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Cómo vivir gratis

El retorno de la renta siempre es negativo 100 por ciento: así es cómo vivir gratisSe habla mucho sobre cómo hay una crisis de asequibilidad de la vivienda en varias partes del país.

Quizás el miedo a que se les ponga un precio para siempre es una fuerza motivadora subestimada detrás de la continua demanda de viviendas a pesar de los altos precios.

Recuerdo que cuando compré mi primer condominio 2/2 en 2003, sentí una sensación de alivio de que ya no tenía que pagar alquileres cada vez mayores. A pesar de que el pago de la hipoteca de $ 2,300 / mes fue aproximadamente un 15% más alto que mi renta anterior después de un pago inicial del 25%, me sentí bien sabiendo que mis costos generalmente fueron fijos.

De lo que me he dado cuenta recientemente es que muchas personas en San Francisco y muchas otras ciudades no han tenido que pagar un solo centavo por los costos de la vivienda a lo largo de los años.

¿Qué? ¿Cómo es esto posible cuando San Francisco es considerada una de las ciudades más caras de América?

Permíteme mostrarte el ejemplo de un amigo que no implica burlarse de tus padres como un hijo adulto.

Cómo vivir gratis en una ciudad cara

Aquí está el perfil de una casa 3/2 que se compró por $ 1.3 millones en 2011 y se vendió por $ 2.2 millones a principios de 2019. Puso un 20% y sacó una hipoteca de $ 1,040,000 al 3.5%. A continuación hay algunos números aproximados.

Positivos

  • Alquiler mensual evitado por ocho años: $ 5,500
  • Renta total evitada después de ocho años: $ 528,000
  • Ingresos netos después de las tarifas, pago del principal, todos los impuestos de la casa vendedora: $ 1,100,000

Negativos

  • Costo de oportunidad de no invertir $ 260,000 (pago inicial) en el mercado de valores desde 2011 – principios de 2019 = $ 286,000 (110% de apreciación a $ 568,000)
  • Costo neto de intereses hipotecarios después de ocho años = $ 203,000
  • Impuestos a la propiedad netos después de ocho años = $ 90,000
  • Costo de mantenimiento después de ocho años = $ 20,000
  • Pago principal a lo largo de ocho años = $ 100,000

Costo neto de vida = ($ 528,000 + $ 1,100,000) – ($ 286,000 – $ 203,000 – $ 90,000 – $ 20,000 – $ 100,000) = $ 929,000.

Si esta simple matemática es correcta, no solo la familia de mi amigo estuvo libre durante ocho años, sino que también pagó $ 929,000 para vivir en San Francisco. Ese es un valor bastante bueno para vivir.

Obviamente, experimentar una apreciación del 69% en su propiedad fue un factor importante en esta ecuación, pero no tuvo que pagar $ 528,000 en renta durante este período de tiempo. Además, uno puede debatir si pagar $ 100,000 en capital es realmente negativo.

Incluso si la propiedad solo se apreciara en un 3% al año, a mi amigo se le habrían pagado más de $ 480,000 para vivir en San Francisco durante ocho años.

Este ejemplo es probablemente similar a cientos de miles de propietarios a lo largo de los años.

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Cuánto gastará en alquiler en su vida

Consulte este cuadro sobre cuánto dinero gastará en alquiler para una vivienda de precio medio en varias ciudades importantes.

El costo total de alquiler en una ciudad importante a lo largo de los años.

Es un poco loco ver que un residente de San Francisco pagará $ 2,468,000 en alquiler por una propiedad de precio medio para cuando cumpla 60 años.

¿Está tu ciudad en la lista? De lo contrario, sume cuánto gastará en alquiler para la propiedad que desea si nunca compra. No creo que te gusten los resultados.

Con cantidades tan enormes pagadas en alquiler durante la vida, ¿no es de extrañar por qué el deseo de comprar una propiedad es tan fuerte?

Me encantaría que los precios de las propiedades disminuyan en un 20% para poder comprar otra propiedad con vista panorámica de Golden Gate Heights en San Francisco. Por desgracia, a menos que tenga mucha suerte, otra propiedad de inversión no está en mis tarjetas.

Algunas conclusiones sobre cómo cobrar por vivir

1) El rendimiento del alquiler es siempre -100%. Sí, obtienes un lugar para vivir, pero si compras, también obtienes un lugar para vivir. Una vez que esta variable se cancela, lo que queda es la opción del propietario para vender el activo. Quién dijo que el álgebra de la escuela secundaria era un curso inútil.

