% adicional sobre el impuesto de timbre cuando compran una propiedad adicional, mientras que la desgravación fiscal de las hipotecas se ha eliminado gradualmente.

A partir de este abril, las reglas se vuelven aún más estrictas. Se retirará la desgravación fiscal de los propietarios de los pagos de la hipoteca y también se están introduciendo nuevas normas sobre el impuesto sobre las ganancias de capital (CGT).

Los expertos en propiedades han advertido que los últimos cambios podrían ser un paso demasiado lejos para los propietarios y provocar que algunos abandonen el sector.

Una cuarta parte de los propietarios privados en el Reino Unido planearon vender al menos una propiedad durante el año hasta junio de 2020, en gran parte debido a los aumentos de impuestos y la reforma del gobierno, según una encuesta realizada en mayo por la Asociación de Propietarios Residenciales (RLA).

Michael Adair, de 66 años, de Bedford, es uno de los muchos propietarios que están desilusionados con la interferencia constante del Gobierno.

Él dice: estoy planeando vender mis propiedades de alquiler en los próximos tres años. Hay demasiada burocracia y no hay suficiente protección para los propietarios. He sido propietario durante 30 años, pero ya no vale la pena.

Nuevas regulaciones

Hasta abril de 2017, los propietarios podían reclamar una desgravación fiscal sobre los intereses hipotecarios sobre sus ingresos por alquiler. Sin embargo, el Gobierno ha ido eliminando gradualmente esto. A partir de abril, los propietarios solo podrán reclamar una desgravación fiscal a la tasa básica del impuesto sobre la renta, que es del 20%. Anteriormente, podían reclamar a su tasa impositiva marginal, que es del 40% para los contribuyentes con tasas más altas y del 45% para los contribuyentes con tasas adicionales.

Los cambios significan que los propietarios ya no podrán deducir los pagos de intereses hipotecarios ni ningún otro costo de su facturación antes de declarar sus ingresos imponibles.

Esta es una mala noticia para los propietarios que podrían encontrarse pagando más impuestos sobre los ingresos de alquiler.

Algunos incluso podrían llegar a un nivel impositivo más alto, ya que ahora tienen que declarar los ingresos utilizados para pagar la hipoteca en su declaración de impuestos.

Richard Lambert, director ejecutivo de la Asociación Nacional de Propietarios, dice que los cambios han reescrito efectivamente la economía del alquiler para propietarios.

Él dice: Los cambios en la desgravación fiscal han tenido un gran impacto, y ahora vemos un número cada vez mayor de personas que dicen que están buscando vender. Algunos propietarios efectivamente han pasado de obtener una ganancia ordenada a una pérdida de impuestos.

Al eliminar el alivio, el Gobierno ha aumentado la cantidad que los propietarios tienen que pagar en impuestos, reduciendo los márgenes de ganancia y reduciendo el rendimiento de la inversión.

Si está vendiendo una compra para alquilar o una segunda casa, debe pagar a CGT por las ganancias que obtenga.

Esto se cobra al 28% para los contribuyentes con tasas más altas y al 18% para los contribuyentes con tasas básicas. Como la asignación de CGT libre de impuestos es de 12,000, solo tiene que pagar a CGT las ganancias que superen este límite.

Al momento de escribir este artículo, si anteriormente vivía en una propiedad y la alquilaba, puede reclamar una exención de CGT conocida como alivio de residencia privada (PRR).

Los propietarios pueden reclamar PPR en las ventas de propiedades por el tiempo que vivieron en la casa más 18 meses después de mudarse.

A partir del 6 de abril, esto se reducirá a solo nueve meses, lo que potencialmente costará a los propietarios miles de libras más.

Cuando los propietarios alquilan una propiedad en la que han vivido anteriormente, tienen derecho a un alivio de hasta 40,000 de cualquier beneficio obtenido de la venta.

Pero, a partir del 6 de abril, esto solo se aplicará a los propietarios que viven en una propiedad compartida con su inquilino.

Los propietarios también tendrán que pagar CGT antes, con la fecha en que los propietarios deben pagar el impuesto que se traslada de enero de cada año fiscal a los 30 días posteriores a la finalización de la venta de la propiedad.

Richard Rowntree, director gerente de hipotecas del grupo bancario especializado Paragon, cree que los cambios en las reglas están haciendo que las cosas sean menos viables para los propietarios con carteras más pequeñas.

Él dice: Los cambios a las regulaciones ciertamente han tenido un impacto en los propietarios que no pertenecen a la cartera y los que vienen al mercado.

Los propietarios profesionales que manejan un portafolio y lo ven como un negocio están en él a largo plazo. No lo están buscando para apoyar su pensión o obtener ganancias a corto plazo, por lo que los cambios en las reglas han tenido menos impacto.

Si estuviera comenzando ahora, no sería un arrendador

James Fraser, de 51 años, es uno de los muchos propietarios que se han visto afectados por los cambios del gobierno en el sector de comprar para alquilar.

La eliminación gradual de la desgravación fiscal de la hipoteca lo ha golpeado fuertemente y ha considerado vender.

James, que vive en Stevenage y alquila 26 propiedades, dice: Los cambios en la desgravación fiscal hipotecaria están arruinando la industria, y los propietarios no tendrán otra opción que subir o dejar de alquilar.

