estadisticas web Saltar al contenido

Cómo obtener la tasa de interés hipotecaria más baja posible

Cómo obtener la tasa de interés hipotecaria más baja posible

Refinanciar una hipoteca hoy es un movimiento inteligente porque las tasas de interés han caído a mínimos históricos en 2020 debido a la pandemia de coronavirus. Los inversores huyeron de las acciones hacia la seguridad de los bonos, lo que llevó los rendimientos del Tesoro y las tasas de interés hipotecarias al nivel más bajo que jamás hayan tenido.

Afortunadamente, los propietarios han ganado una gran cantidad de capital desde 2012. No van a excluir o vender en corto por nada. De hecho, creo que 2020 y más allá es una buena oportunidad para comprar bienes raíces debido al aumento de la asequibilidad y un bajo rendimiento en los precios inmobiliarios en comparación con el S&P 500 en 2019, que aumentó un 31%.



He refinanciado varias hipotecas en múltiples propiedades desde 2003. También recientemente refinanciaron mi hipoteca a fines de 2019. Estas son mis estrategias sobre cómo puede obtener la tasa hipotecaria más baja posible.

Cómo obtener la tasa hipotecaria más baja posible

1) Presiona a tu prestamista hipotecario actual: El curso de acción más fácil es preguntarle a su prestamista hipotecario actual si pueden reducir su tasa hipotecaria. Después de todo, no quieren perder su negocio ante un competidor.

Llamé a Citibank, el banco que tiene mi préstamo de $ 1 millón, y pregunté qué podían darme. Primero dijeron 3.125% para un ARM 7/1, lo cual estuvo bien, pero no genial. Los presioné para que me dieran un trato como cliente de CitiGold, por lo que redujeron la tasa al 3%. No está mal, pero quería menos del 3% sin tarifas. Entonces les dije que volvería con ellos.

2) Compare en línea: Luego completé los detalles de mi hipoteca en Credible, un mercado líder de comparación de hipotecas para ver qué podían hacer sus prestamistas. Me gusta Credible porque proporcionan presupuestos hipotecarios reales de prestamistas calificados previamente que están compitiendo por su negocio. A los tres minutos de completar la solicitud, me contactaron con atractivas ofertas de tasas hipotecarias.

Quería usar Credible para asegurarme de que Citibank realmente proporcionara una buena tarifa. Algunos de los banqueros referidos por Credible dijeron que podían vencer al 3%, así que sabía que había más margen de maniobra para negociar.

3) Encuentra a tu antiguo agente hipotecario: El oficial de hipotecas que primero lo ayudó a refinanciar su préstamo podría haberse mudado a otro lugar. Si es así, localícelo y dígale que le gustaría hacer negocios.

Los oficiales hipotecarios de los nuevos bancos adorarían ganarse los negocios de su antiguo banco. Como resultado, a menudo pueden darle una mejor tasa. Vale la pena comenzar una nueva solicitud con un nuevo banco para que tenga algo por escrito para negociar con su prestamista hipotecario actual.

4) Cuelga la zanahoria:Los bancos tienen que ver con la venta cruzada de productos. No solo quieren refinanciar su hipoteca, también les encantará que abra una cuenta de ahorros, una cuenta comercial, una cuenta de inversión, una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda y más.

Desea colgar la zanahoria diciéndole al prestamista que si iguala o supera una determinada tasa, planea abrir varias cuentas nuevas. Como buena fe, puede abrir una cuenta simple como una cuenta de ahorros, especialmente si tienen una promoción.

Los bancos quieren clientes fijos con múltiples cuentas para ventas cruzadas y para generar ingresos. No existe un quid pro quo legal que los bancos puedan usar para obtener mejores condiciones. Pero cada gran banco tiene un sistema de clientes escalonado en el que los clientes con más activos obtienen un mejor acceso, tasas y beneficios.

Siempre refinancie su hipoteca cuando pueda

Vivimos en un escenario de Ricitos de Oro en el que no solo los precios inmobiliarios y las acciones subieron desde 2009, sino que las tasas hipotecarias han bajado. Siempre refinancie su hipoteca cuando pueda alcanzar un punto de equilibrio en menos de 18 meses y planee ser dueño de su propiedad en los próximos años.

Mi forma favorita de refinanciar es a través de un refinanciamiento sin costo. El prestamista paga todos sus honorarios para que tan pronto como se cierre su nueva hipoteca, ahorre dinero de inmediato. Técnicamente no existe tal cosa como un refinanciamiento sin costo ya que el prestatario termina pagando una tasa hipotecaria más alta. Pero si la nueva tasa hipotecaria es más baja que su tasa hipotecaria anterior, entonces no tiene nada que perder la refinanciación, excepto su tiempo.

