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Cómo vender una casa

En proceso desde 2007

Un evento en desarrollo desde 2007

Este es un momento especial para mí. Desde el año 2007, que es hace ocho años o 20 por ciento de mi tiempo vivo en esta Tierra, Me he quedado atrapado en una situación inmobiliaria menos que ideal. ¡Y está a punto de resolverse con el feliz CHA-CHING! de una caja registradora.

Para resumir la historia, mi antigua empresa de construcción de viviendas creó una casa elegante y moderna justo a tiempo para el colapso inmobiliario de fines de la década de 2000. Después de dos años de ponerlo a la venta y bajar el precio, lo saqué del mercado. En lugar de venderlo en el vacío con un 50% de descuento, lo puse en segundo plano como una casa de alquiler. Desde entonces, ha generado cheques mensuales generosos a cambio de un bajo nivel de estrés en mi vida.

Finalmente, nuestro mercado inmobiliario local se ha recuperado completamente y ha llegado el momento de poner este lugar en el mercado, y ahí es donde nuestra historia comienza hoy.

Y no es solo mi historia: vender una casa es un gran problema para muchas personas. Puede ser un evento estresante o una incógnita inminente para quienes nunca lo han hecho antes. Este miedo mantiene a las personas atrapadas en un lugar mientras viajan a otro, o encerradas en un millón de dólares de capital, cuando podrían usar fácilmente ese dinero para jubilarse jóvenes y vivir en otro lugar.

Relajar sus sentimientos sobre la venta de una casa puede proporcionar un impulso de vida sorprendentemente grande. Como beneficio adicional, saber cómo hacerlo bien agregará dinero a su vida al tiempo que resta estrés.

Con mi hábito de renovar casas y mudarme un poco más una esposa que es agente de bienes raíces con licencia, he pasado por algunas transacciones de casas más que el promedio. Pero mis tendencias de Honey Badger me han picado muchas veces, así que he visto el lado cruel del mercado inmobiliario tanto como el generoso. Debido a esta historia, pensé que valdría la pena echar un vistazo a mis aventuras actuales de venta de casas como ejemplo.

¿Qué significa vender?

En el fondo, cuando vendes algo te estás convirtiendo en un vendedor. Esto significa descubrir quiénes son sus clientes y qué quieren, y luego descubrir cómo hacer que su producto les resulte atractivo. Puede fingir que esto no es cierto, y en un mercado lo suficientemente caliente incluso puede salirse con la suya, pero en general tiende a ser ignorado si ignora las realidades de sus clientes.

Conociendo a su cliente

Cuando compré y renové mi primera casa a los 25 años, solo veía cosas a través de mi propia lente estrecha. Yo era ingeniero, así que, por supuesto, supuse que el cableado de red avanzado para cada habitación sería valioso para todos. Era joven y estaba en forma y no tenía hijos, así que, por supuesto, no necesitábamos tres habitaciones en el piso principal, ni barandas para proteger la escalera del sótano.

Finalmente, apliqué esta visión egocéntrica a mi empresa de construcción de viviendas en 2005 y construí algo que el mercado no valoraba tanto como esperaba. Me gustaban las casas abiertas y modernas que adoran al sol. Ventanas grandes. Vigas estructurales expuestas. Acero soldado. Azulejo de piedra que llega hasta el techo. Si bien compartí este gusto de vivienda con la revista Dwell y los treinta y tantos años de Los Ángeles, resultó que mis clientes en ese momento eran personas no costeras dos décadas mayores que yo, que buscaban casas tradicionales de temática victoriana con suficientes habitaciones para sus hijos. No les importaba en absoluto cuántos pies cuadrados de vidrio orientado al sur contenía una casa.

Del mismo modo, si ha vivido en su casa durante mucho tiempo y se está preparando para venderla, es posible que las personas que se mudan a su vecindario sean una muchedumbre diferente a las que se mudan. La alfombra azul y el papel tapiz floral de estilo rústico fueron toques hogareños en 1982, pero se han vuelto bastante destructivos para reventar el valor aquí en 2015.

La conclusión es que su casa se venderá mejor si coincide con los deseos de su cliente ideal. Una década más tarde, las personas de mi edad (que creo que tienen más probabilidades de tener gustos similares) finalmente pueden pagar casas como las que construí, lo que significa que al mercado local finalmente le gustan las mismas cosas que yo. Por fin, pasamos la prueba del cliente.

