How RealtyMogul Performs Due Diligence On Their Investments

Cómo RealtyMogul realiza la debida diligencia en sus inversiones


Cómo RealtyMogul realiza la debida diligencia en sus inversiones

Recientemente almorcé con Jilliene Helman, cofundadora y directora ejecutiva de RealtyMogul. Me impresionó su enfoque en crear un negocio sostenible a largo plazo en lugar de buscar todos los negocios inmobiliarios por el bien del crecimiento.

Actualmente estoy en el modo de diligencia debida de la plataforma, ya que algunas de mis inversiones en fondos inmobiliarios est√°n comenzando a pagar. Espero que todos los $ 810,000 de mi capital invertido en 18 inversiones sean devueltos para 2021.

Adem√°s del riesgo de la plataforma, uno de mis principales intereses como inversionista es c√≥mo una plataforma de crowdfunding inmobiliario realiza su debida diligencia y selecciona sus acuerdos. Como inversor inmobiliario de propiedades m√ļltiples, soy extremadamente minucioso en mi proceso de diligencia debida, incluso llegando a una nueva se√Īal de compra de propiedades.

Quiero invertir en ofertas que ya han sido cuidadosamente examinadas con un peine de dientes finos. Una vez que realice una inversi√≥n, quiero olvidarme de mi inversi√≥n y disfrutar de la vida bajo el supuesto de que la plataforma har√° todo lo posible para garantizar que el acuerdo funcione como se anuncia. De lo contrario, ¬Ņpor qu√© les estoy pagando una tarifa?

Por supuesto, no todos los negocios funcionar√°n bien, ya que no hay garant√≠as en ning√ļn activo de riesgo. Pero necesitamos hacer el trabajo requerido antes de realizar cualquier inversi√≥n. Debido a la importancia de la diligencia debida, le ped√≠ a Jilliene que escribiera una publicaci√≥n de invitado para compartir su proceso en RealtyMogul, Una de las principales plataformas inmobiliarias fundada en 2012 despu√©s de que se aprob√≥ la Ley de EMPLEO.

Cómo RealtyMogul realiza su debida diligencia

Como CEO de RealtyMogul, he aprobado más de 300 inversiones inmobiliarias que abarcan desde deuda y capital y viviendas multifamiliares, minoristas, industriales, oficinas, hotelería, autoalmacenamiento y parques de casas móviles.

Desde 2012, hemos seguido refinando nuestro proceso de diligencia debida y aprendiendo de nuestras inversiones anteriores.

¬ŅCu√°ntas ofertas ha realizado RealtyMogul desde el inicio?

Descripción general de la debida diligencia

El comienzo de nuestro proceso de diligencia debida es una verificación intestinal.

¬ŅEs este un mercado en el que queremos invertir, con un socio operativo en el que confiamos y estamos impresionados, en una propiedad en la que creemos que existe la oportunidad de obtener una fuerte rentabilidad ajustada al riesgo?

En aproximadamente El 98% de las ofertas que vemos, la respuesta a esta verificación intestinal es "no".

Para empezar, rechazamos automáticamente cualquier solicitud de financiamiento que se desarrolle desde cero, terrenos, bienes raíces internacionales u hospitalidad. Esas no son áreas en las que estoy dispuesto a correr el riesgo requerido.

En qué invierte RealtyMogul

Asignar un equipo de diligencia debida

Una vez que tenemos un acuerdo que pasa nuestro control intestinal, el siguiente paso es asignar un equipo para profundizar más. Tenemos un equipo talentoso de suscriptores y administradores de activos en RealtyMogul del que estoy increíblemente orgulloso.

Nuestro jefe de gesti√≥n de activos ha estado con la compa√Ī√≠a casi cinco a√Īos, por lo que ha visto casi todos los acuerdos en los que hemos invertido y nos ayuda a modificar continuamente nuestras suposiciones de suscripci√≥n en funci√≥n de los resultados reales de nuestra cartera.

Suscripción basada en cero

Utilizamos un proceso de suscripción que internamente hemos denominado suscripción basada en cero. Lo que esto significa es que dejamos a un lado el modelo financiero de nuestros socios operativos y reconstruir un modelo desde cero.

