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¿Cómo se ven afectados los bienes raíces por una disminución de los precios de las acciones?

¿Cómo se ven afectados los bienes raíces por una disminución de los precios de las acciones?

Cuando el S&P 500 inicialmente se corrigió un 10% en 2020, inmediatamente pensé para mí: ¡gracias a Dios por bonos, efectivo y bienes raíces! Había comprado una casa un poco más grande el año pasado con ingresos de acciones y efectivo existente.

Los bonos se veían fantásticos mientras los inversores se apilaban en refugios seguros. En un momento dado, algunos ETF de bonos se parecían a las famosas acciones parabólicas de Internet de 2000. Dado que los bienes inmuebles se consideran primos cercanos de los bonos, los precios inmobiliarios seguramente también aumentaron.

Rendimiento del fondo de bonos coronavirus 2019-2020

Sin embargo, en algún momento, los inversores dejarán de comprar bienes raíces e incluso bonos por temor a que un colapso económico derribe incluso los activos más defensivos.

Uno de esos puntos se produjo el jueves 12 de marzo cuando el S&P 500 disminuyó en un 10%, el ETN Vanguard Real Estate VNQ disminuyó en un ~ 10%, los fondos de bonos municipales disminuyeron en un 4 – 6% e incluso los bonos del Tesoro disminuyeron en un 1 – 3% . El 12 de marzo fue un día que no debía suceder, pero sucedió.

Analicemos qué tan bajas deben ser las existencias antes de que comiencen a afectar negativamente los precios inmobiliarios. Hablaremos intuitivamente sobre el nivel de disminución de los precios y la duración. También destacaré las comparaciones históricas de precios entre los dos.

¿Qué tan bajo tendrán que ir las acciones antes de que los inversores dejen de comprar bienes raíces?

COVID-19 es el último recordatorio de la rapidez con que las acciones pueden perder valor. Claro, las acciones son una inversión pasiva del 100% que históricamente han generado 8% – 10% de retornos al año. Sin embargo, la desventaja de que las acciones sean 100% pasivas es que no tienes control. Está a merced de las decisiones de la administración y las variables exógenas aleatorias.

La rápida pérdida de valor de una acción es una de las razones por las que prefiero los bienes inmuebles a las acciones. Los bienes raíces son menos volátiles, brindan refugio y generan ingresos. Sin embargo, no todos los bienes inmuebles se crean de la misma manera.

Veamos un ejercicio de reflexión sobre la inversión inmobiliaria cuando el S&P 500 cae un 10% – 15%, 15% – 20%, y más del 20%.

Precios inmobiliarios cuando el S&P 500 cae 10 – 15%

Cuando el S&P 500 se corrige entre 10 y 15%, el dinero tiende a aumentar en bienes raíces. A diferencia de las acciones, los precios inmobiliarios cambian mucho más lentamente. Cuando el S&P 500 se corrige entre un 10 y un 15%, las tasas hipotecarias tienden a caer, lo que hace que los bienes inmuebles sean más asequibles. A medida que los bienes inmuebles se vuelven más asequibles, la demanda de bienes raíces aumenta.

Los bienes raíces no solo mantienen su valor, sino que probablemente ver una aceleración en la apreciación de precios cuando el S&P 500 se corrige entre un 10 y un 15%. Una vez más, mire la tabla de rendimiento de bonos anterior y piense en ella como una representación del rendimiento de los precios de bienes raíces, dependiendo del tipo de bienes inmuebles que posea.

Creo que su residencia principal aumentará en 1-2 puntos porcentuales por encima de su tasa normal de apreciación cuando el S&P 500 se corrija en aproximadamente un 10% – 15%.

Por ejemplo, si se espera que el mercado inmobiliario de su ciudad aumente en un 4% un año, durante una corrección del 10% – 15% en el mercado de valores, podríamos ver un aumento de los precios en un 5% – 6% a medida que el dinero sale de las existencias y se convierte en real bienes y otros activos defensivos.

En cuanto a los bonos y el efectivo, el propósito de invertir en bonos y efectivo no es ganar mucho dinero, es AHORRARSE de perder mucho dinero. Una cuenta de ahorros en efectivo en línea solo puede generar una tasa de interés garantizada de 1.75%, pero le ahorrará experimentar pérdidas de papel porcentuales de dos dígitos.

