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Cómo una casa grande y costosa puede arruinar tu vida y tu camino al fuego

Cómo una casa grande y cara puede arruinar tu vida y tu camino al FUEGOCuando el mercado de valores se hunde, me gusta concentrarme en cosas más felices, como bonitas casas con baños bellamente remodelados donde realmente puedes ir al baño.

Como padre, me gustaría que mis padres y suegros vinieran a visitarnos más, por eso sería bueno tener una parte de la planta baja de la casa dedicada solo a ellos. Esto lo haría más cómodo para todos nosotros.

Dado que escribo desde casa, sería bueno tener una casa lo suficientemente grande como para no poder escuchar a mi hijo chillar de alegría o llorar de frustración. Intentar crear mientras lo escucho es uno de mis desafíos más difíciles porque una vez que lo escucho, solo quiero dejarlo todo e ir con él.

Finalmente, tengo algo de FOMO que si no compro esta casa ahora en uno de los mejores vecindarios de San Francisco, es posible que nunca pueda entrar. Este es mi ego hablando más que cualquier otra cosa.

Encontramos la casa perfecta

He encontrado la casa perfecta en Presidio Heights, uno de los barrios más exclusivos de mi ciudad. Tiene cuatro habitaciones, cuatro baños y medio, un ático impresionante que se usaría como sala de juegos y una suite en la planta baja para mis padres o suegros. Mi viaje al club de tenis se reduciría de 15 minutos a solo cinco minutos por pozo.

Aquí hay algunas fotos:

Unidad de los suegros en planta baja con terraza frente al jardín

Unidad de los suegros en planta baja con terraza frente al jardín

planta baja cubierta a patio

planta baja cubierta a patio

Increíble ático remodelado para hombre cueva, sala de juegos o sala de adolescentes

Increíble ático remodelado para hombre cueva, sala de juegos o sala de adolescentes

Otro ángulo del ático con luces del cielo.

Baño principal remodelado con lavabos para él y para ella

Baño principal remodelado con lavabos para él y para ella, pero no bañera de hidromasaje

Habitación familiar junto a la cocina para vigilar a los niños

Habitación familiar junto a la cocina para vigilar a los niños

Cubierta de la cocina para el brunch es uno de mis favoritos

La cubierta de la cocina para el brunch es una de mis favoritas que tuve en mi antigua casa

Habitación familiar con terraza

Habitación familiar con terraza

Bonita casa, ¿verdad? Es aproximadamente 3,200 pies cuadrados, o 1,300 pies cuadrados más grande que nuestra casa existente de tres dormitorios y dos baños. No extravagante, pero agradable.

Aquí está el problema. El precio de venta es ?????. $ 4,395,000! Nooooooo

Lo creas o no, comprar una casa unifamiliar en Presidio Heights por menos de $ 5 millones hoy se considera razonable. Pero cuando hago los cálculos de cuánto costaría tener una casa de $ 4.5 millones, me duele un poco el estómago.

El costo de tener una casa regular de $ 4.5 millones

Es importante siempre haz los cálculos antes de hacer una gran compra. Aquí están las matemáticas para tener esta hermosa casa con un pago inicial de $ 2 millones solo porque pensé que sería agradable vivir en Presidio Heights en lugar de Golden Gate Heights.

El costo de tener una casa grande y costosa podría arruinar tu vida

Debe hacer estos cálculos antes de comprar una casa y querer lograr FUEGO

Si comprara esta casa, mi gasto mensual de vivienda total se triplicaría a $ 18.605, mientras que ya no podría obtener ningún ingreso o rendimiento potencial de $ 2 millones distribuidos actualmente en bonos municipales, acciones y crowdfunding inmobiliario en zonas de menor costo del país.

Se garantiza que el pago inicial de $ 2 millones generará $ 62,000 al año en ingresos estatales libres de impuestos si se invirtió completamente en un bono del gobierno a 10 años. Por lo tanto, se podría argumentar fácilmente que el costo anual total de ser propietario de esta casa al año no es de $ 223,254, sino de $ 223,254 + $ 62,000 = $ 285,254.