Utilizamos datos de la industria de CoStar y Axiometrics (dos de los proveedores de datos m√°s grandes en bienes ra√≠ces comerciales) para construir nuestras proyecciones a futuro y revisamos los resultados reales de la propiedad en los √ļltimos a√Īos, adem√°s de revisar cada art√≠culo de l√≠nea.

Por ejemplo, ¬Ņson los gastos donde esperamos que est√©n? ¬ŅHabr√° una nueva evaluaci√≥n de impuestos despu√©s de adquirir la propiedad que necesitamos incorporar al modelo financiero? ¬ŅEstamos contabilizando adecuadamente las reservas de reemplazo para continuar manteniendo el edificio con el tiempo?

Tambi√©n preparamos suposiciones de ingresos dado el mercado, ¬Ņesperamos que haya un crecimiento en el alquiler y hay otras √°reas donde podamos generar ingresos? (es decir, ingresos por lavander√≠a o ingresos por estacionamiento o facturaci√≥n de utilidades a los inquilinos).

Gran parte de esto se trata de datos financieros, pero también estamos profundizando en ese mercado. Estas son algunas de las preguntas que hacemos

¬ŅC√≥mo ha funcionado el mercado en las √ļltimas dos d√©cadas?

¬ŅD√≥nde estaban las tasas de capitalizaci√≥n en el mercado durante la recesi√≥n de 2008 e inmediatamente despu√©s, y cu√°les son nuestras expectativas de vacantes en caso de una recesi√≥n?

Comprender el estado de los empleos en el mercado tambi√©n es fundamental ¬ŅQui√©nes son los principales empleadores?

¬ŅD√≥nde trabajan nuestros inquilinos y qu√© les permite pagarnos el alquiler a tiempo?

Revisión del socio operativo (patrocinador)

Una vez que tengamos un modelo financiero que creemos que es racional y que nos gusten los resultados desde una perspectiva de rendimiento ajustada al riesgo, el siguiente paso es profundizar en el socio operativo y la compa√Ī√≠a de administraci√≥n de propiedades.

¬ŅCu√°l es su educaci√≥n y experiencia? ¬ŅHan tenido √©xito invirtiendo en este mercado utilizando un plan de negocios similar? ¬ŅTienen los medios financieros para garantizar una deuda competitiva? ¬ŅC√≥mo son sus capacidades de informes? ¬ŅResponden a nuestras solicitudes de diligencia de manera oportuna y generalmente son alguien con quien queremos asociarnos?

Además de estas preguntas, realizamos informes de antecedentes, penales y de crédito de nuestros socios operativos. Estamos buscando elementos adversos para obtener una lectura decente de su personaje en función de su historia.

Una vez que nuestro equipo de suscripción y gestión de activos ha realizado su profunda inmersión, redactan un memorando de suscripción y lo presentan a nuestro Jefe de inversiones, Chris Fraley, y yo.

Chris ha estado en bienes ra√≠ces comerciales por m√°s de 20 a√Īos. Anteriormente fue socio de Rockwood Capital, que administra m√°s de $ 8 mil millones en activos, y me siento muy agradecido de tenerlo a mi lado para analizar las inversiones inmobiliarias y ayudar a determinar si los posibles retornos ajustados por riesgo de cada acuerdo son apropiados para nuestra plataforma.

Reuniones regulares del comité de inversiones

En nuestras reuniones del comité de inversiones, Chris y yo profundizamos en los detalles de la transacción. Hacemos docenas de preguntas para asegurarnos de que entendemos los riesgos, los posibles mitigantes del acuerdo y el historial y el historial del socio operativo.

En muchos casos, Chris y yo nos reuniremos con el socio operativo o ya nos hemos reunido con ellos en el pasado. Creemos que es fundamental conocer a nuestros socios a nivel personal.

Si Chris y yo aprobamos la transacci√≥n en el comit√© de inversi√≥n, se considera una aprobaci√≥n contingente que a√ļn puede ser revocada por los resultados de la visita al sitio.

Patear la hoja de roca

En RealtyMogul, pisamos cada propiedad en la que invertimos. Esto puede ser diferente a nuestros competidores, pero no podemos imaginar un acuerdo en nuestra plataforma que alguien de nuestro equipo no haya inspeccionado en persona.

Hay tantas incógnitas cuando analiza bienes inmuebles desde un archivo de Excel y un PDF. Debe ver, tocar y sentir bienes raíces para comprender realmente las complejidades de la misma.

