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Comprar inmóvil en la planta ¿será que vale la pena?

Como algunos de ustedes saben, por lo general escribo para Dinheirama el escenario macro, las inversiones en letras del Tesoro directa, la economía y el mercado de valores (Haga clic aquí para ver mis publicaciones).

Recientemente, pasé por una nueva fase en la vida y me parece interesante dividir eso contigo.

Espero traer algún aprendizaje con el tema de hoy, tanto para usted que aún no ha tenido esta experiencia, como para quien ya pasó por eso, y comparte las sensaciones que he tenido al comprar un inmueble en la planta.

Más años de alquiler porque siempre he considerado más ventajoso, por una serie de aspectos, como tener mis recursos invertidos en renta fija y variable, obteniendo rendimientos satisfactorios.

Sin embargo, me casé; y con el matrimonio, comenzaron los cobros para la compra de un inmueble. Esa famosa “seguridad” que miles de brasileños les gusta tener, obteniendo la “casa propia”.

Por razones obvias, no voy a poner los valores reales negociados por mí, pero busqué alcanzar lo más cercano a la realidad, utilizando números proporcionales.

También se debe tener en cuenta que vivo en São Paulo, una de las ciudades más caras para vivir en el mundo, especialmente si ponemos en la punta del lápiz el costo de vida versus la media de salario de la población.

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El inicio de la compra

Antes incluso del matrimonio, iniciamos la búsqueda por un inmueble que se adecuara a nuestros patrones de vida y próximo al lugar de trabajo de ambos, ya que en São Paulo es importante ese punto, para tener una buena calidad de vida.

Después de alguna búsqueda, encontramos algo de acuerdo con el perfil que buscábamos. Luego, en una pequeña sala tras la visita al apartamento decorado, iniciamos las negociaciones.

La idea sería adquirir un inmueble en la planta y flexibilizar el flujo de caja para pagos mensuales sin que hubiera cuotas semestrales o anuales con valores altos a pagar.

El inmueble costaría R $ 500 mil y por ley, sería necesario gastar al menos R $ 100 mil o 20% del valor total hasta la entrega de las llaves, en poco más de un año.

El tiempo pasó y pagamos religiosamente mes a mes el valor necesario hasta el momento que más esperábamos. Pues bien, es exactamente ahí donde las sorpresas se inician. Después de los pagos realizados, tenía la idea clara que aún debía R $ 400 mil la constructora, pero descubrí que no funciona exactamente de esta forma.

Para empezar, el valor del inmueble – o de su deuda – es corregido por el INCC mensual. Es decir, si en el período el indicador de inflación avanzó el 10%, mi deuda total no era R $ 400 mil y sí R $ 440 mil, algo ya bastante considerable.

El hecho es que pagué los R $ 100 mil en el período de construcción, pero “fue válido” sólo R $ 60 mil. Los otros R $ 40 mil fueron incorporados por el reajuste inflacionario.

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Las demás sorpresas y el momento del financiamiento

Después de esta sorpresa relevante sobre el valor de la deuda, vinieron nuevos dolores de cabeza.

El rescate del FGTS junto a la Caixa Econômica Federal es una carga. Es necesaria mucha paciencia, pues pasado un mes más, la deuda sigue elevándose, si no ha tenido éxito en el rescate del fondo del trabajador.

Decenas de documentos se solicitan de la forma más burocrática posible. En fin, después de cerca de poco más de un mes, tuvimos éxito; pero subraya que no fue una tarea fácil.

Junto con el saldo del FGTS, negocié para garantizar los menores intereses posibles sobre el valor del financiamiento. Con la tasa de interés de la economía aún elevada, país en crisis y restricción al crédito, es difícil obtener algo interesante.

Además de éstos, empiezan los pagos “extras”. Los principales

  • ITBI – Impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles;
  • Contrato con el banco de financiamiento;
  • Registro cartero.

Al sumar estos tres, podríamos computar cerca de poco más de R $ 20 mil.

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La entrada en el nuevo apartamento

Después de tanta espera, tantas fases y pagos, se llega a gran hora las llaves de su apartamento están en sus manos. Es la realización de un sueño. ¿En serio? Para algunos puede ser, para otros todavía no.

En este momento, se inician las negociaciones para nuevos proyectos piso, carpintería, mobiliario, parte eléctrica, yeso, etc.

Nuevamente volvemos a los problemas del país, como la recesión en los últimos años y el poder de la inflación sobre los precios. Esto encarece el valor final y muestra nuevas dificultades para aquellos que ya no tienen tanto poder de compra.

Entre un buen arquitecto, proyectos y todo el interior, por el cálculo final, es posible decir que fácilmente se gasta cerca de 1/3 del valor del inmueble. Obviamente esto se puede hacer poco a poco, pero hay quienes quisieran cambiar ya con un apartamento completo.

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conclusión

En toda esta historia, consigo llegar a cuatro conclusiones

  • Es necesario conocimiento técnico para la realización del sueño;
  • Con el reajuste inflacionario del valor de la deuda calculado por el INCC, el riesgo de comprar un inmueble en la planta no compensa. Si es realizar un cálculo en la punta del lápiz y comprar un inmueble por un precio de metro cuadrado de R $ 8 mil, por ejemplo, en dos años, a depender de la inflación en el período, este valor podrá llegar a cerca de R $ 10 mil y no necesariamente usted vendrá el inmueble en este valor cuando en el momento de la venta;
  • Si va a comprar un inmueble, tenga los recursos disponibles para pago a la vista, teniendo así un gran poder de negociación, especialmente en momentos de crisis en el país;
  • La paciencia y el dinero son recursos indispensables en este momento.

Por lo tanto, no diferente de lo que siempre mencionamos para la realización de una inversión en acciones o renta fija, lo importante es tener conocimiento sobre lo que se está realizando. Esto evitará sorpresas al final de toda la historia. ¡Un gran abrazo y hasta el prójimo!

Nota Esta columna se mantiene por Rico.com.vc, lo que contribuye a los lectores Dinheirama puede tener acceso a contenidos de calidad libres.

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