Convertirse en uno con su mercado local de vivienda

Hace casi diez años, me inscribí en un sistema de correo electrónico automatizado que me alerta de cada anuncio de casa y cada venta que tiene lugar en mi vecindario. Aunque no recomendaría esto a las personas que no están interesadas en bienes raíces, ha sido fascinante para mí. Con el tiempo, desarrolla una intuición profunda para detectar ofertas y estafas en el momento de la inclusión, que puede refinar observando qué tan rápido o lento se vende cada casa. Luego, cuando llega el momento de vender su propia casa, sabe exactamente cómo ponerle un precio para alcanzar la línea fina de máximo beneficio.

En el caso de la casa de alquiler que vendo en este momento, casas similares se vendían en el rango de $ 550k- $ 600k, así que establecí mi precio en $ 565,000.

Preparación para la venta

Los compradores de casas se encuentran en una situación increíble: están haciendo una compra espectacularmente costosa después de solo 30-60 minutos de recorrer el producto. Esto significa que operan en función de las primeras impresiones y la evaluación rápida de los espacios. Y, por lo tanto, su casa debe resistir bien este tipo de evaluación. Vale la pena leer un libro completo sobre esto, pero para resumir rápidamente:

  • Piensa abierto y aireado: Cuando los compradores entran, deben enfrentar la luz, el espacio y el encanto. Por lo tanto, elimine todo lo que bloquee esta sensación: abra las cortinas, limpie las ventanas y quite cosas como puertas para bebés o jaulas para mascotas.
  • Renovaciones: En los mercados de gama alta, las renovaciones estratégicas que incluyen una cocina moderna, derribar paredes interiores innecesarias y (por extraño que parezca) una gran puerta de entrada devolverán más del 100% del costo en una reventa eventual. La clave está en ver ese costo: incluso contratar todo el trabajo, una nueva cocina con buenos gabinetes, encimeras de piedra y accesorios de calidad debería sumar menos de $ 25,000 en lugar de los $ 75,000 que muchas personas terminan gastando.
  • Etapa de la casa: Si está vacío, contrata una empresa de montaje. Si aún vive allí, elimine la mayoría de sus cosas y tenga una decoración escasa y de buen gusto. Obras de arte seleccionadas, un bonito arreglo de mesa con flores, los libros perfectos en los estantes, etc. Los compradores afirman que pueden mirar más allá de un desastre, pero simplemente no es cierto. Las casas bien organizadas obtienen ofertas estadísticamente más altas y más rápidas, lo que la convierte en una opción rentable, especialmente en mercados de precios más altos. Gasté alrededor de $ 1600 para contratar Design Matters Home, que cubría el diseño más todo el alquiler y mudanza de muebles.
  • Fotografía: Esto es crítico, barato y, sin embargo, generalmente se pasa por alto. ¿Cuántos listados de bienes raíces presentan imágenes borrosas y tenues de las esquinas de las habitaciones tomadas por el agente de listados corriendo con un iPhone durante unos minutos? Para hacerlo bien, necesita una cámara SLR con un trípode y una lente gran angular de aproximadamente 10-22 mm. O contratar a un profesional asequible: pude conseguir un gran fotógrafo de bienes raíces para fotografiar mi casa, además de procesar y entregar alrededor de 50 imágenes digitales por menos de $ 100. Dinero bien gastado (¡y gracias Josh!) Comparemos el efecto de la falta de brillo frente a la fotografía profesional con un ejemplo del mundo real.

Figura 1: Estas son las imágenes reales de un listado reciente de $ 425,000 en mi área. Cuatro fotos tomadas a toda prisa. ¿Seriamente?

Figura 1: Estas son las imágenes reales de un listado reciente de $ 425,000 en mi área. Cuatro fotos tomadas a toda prisa. ¿Seriamente?

Figura 2: Dado que el sistema permite hasta 25 imágenes, proporcioné 25. Cada una con una descripción de texto completo (la mayoría de los agentes inmobiliarios dejan el campo de descripción en blanco).

¿Contratar a un agente o venderlo usted mismo?

Incluso la Sra. Money Moustache (una agente acreditada) admite que no hay nada especial difícil en lo que hacen los agentes de bienes raíces. Si bien seguramente hay algunas personas brillantes, talentosas y trabajadoras en el campo, la dura verdad es que solo una minoría de los agentes que hemos conocido encajaría en esta descripción. Además, el verdadero trabajo es hacer que el producto sea excelente y presentarlo a los compradores. En los EE. UU., Esto significa que su propiedad figure en el MLS (sistema de listados múltiples). Aunque es un sistema anticuado y patentado, todavía es donde la mayoría de los compradores están comprando, por lo que debe participar para ganarlo.