Aunque la hipoteca finalmente desaparecería, la tasa del impuesto a la propiedad del 1.23% es de por vida. No puedo superar lo atroz que es pagar $ 55,350 al año en impuestos a la propiedad para siempre. Puede alquilar un lindo condominio de dos dormitorios, dos baños, ligeramente remodelado en una buena parte de San Francisco por $ 4,613 al mes. Además, el monto del impuesto a la propiedad seguirá aumentando en aproximadamente un 2% al año porque la ciudad evalúa automáticamente el valor de su casa en un 2% al año.

Después de 20 años de propiedad, es probable que haya pagado aproximadamente $ 1,200,000 solo en impuestos a la propiedad. Eso es simplemente absurdo.

Para agregar insulto a la lesión, debido al límite de deducción de $ 10,000 SALT, ya no puedo deducir el monto total del impuesto a la propiedad. El límite de deducción de SALT también incluye los impuestos estatales sobre la renta. Por lo tanto, estaría perdiendo al menos otros $ 10,000 en reembolsos de impuestos, a pesar del aumento en la deducción estándar a $ 24,000 para los contribuyentes casados.

Nota: Si desea calcular cuánto capital necesita con una tasa de rendimiento del 4% para cubrir sus costos de vivienda, simplemente sume todos los costos de la vivienda, divídalos entre 0.04% y multiplíquelos por 1.4X para tener en cuenta los impuestos.

Nunca salir de la carrera de ratas

historial de precios de la gran casa cara

Comprar una casa cara a 10 años

Para mí está claro que para mí, comprar esta casa o este tipo de casa no vale la pena. Necesitaría acumular casi $ 8,000,000 en capital solo para cubrir los costos de mi vivienda si quisiera permanecer desempleado. Incluso después de pagar la hipoteca, lo haría todavía necesita $ 2,500,000 en capital que devuelve un 4% para pagar los $ 5,938 mensuales en curso después de impuestos de los costos inevitables de ser propietario de una casa.

Solo puedo imaginar que la familia que termina comprando esta casa tendrá que trabajar durante mucho tiempo con un ingreso muy alto para permitirse este tipo de estilo de vida. Estamos hablando de $ 500,000 – $ 1,000,000 al año en ingresos requeridos para poder pagar la casa y todo lo demás que conlleva criar una familia. Este tipo de trabajos puede ser muy estresante, especialmente si realmente necesita tanto dinero para sobrevivir.

Nadie compra una casa de este tamaño si no tienen al menos dos hijos. Además, cada niño probablemente también irá a una escuela privada a un costo de $ 35,000 – $ 50,000 cada uno. Si alguna vez llega una recesión, estos trabajos de más de $ 500K desaparecen rápidamente. Luego, su estrés se dispara cuando un albatros cuelga de su cuello.

Si necesitara vender en un mercado a la baja, no solo perdería dinero por el valor del capital de su casa, sino que también tendría que pagar al menos un 5% en comisiones inmobiliarias e impuestos de transferencia = $ 225,000.

Un sentimiento de Deja Vu

Me gustaría comprar esta casa exactamente como me sentí al comprar mi propiedad de Lake Tahoe en 2007. El mercado inmobiliario acababa de comenzar a disminuir, y pensé que estaba obteniendo un robo al comprar el condominio 2/2 por $ 718,000 desde que los propietarios compraron la propiedad por $ 810,000 en 2006. Estaba ganando la mayor cantidad de dinero que había hecho en mi vida en ese momento, y extrapolé erróneamente ese poder de ganancias durante 10 años. Por supuesto, la crisis financiera golpeó, y mi poder de ganancias junto con mi propiedad se redujo en un 40% – 50%.

En este momento, Financial Samurai está disparando a toda máquina. No he visto un año malo desde que comencé el sitio en 2009. Pero es muy posible que Financial Samurai y todas mis inversiones puedan sufrir una paliza el próximo año. La caída del mercado de valores de octubre podría ser un presagio para un crecimiento más lento en el futuro.

Tabla histórica del tamaño promedio de viviendas unifamiliares

Si me apalancaba para comprar esta casa de Presidio Heights y llega una recesión, perderíamos nuestro estilo de vida porque uno o ambos tendríamos que volver a trabajar a toda prisa. Toda la ligereza que hemos sentido teniendo un gasto de vivienda razonablemente bajo se iría por la ventana. La casa comenzaría a ser nuestra, en lugar de ser al revés.