2) Aunque comprar una casa es una apuesta concentrada con apalancamiento, irónicamente puede ser más fácil que invertir la misma cantidad de dinero en el mercado de valores porque está comprando un activo tangible que puede mejorar la calidad de su vida. Con las existencias, no hay utilidad. Además, los precios podrían caer de la nada.

3) Alquilar e invertir la diferencia en el mercado de valores y otros activos es una gran idea, pero las personas a menudo fracasan debido a la falta de disciplina financiera. Sin una estrategia de inversión automática adecuada, las posibilidades son altas, la diferencia guardada termina gastando o quedando sentada en una cuenta bancaria.

4) El tiempo es tu amigo cuando se trata de ser dueño de una propiedad. Con el tiempo, el costo del alquiler aumenta a niveles que inducen picaduras. Mientras tanto, la apreciación de una propiedad también a veces se eleva a niveles increíbles. La única forma en que puede sobrevivir como inquilino es si los alquileres se mantienen planos o disminuyen, lo que generalmente no ocurre debido a la inflación. El aumento de los alquileres y el aumento de los precios de las propiedades aplastará su progreso financiero si no está dispuesto a obtener bienes raíces neutrales al ser dueño de su residencia principal o al mudarse a un área de menor costo.

5) Para vivir gratis, debes arriesgarte. Alojarse en un departamento de renta controlada es algo similar a trabajar en un trabajo seguro de día sin movilidad ascendente. Es probable que nunca mueras de hambre, pero tampoco te harás rico. Si se arriesga comprando bienes raíces, podría hacerlo muy bien, como si decidiera iniciar su propio negocio o buscar un empleador diferente. Alternativamente, puede ir a la bancarrota si compra de manera inapropiada. Al final del día, no hay riesgo ni recompensa.

6) Vivir de forma gratuita fortalece aún más el mercado inmobiliario. Vivir gratis es otra frase para aumentar el valor acumulado de la vivienda. Cuanto mayor sea el valor acumulado de la vivienda, mayor será el amortiguador en caso de recesión. Dado que los prestamistas han endurecido significativamente sus estándares de préstamos desde la crisis financiera de 2009, solo los prestatarios más solventes han comprado viviendas.

Cuando combina una alta solvencia crediticia con una alta plusvalía de la vivienda y bajas tasas hipotecarias, es difícil ver otra caída en los precios de la vivienda nuevamente. Lo mejor que podemos esperar es una ventana de disminución del 10% al 15% antes de otra recuperación.

Altos récords de la equidad de los hogares estadounidenses en 2019

Arbitraje para vivir gratis

Una vez que sea dueño de su residencia principal, no sabrá realmente hasta después de haber vendido su propiedad si vivió gratis todos esos años o no. Mientras tanto, puede hacer estimaciones informadas cada año sobre si comprar o alquilar tiene más sentido.

Si realmente quiere vivir gratis en el presente, debe encontrar una manera de hacer inversiones que produzcan ingresos que cubran todos sus gastos de vivienda y algo más.

El concepto de Buy Utility, Rent Luxury (BURL) es una estrategia lógica. Básicamente alquila en un área de alto costo de vida e invierte en bienes raíces en un área de bajo costo de vida con un mayor rendimiento de alquiler para cubrir su alquiler. Esto se puede hacer a través de un REIT especializado o mediante crowdfunding inmobiliario, donde tengo 18 inversiones inmobiliarias comerciales diferentes.

Ahorrar dinero de forma agresiva en el extremo corto de una curva de rendimiento invertida para cubrir los costos de endeudamiento de mayor duración es otra estrategia, especialmente cuando la curva de rendimiento está invertida.

Pero la estrategia más fácil es simplemente no alquilar de por vida. Si alquila de por vida, va a mirar hacia atrás 30 años a partir de ahora con pesar. Es probable que tus hijos también te odien por no comprar hace tanto tiempo.

Si no está dispuesto a construir activos para usted, al menos hágalo para sus hijos. Solo asegúrate de que los números tengan sentido y puedas soportar las recesiones.

¡Incluso peor que alquilar para siempre es comprar en la parte superior y vender en la parte inferior del mercado!

Explorar: Puede comprar otras propiedades físicas en su ciudad o puede diversificar sus inversiones inmobiliarias comprando propiedades comerciales en todo el país con Fundrise. Son los creadores del eREIT y tienen algunas de las ofertas más investigadas para elegir. Son libres de registrarse y explorar.

Lectores, ¿has estado viviendo gratis todos estos años? Si es así, me encantaría saber acerca de sus números. A pesar de todos los datos que muestran que los propietarios de viviendas son en promedio 44 veces más ricos que los inquilinos, ¿por qué todavía hay tanta gente en contra de la propiedad de vivienda a largo plazo para generar riqueza?

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