Sugerencia: contrate a un agente inteligente y dinámico si puede encontrar uno y no está interesado en hacer el trabajo usted mismo. De lo contrario, contrate a un agente de tarifa por servicios con descuento, o simplemente coloque su lugar en Craigslist y luego pague por separado para ingresar a la MLS. para desembolsar más del 2.8% de su precio de compra para pagar su tarifa si desea acceder a ese gran grupo de compradores.

Exhibiciones, Ofertas y Negociación:

Una vez que obtenga el lugar en la lista, se va a las carreras. Los compradores lo encontrarán en el sistema MLS, así como en Craigslist si lo incluiste allí. Reservan citas, revisan su arduo trabajo y, si tiene suerte, le hacen una oferta.

Habrá negociaciones, una inspección y varios plazos y obstáculos para eliminar, y el nivel de estrés depende del tipo de mercado en el que se encuentre: en un mercado lento, los compradores pueden pedirle que reemplace todo el horno o techo, y alejarse a la próxima oferta si no cumple. En uno rápido, puede rechazar con seguridad cualquier cosa tonta y los compradores tenderán a ceder, para que no pierdan otra casa ante otros compradores competitivos.

Consejo profesional: Normalmente, los compradores pueden hacer una oferta en cualquier momento y usted tiene 24 horas para responder. Pero si escribe algo como "Todas las ofertas se revisarán el sábado 11 de julio a las 12 p.m.", puede esperar una semana más o menos para recopilar múltiples ofertas y responder a todos a la vez. Esto aumenta sus posibilidades de tener múltiples opciones y crea competencia entre los compradores, lo que aumenta su influencia en las negociaciones.

Entonces, ¿deberías hacerlo?

Vender su casa siempre requerirá algo de trabajo, sin importar cómo lo aborde. Pero si hace bien las matemáticas, puede ser uno de los trabajos mejor pagados, y también puede traer grandes lecciones sobre la naturaleza humana. Nunca me he arrepentido de una venta y tengo muchos buenos recuerdos (y dólares) para mostrar por el arduo trabajo del pasado.

Al mismo tiempo, debe pensar en el trabajo de eventualmente vender cualquier casa antes de comprarla en primer lugar. Si no está listo para dedicar algunas semanas en algún momento en el futuro, y posiblemente absorba una pérdida del 20% si necesita moverse en un mercado a la baja, definitivamente debería considerar alquilar.

Epílogo:

Comencé a escribir este artículo hace unas semanas, mientras la Sra. MM y yo estábamos trabajando en todos estos pasos nosotros mismos. Por fin estábamos listos el 9 de junio, terminando los últimos detalles y cargando todo en el sistema justo antes de la medianoche.

Justo después del desayuno a la mañana siguiente, sonó el teléfono con un número entrante de un código de área hawaiano. Algunos recién llegados a Longmont habían estudiado nuestro listado en detalle y estaban muy emocionados de recorrer la casa en persona. Acordamos una cita para el mediodía de ese mismo día.

Bajé en bicicleta a la casa para encontrarme con los posibles compradores, e inmediatamente nos llevamos como viejos amigos. El recorrido por la casa fue más una celebración de nuestros gustos compartidos en el diseño del hogar, y estaban llenos de preguntas sobre cómo se habían diseñado y construido cada detalle.

Antes de partir, me dieron un verbal, oferta de precio completo sin el agente del comprador para extraer dinero de la mitad del trato. En otras palabras, $ 565,000 sin negocios divertidos, dirigiéndose directamente a nuestra cuenta de inversión en solo unas pocas semanas. Nos dimos la mano y les agradecí por su maravilloso interés y la oferta.

Siguiendo el Consejo Profesional anterior, dejamos el lugar en el mercado durante una semana completa, recolectando dos ofertas sólidas más, pero nada tan bueno como esa primera oferta, porque cortar el agente de un comprador hizo que su oferta fuera efectivamente un 2.8% más alta (alrededor de $ 16,000 ) Así que cerramos el trato, la casa está bajo contrato, el cierre será el próximo mes y todo está bien.

¡¡¡VENDIDO!!!

Le deseo aún más suerte que la que he tenido en sus propias aventuras inmobiliarias. Adquiera la casa que realmente desea poseer, venda cualquiera que no se ajuste a esa descripción y prospere.

Lectura relacionada: Cómo (y cómo no) comprar una casa

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