Los bonos son preciosos en una corrección del 10% – 15%. No solo proporcionan un rendimiento mayor que el promedio de su cuenta de ahorros en línea, sino que el valor de los bonos también tiende a aumentar.

A continuación se muestra el cuadro de MUB, el ETF de iShares National Muni Bond. MUB subió alrededor de 1.8% cuando el S&P 500 perdió 12% esa semana.

Rendimiento del fondo de bonos municipales 2020

Precios inmobiliarios cuando el S&P 500 cae un 15% – 20%

Una vez que el S&P 500 está firmemente entre una corrección (-10%) y un mercado bajista (-20%), los inversores inmobiliarios comienzan a dudar un poco. Cuanto más tiempo el S&P 500 baje entre un 15% y un 20%, más dudas habrá.

Bienes inmuebles deben sigue superando fuertemente al S&P 500. Sin embargo, este rendimiento superior comienza a perder fuerza cuando el S&P 500 se acerca al -20%. En lugar de recibir cinco ofertas, el vendedor de una casa solo puede obtener dos o tres ofertas. La demanda de bienes raíces sigue siendo fuerte debido a la mayor asequibilidad y la búsqueda literal de refugio.

La mayoría de los estadounidenses que poseen bienes inmuebles tienen la mayoría de su patrimonio neto en su residencia principal. Como resultado, durante una corrección del mercado de valores, la mayoría de los estadounidenses encuentran una gran comodidad al saber que su mayor activo no solo es mantener el valor, sino también proporcionar refugio.

Es probable que millones de estadounidenses estén refinanciando sus hipotecas durante un descenso del 15% al ​​20% en el mercado de valores a medida que las tasas hipotecarias colapsan más. Con menores gastos de vida y una mayor apreciación de los bienes raíces, la demanda de bienes raíces continúa.

Actividad de refinanciamiento de hipotecas durante un mercado bajista

Cuando el S&P 500 bajó entre un 15% y un 20% desde sus máximos, busco activamente comprar acciones. También estoy buscando ofertas inmobiliarias más de lo habitual. Sin embargo, las ofertas de bienes raíces no estarán ahí a menos que se mire mucho y ofrezca muchas ofertas bajas. Una disminución del 15% al ​​20% es como recibir un golpe en el cuerpo. No es un golpe de gracia.

Precios inmobiliarios cuando el S&P 500 cae más del 20%

Sin embargo, una vez que el S&P 500 cae más del 20%, es natural que los inversores inmobiliarios empiecen a preocuparse por la posibilidad de una recesión. Ha ocurrido una recesión ~ 70% de las veces que el S&P 500 disminuye en más del 20%.

Cuanto más tiempo el S&P 500 caiga más del 20%, mayor será la probabilidad de una recesión inminente a medida que las empresas comiencen a despedir empleados debido a un crecimiento más lento y menores ganancias.

Si hay una disminución del 25% – 30% del S&P 500 que dura más de un par de meses, creo que los precios inmobiliarios finalmente dejarán de apreciarse. El volumen caerá y los precios simplemente se estancarán a medida que los inversores entren en un modo de esperar y ver.

La crisis financiera de 2008-2009 fue inusual en el sentido de que una disminución porcentual de dos dígitos en los precios inmobiliarios debido al exceso de apalancamiento provocó una disminución del S&P 500 y no al revés. Hoy, gracias a estándares de préstamos mucho más estrictos desde la crisis financiera, la calidad crediticia de los propietarios es mucho mayor. La deuda hipotecaria pendiente ha disminuido mientras que el valor neto de la vivienda ha aumentado.

Equidad de la vivienda

No todos los bienes inmuebles se crean de la misma manera

A muchos inversores les gustan los bienes raíces debido a su naturaleza menos volátil. Pero no todos los bienes inmuebles se crean de la misma manera. Si desea menos volatilidad en sus inversiones inmobiliarias, entonces quiere ser propietario de los siguientes inmuebles en este orden:

  • Residencia primaria
  • Propiedad de alquiler físico
  • Inversiones de sindicación inmobiliaria privada y eREIT privados
  • REIT que cotizan en bolsa y ETF inmobiliarios

Tu residencia principal es tu roca. La valoración cambia día a día, pero no sabe qué es ni le importa tanto como a otras inversiones inmobiliarias. Estás demasiado ocupado disfrutando de tu casa y viviendo tu vida. Cuando llegue el momento de vender su residencia principal, será cuando le importe el precio.