Aprobación final por comité

¬ŅC√≥mo aprueba RealtyMogul sus acuerdos de inversi√≥n inmobiliaria?

Una vez que se realiza la visita al sitio, el suscriptor principal volverá a presentar el acuerdo para la aprobación formal del comité de inversión. Nuestro comité de inversiones es unánime, Chris y yo debemos estar de acuerdo en que un acuerdo avanzará. Si se va a invertir un acuerdo en uno de nuestros MogulREIT, hay miembros adicionales del equipo que luego se involucran en el proceso de aprobación.

En el caso de MogulREIT I ($ 291M en activos, 18 inversiones, 4,630 inversionistas), nuestro Gerente de Cartera debe aprobar y en el caso de MogulREIT II ($ 139M en activos, 7 inversiones, 1,660 inversionistas), nuestra Junta Directiva independiente debe aprobar.

Después de que el acuerdo propuesto pasa este riguroso proceso de diligencia debida, nuestros miembros cotizan exclusivamente en nuestra plataforma para que inviertan. Ambos MogulREIT están abiertos para inversores no acreditados.

Haciendo todo lo posible por nuestros inversores

RealtyMogul se fund√≥ en 2012, y aunque desear√≠a poder decir que todas las m√°s de 300 inversiones que hemos realizado se han realizado seg√ļn lo esperado, algunas transacciones han superado las proyecciones, otras han sido proyectadas, mientras que el resto ha funcionado como se esperaba.

Si bien esta es la naturaleza de invertir en bienes raíces, gestionamos activamente cada inversión a través de nuestro equipo de gestión de activos para ayudar a los operadores a mitigar problemas y comunicar a los inversores información importante sobre el acuerdo durante su período de espera.

Antes del cierre de cualquier inversión, negociamos colectivamente en nombre de nuestros inversores ciertos controles y derechos que nos permiten intervenir y orientar una inversión en la dirección correcta si las cosas van mal.

En algunos casos, podemos tener el derecho de forzar la venta de una inversión si creemos que es lo mejor para los inversores. Pero algunas transacciones simplemente comienzan lentamente, una de las cosas que hemos notado, particularmente en las inversiones multifamiliares, es que puede llevar un poco más de tiempo que el proyecto de nuestros socios operativos comience las renovaciones.

No es realista suponer que puede renovar y alquilar una unidad muy pronto después de adquirir la propiedad. Dada nuestra experiencia acumulada de acuerdos anteriores, este es ahora uno de los muchos aprendizajes que informan cómo suscribimos nuevos acuerdos.

La protección de los inversores es nuestro principal objetivo en RealtyMogul y creo que nuestro riguroso proceso de debida diligencia facilita esto. A través de nuestra plataforma, finalmente podemos nivelar el campo de juego de la inversión en bienes raíces al proporcionar oportunidades de inversión en bienes raíces comerciales a todos, en lugar de solo a aquellos con conocimientos especializados, las conexiones adecuadas o el acceso a grandes cantidades de capital.

Nuestros miembros tienen acceso directo a nuestra lista exclusiva de ofertas inmobiliarias de calidad institucional, y estoy extremadamente orgulloso de la trayectoria de inversión de nuestros equipos.

Considere unirse a más de 180,000 inversionistas de RealtyMogul que confían en nuestro proceso de diligencia debida y nuestra profunda experiencia para proporcionar inversiones inmobiliarias comerciales completamente examinadas.

– Jilliene, cofundadora y directora ejecutiva

Lectores, ¬Ņalguien invirti√≥ actualmente con la plataforma RealtyMogul? Si es as√≠, comparte tu experiencia hasta ahora. ¬ŅQu√© tipo de diligencia debida y gesti√≥n continua hace su fondo o plataforma de inversi√≥n inmobiliaria que ha ayudado a mejorar los rendimientos? Con el colapso de las tasas de inter√©s, la inversi√≥n inmobiliaria es un foco de inversi√≥n clave para m√≠ en 2019 y m√°s all√°.

Descargo de responsabilidad Financial Samurai está afiliado a RealtyMogul y RealtyMogul compensa a Financial Samurai por generar leads. Los valores se ofrecen a través de North Capital Private Securities, miembro FINRA / SIPC.