Espero que los compradores de esta casa estén preparados para todo tipo de escenarios. Su nueva casa probablemente los ha atrapado en una vida de trabajo continuo.

Cuando nos mudamos a nuestra casa actual en 2014, redujimos efectivamente nuestro costo de vivienda en un 40%. Originalmente vi el movimiento como solo un cambio de escenario. Estábamos aburridos de vivir en nuestro antiguo vecindario después de casi 10 años, pero no estábamos listos para mudarnos a Hawai. Pero resulta que la reducción realmente hizo maravillas con nuestro estilo de vida FUEGO, especialmente después de que vendí nuestra antigua casa en 2017.

Con una tasa de rendimiento del 3.5%, el producto de la venta de nuestra casa 100% cubre nuestros costos de vivienda existentes. Esto significa que estoy seguro de que mi esposa y yo nunca tendremos que volver a trabajar de nuevo mientras permanezcamos en nuestra casa actual.

Sin embargo, si compramos esta casa de $ 4.4M, nos abrimos al riesgo masivo de estilo de vida. Esto sucedió antes cuando compré mi propiedad de vacaciones en Lake Tahoe en 2007. Acababa de ganar la mayor cantidad de dinero que había hecho en mi vida. Debido a que extrapolé mis ganancias récord en el futuro, pensé que comprar una propiedad de $ 718,000 en Lake Tahoe después de comprar una casa unifamiliar de $ 1,520,000 un par de años antes sería una gran cosa.

Por supuesto, terminé tomando una mala decisión financiera cuando se produjo la crisis financiera mundial.

El bajo costo de la vivienda es la clave para la libertad financiera

Pauta de gastos de vivienda para la independencia financiera

Le recomiendo que mantenga su gasto anual total de vivienda en menos de 20% de su ingreso bruto anual. Con el tiempo, debería poder reducir sus gastos de vivienda al 10% del ingreso bruto gracias a los costos de propiedad en gran medida fijos y al aumento de los ingresos. Una vez que lo haga, lograr la independencia financiera se vuelve mucho más fácil.

Anímate y fantasea con vivir de vez en cuando en una propiedad más bonita y más cara. Después de todo, visitar casas abiertas es gratis. Tal vez incluso gastar un centavo bonito alquilando un buen lugar para vacaciones una vez al año para sacarlo de su sistema.

Luego regresa a la tierra una vez que hayas hecho los cálculos y te hayas dado cuenta de cuánto necesitarás sacrificar para tener esa propiedad. Una vez que lo haga, estoy seguro de que apreciará que lo que tiene ya es bastante bueno.

Esta casa de $ 4.5M en Presidio Heights es el ejemplo perfecto de Buy Utility, Rent Luxury (BURL). Es un valor mucho mejor alquilar esta casa por $ 12,000 – $ 14,000 por mes, dado que las tasas de capitalización en San Francisco son de alrededor del 2.5%, que comprar la propiedad en los niveles actuales y pagar todo el mantenimiento continuo, impuestos e intereses hipotecarios si hay uno.

Mi acogedora casa está siendo probada en batalla con mis padres en la ciudad. Cuatro adultos y un niño pequeño son toda una multitud. Pero mi casa se sostiene como un campeón. No importa cuán grande o pequeña sea nuestra casa, tendemos a acostumbrarnos al tamaño. Por lo tanto, estaré archivando los planes de propiedad de mis sueños por ahora hasta que llegue la próxima corrección del mercado de valores.

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El crowdsourcing inmobiliario le permite ser más flexible en sus inversiones inmobiliarias al invertir más allá de donde vive para obtener los mejores rendimientos posibles. Por ejemplo, las tasas de capitalización son de alrededor del 3% en San Francisco y la ciudad de Nueva York, pero más del 10% en el Medio Oeste si está buscando retornos de ingresos estrictamente de inversión.

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Embudo de diligencia debida de recaudación de fondos

Menos del 5% de las ofertas inmobiliarias que se muestran pasan por el embudo Fundrise

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Cómo una casa grande y costosa puede arruinar tu vida y tu camino al fuego
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