Su cartera de propiedades de alquiler físico también es un activo constante. Lo que le interesa sobre todo es si sus inquilinos pagarán el alquiler a tiempo. Su cartera de propiedades de alquiler físico tiene que ver con la generación de flujo de efectivo. El precio de sus propiedades de alquiler es secundario.

Las inversiones privadas en la sindicación de bienes raíces y los eREIT privados también son menos volátiles porque no recibe una actualización de valoración diaria. Es probable que lo máximo que obtenga sea una actualización trimestral sobre el rendimiento del proyecto. En el caso de un eREIT, debe obtener un dividendo trimestral. El valor subyacente de sus inversiones inmobiliarias privadas también está cambiando todos los días, pero realmente no le importa debido a la naturaleza a largo plazo de muchas de estas inversiones. Estamos hablando de períodos de espera de 3 a 7 años en promedio.

Rentabilidad promedio por clase de activo de 1999 a 2018

Ahora llegamos a REIT que cotizan en bolsa y ETF como O y VNQ. Fueron la clase de activos con mejor rendimiento entre 1999 y 2018. Sin embargo, los REIT y ETF que cotizan en bolsa tienden a actuar más como acciones que como bienes inmuebles. Si usted es un inversor que busca menos volatilidad, invertir en un REIT cotizado en bolsa o ETF inmobiliario no es el camino a seguir.

Eche un vistazo a la tabla a continuación de Fundrise, mi plataforma favorita de crowdfunding inmobiliario para inversores no acreditados. El cuadro compara la cartera de plataformas de Fundrise con el ETF de Vanguard Total Stock Market y el ETF de Vanguard Real Estate.

Mire específicamente al año 2018 y luego al 2015.

Rendimiento de recaudación de fondos

En 2018, cuando el S&P 500 cerró un 5,13%, el Vanguard Real Estate ETF VNQ cerró un 6% aún peor. Los inversores trataron los REIT que cotizan en bolsa más cerca de las acciones que de los bienes inmuebles. Mientras que la cartera de la plataforma Fundrise menos líquida no estaba a merced de las fuerzas del mercado.

Ahora echemos un vistazo a cómo se desempeñó VNQ cuando el S&P 500 perdió 11.6% entre el 21 y el 28 de febrero de 2020. VNQ cayó de $ 99.57 a $ 87.33, o una disminución mayor del 12.3%.

Una vez más, VNQ no proporcionó la defensa que algunos inversores de REIT esperaban. Quizás este fue un caso especial debido a que el coronavirus amenaza el corazón del trabajo de oficina versus el trabajo remoto.

La tabla S&P 500 versus Real Estat

El S&P 500 Down 30% – 35% es probablemente el punto de ruptura para bienes raíces

Ya he vivido en tres mercados bajistas: 1) el mercado bajista 2000-2001 que experimentó una disminución del 36.8% en 546 días, 2) el mercado bajista más corto de 2002 que vio una disminución del 32% en 200 días, 3) y el devastador Mercado bajista 2007-2008 que experimentó una disminución del 51,9% en 408 días.

Ahora estoy viviendo mi cuarto mercado bajista, que ha demostrado ser el descenso más rápido de la historia. A lo largo de los años, muchas personas aleatorias me han acosado y dicen que soy demasiado conservador con mis inversiones. ¿Por qué molestarme con lo que hago con mi dinero? Con suerte, este mercado bajista proporcionará alguna perspectiva. Recuerde, la primera regla de independencia financiera es nunca perder dinero.

Mi expectativa es que, dado que este mercado bajista se debe a una parálisis repentina en la demanda del consumidor y a un shock por el lado de la oferta, cuando haya pasado lo peor del coronavirus, la recuperación estará más cerca de una forma de V que de una forma de U gorda. algún tiempo en la segunda mitad.

Corrección y duración promedio del mercado bajista

A partir de 2000, recuerdo el dinero que rotó de las existencias tecnológicas y las existencias en general hacia bienes raíces hasta 2007. El sector inmobiliario se comportó muy bien en todo el mundo, a través de dos mercados bajistas (-32% y -37%), hasta finales de 2006, cuando los precios dejaron de apreciarse.