Él dice que la tasa más alta de impuesto sobre las ganancias de capital que los propietarios tienen que pagar lo hará costoso para él si decide vender.

Debido a CGT, si quiero vender, perderé el 28% de las ganancias para el Gobierno. Si está tratando de salir del mercado, el Gobierno le quita una porción extra por hacerlo.

Si bien no me importa pagar impuestos, ¿por qué debería ser penalizado con un 8% adicional sobre todos los demás? Eso es discriminatorio.

James dice que para cubrir el costo de todos los cambios que ha tenido que pagar el alquiler.

Él dice: He tratado de mantener bajos los alquileres y he tenido algunos inquilinos durante más de 10 años, pero ya no puedo ser caritativo.

James dice que la idea de que los propietarios están ganando una fortuna cada mes es una falacia.

Él dice: He considerado vender, pero no lo haré, ya que no quiero dejar a mis inquilinos a largo plazo en la estacada.

Desde 2015, el estrés ha sido insoportable y si estuviera comenzando ahora, no sería un arrendador.

¿Cuáles son las opciones para los propietarios?

Los cambios impositivos se introdujeron para desalentar la inversión en el mercado inmobiliario y ayudar a liberar casas para los compradores.

Al hacer que comprar para alquilar sea menos atractivo a través de impuestos más altos, el Gobierno esperaba que los propietarios se mudaran del mercado permitiendo a los compradores por primera vez ponerse de pie en la escalera de la propiedad.

Sin embargo, las medidas han tenido repercusiones en el mercado inmobiliario.

Los críticos dicen que, para ayudar a mitigar sus pérdidas, algunos propietarios han tenido que aumentar los alquileres o cerrar el negocio.

Desde que el Gobierno decidió eliminar la desgravación fiscal y aumentar la regulación, 222,570 propietarios han abandonado el sector, según la agencia inmobiliaria Hamptons International.

Para contrarrestar las pérdidas, algunos propietarios han reorganizado sus propiedades residenciales para pagar la hipoteca en su compra para alquilar. Esto se debe a que las hipotecas de compra para alquilar son a menudo más caras que las residenciales porque los bancos ven a los inquilinos como un riesgo más alto que los propietarios-ocupantes.

Otros propietarios están estableciendo compañías limitadas, que les permiten pagar el impuesto de sociedades al 19% (17% desde el 1 de abril de 2020). Al hacer esto, los propietarios pueden evitar pagar CGT o impuesto sobre la renta.

Lambert dice que los propietarios utilizan principalmente compañías limitadas cuando compran nuevas propiedades, en lugar de trasladar las compras existentes a una estructura de la compañía.

Él dice: Los propietarios aumentarán los alquileres donde puedan, pero esto dependerá en gran medida de cómo sea el mercado en esa área.

La mayoría de las personas no están trasladando sus carteras existentes a una compañía limitada, ya que tiene que pagar CGT y el impuesto de timbre, y hay muy pocos casos en los que eso tiene sentido financiero. Sin embargo, las personas que se quedan están usando compañías limitadas para comprar nuevas propiedades. .

Mientras tanto, cada vez más propietarios se cambian a vacaciones de corto plazo para compensar sus pérdidas.

La Asociación de Propietarios Residenciales argumenta que esto se debe en parte a que el sistema tributario favorece las vacaciones a corto plazo y las propiedades alquiladas a largo plazo.

Un informe de ARLA Propertymark sugiere que 230,000 propietarios del Reino Unido probablemente cambiarán a alquileres a corto plazo.

Paragons Rowntree dice que las exenciones impositivas para vacaciones significan que es probable que el sector crezca.

Él dice: Los rendimientos son generalmente atractivos y fáciles de mantener en vacaciones, porque hay una gran rotación de inquilinos.

Sin embargo, si continúa creciendo en esta área, podría tener un impacto significativo en el sector de alquiler privado.

Llamado a reforma

Tanto el RLA como el NLA están pidiendo una revisión de la política fiscal en el sector privado alquilado para garantizar la provisión de viviendas a largo plazo.

Dave Smith, director de políticas de la Asociación de Propietarios Residenciales, dice que las políticas fiscales del gobierno en el sector de alquiler están en desacuerdo con la provisión de alojamiento asequible a largo plazo.

Él dice: El cargo de impuesto de timbre del 3% está ralentizando la inversión en nuevas propiedades alquiladas y debe ser eliminado para alentar el crecimiento en el sector.

El sistema de impuestos para la vivienda alquilada también está conduciendo a la provisión de casas de vacaciones sobre propiedades alquiladas a largo plazo.

El Gobierno debe alinear sus políticas fiscales con el mercado en general para detener la disminución de la vivienda de alquiler.

Lambert dice: Necesitamos tener una inversión a largo plazo que fomente tenencias más largas, no una que cree un sistema donde exista un incentivo fiscal para las personas que poseen segundas propiedades para dejarlas salir a corto plazo.

En los últimos cinco años se ha vuelto mucho más difícil administrar un negocio en este sector y la dirección de la política y regulación del gobierno significa que los desafíos continuarán y posiblemente aumentarán.