Luego, alrededor de 2008, todo comenzó a colapsar, incluidos los bonos porque los estadounidenses estaban sobre apalancados. Realmente no había ningún lugar para esconderse excepto en efectivo y CD.

Por lo tanto, parece que los bienes raíces, a excepción de los REIT que cotizan en bolsa y los ETF de bienes raíces, tienden a funcionar bien o se mantienen siempre que el S&P 500 no disminuya en más de un 30% – 35%. Ciertamente habrá una disminución en la demanda de bienes raíces a medida que las acciones disminuyan cada vez más cerca de menos 30 – 35%. Pero una vez que se supera ese umbral de -35%, la mayoría de las personas tienden a retener el efectivo y comienzan a enloquecer.

Solo piensa en tu propia situación. Entre una disminución del 20% al 30%, probablemente esté pensando en comprar acciones y bienes raíces. Pero cuando el S&P 500 está apagado en más del 30%, probablemente se preguntará si debería comenzar a comprar acciones y acumular efectivo en lugar de comprar bienes inmuebles físicos dado que es más fácil comprar acciones También sabe que el mercado bajista promedio ha visto una disminución de ~ 32%, por lo que si compra acciones ahora, es poco probable que vea más de un 10% más a la baja.

Cuando el S&P 500 bajó un 35% o más, probablemente también comenzará a preocuparse por su trabajo, lo que significa que no desea aprovechar y comprar propiedades ya que cada propiedad es una apuesta tan concentrada. En cambio, es probable que desee tener más efectivo, mordisquear en el mercado de valores y realizar inversiones inmobiliarias más pequeñas, que pueden hacerse a través de crowdfunding inmobiliario o REIT que cotizan en bolsa y ETF inmobiliarios.

Para obtener más perspectiva sobre acciones versus bienes raíces, a continuación se muestra un gráfico que muestra los rendimientos totales entre el S&P 500 y el ETF de Vanguard Real Estate desde 1996. Vemos que después de aproximadamente la marca de 10 años, los bienes raíces comenzaron a tener un rendimiento significativamente superior. Por lo tanto, durante una recesión, el ETF de bienes raíces de Vanguard puede "revertir" al declinar más que el S&P 500.

Rentabilidad total de S&P 500 versus rentabilidad total de ETF de Vanguard Real Estate

A continuación se muestra una representación gráfica que muestra qué tan bien se desempeñó el sector inmobiliario en comparación con las acciones entre 1997 y 2017, excepto en 2008. En 2008, fue la implosión de los bienes raíces lo que impulsó a las acciones a corregir en un 50% o más y no al revés.

Los bienes raíces son una inversión fundamental

Los REIT públicos y los ETF inmobiliarios son tan volátiles como las acciones cuando las acciones se derriten. Por lo tanto, considere poseer propiedades físicas de alquiler, eREIT privados o inversiones inmobiliarias privadas individuales si disfruta de la estabilidad o al menos la ilusión de la estabilidad. Para ser realmente una propiedad inmobiliaria larga, debe ser propietario de una propiedad inmobiliaria más allá de su residencia principal.

Para mis propiedades de alquiler, los cheques de alquiler seguían llegando durante la crisis financiera de 2008-2009. La ocupación estaba llena y los precios de alquiler se mantuvieron estables durante dos años antes de que aumentaran para mantenerse al día con la inflación. Espero que vuelva a suceder lo mismo con mi cartera en 2020 y más allá, especialmente porque espero una recuperación más rápida.

Cuando el mercado de valores está implosionando, los bienes raíces se convierten en una clase de activos atractiva hasta cierto punto. Ese punto es de alrededor de una disminución del 30 al 35% en el S&P 500. Después de una disminución del 35% en el S&P 500, espere que los precios inmobiliarios de todo tipo comiencen a disminuir a medida que los compradores potenciales temen una próxima recesión.

Si planea aprovechar una disminución en los precios inmobiliarios, como siempre trato de hacer, no se aproveche demasiado. El apalancamiento es lo que destruye incluso la mayor de las fortunas. Sea paciente y agresivo cuando busque ofertas.

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Lectores, ¿cuánto creen que el S&P 500 tendría que disminuir antes de que la demanda de bienes raíces comience a asustarse? ¿Está viendo alguna debilidad inmobiliaria aún en su región con el S&P 500 en territorio de mercado bajista? Aquí en SF, el inventario está muy abajo y no veo buenas ofertas.