Permítanme compartir más información que creo que ayudará a todos los refinanciadores y prestatarios de hipotecas.

Inflación e hipotecas

Saber cuándo refinanciar es como ser un operador de bonos. Los operadores de bonos se obsesionan con los supuestos de inflación, y usted también debe tener al menos un supuesto básico. Ha habido una enorme expansión monetaria desde la recesión económica, lo que en última instancia debería conducir a una mayor inflación.

La teoría económica básica dice que por cada nuevo billete de $ 1 dólar impreso, eventualmente habrá un aumento de $ 1 en los precios en la canasta general de bienes. La palabra clave es eventualmente, que podría estar a décadas de distancia.

Muchos veteranos de Wall Street se equivocaron en la inflación y las tasas de interés en la última década al pedir un aumento en las tasas de interés. Creo firmemente que las tasas de interés se mantendrán bajas durante mucho tiempo porque todavía hay mucha holgura en el sistema, mucha volatilidad en los mercados globales y también hay una política monetaria muy eficiente en todo el mundo gracias a la tecnología.

La tecnología y las relaciones diplomáticas permiten a los Banqueros Centrales coordinar la política monetaria de manera efectiva para guiar la inflación y las tasas de interés deseadas. Cuando los Banqueros Centrales no se coordinan, como cuando el gobierno suizo decidió depender del Euro, es cuando se produce el caos.

Aquellos con hipotecas de tasa ajustable (ARM) son los ganadores de este siglo porque las tasas se restablecen en niveles iguales a menores que cuando se fijaron originalmente. Aquellos que han estado tomando préstamos con hipotecas fijas a 30 años han sido perdedores porque han estado pagando tasas de interés 1-2% más altas de lo necesario.

Claro, quizás haya más tranquilidad al saber que su tasa de interés hipotecario está fija durante la vigencia del préstamo. Pero la mayoría de las personas pagan sus préstamos en menos de 30 años o se mudan cada siete años. Los banqueros empujan a las personas a hipotecas de tasa fija porque pueden obtener un diferencial más alto.

La inflación ha estado bajando durante más de 30 años, y veo pocas razones para esperar que la inflación aumente repentinamente dada la tremenda brecha de producción en la economía. Si la inflación comienza a aumentar, al menos usted sabe que sus activos también están aumentando por definición en valor nominal

La cifra a tener en cuenta es el rendimiento del tesoro estadounidense a 10 años. Las diferencias entre los rendimientos de tesorería y las tasas hipotecarias bancarias se han reducido desde la crisis. La mayoría de las hipotecas a largo plazo están relacionadas con el rendimiento de los bonos a 10 años, por lo tanto, cada vez que ve que el mercado de valores se desploma, observe cómo suben los precios de los bonos y caen los rendimientos. Este es el tiempo exacto para refinanciar.

Duración e hipotecas

En un mundo ideal, es mejor igualar el tiempo que le tomará pagar su hipoteca y la duración fija de su hipoteca una vez que haya hecho suposiciones sobre la inflación y las tasas de interés.

Por ejemplo, si necesita 30 años para pagar su hipoteca, entonces probablemente sea más prudente obtener una hipoteca fija a 30 años, aunque la tasa de interés sea más alta que una hipoteca ARM.

Pero supongamos que tiene activos en otro lugar que podría vender fácilmente para pagar su hipoteca si lo desea. Luego, debe considerar obtener una hipoteca de la menor duración posible para ahorrar en costos de intereses.

Por ejemplo, muchos multimillonarios que conozco toman prestado en base a un ARM de 1 año donde las tasas de interés son 50 puntos básicos más bajos que un ARM 3/1 o 5/1. Si las tasas de interés aumentan drásticamente después de que termine el ARM de 1 año, el préstamo simplemente puede elegir pagar la hipoteca.

Si observa las hipotecas en lugares como Hong Kong y Singapur, donde la fiebre de la propiedad es alta, casi todos toman prestados a una tasa fija de 1 año que flota después. Estados Unidos es un país especial que no solo tiene deducciones de intereses hipotecarios, sino también préstamos a tasa fija de duración variable.

Dado que la curva de rendimiento es generalmente inclinada, los préstamos de mayor duración tienen tasas de interés más altas. Este es un truismo en su mayor parte, excepto en tiempos de extrema coacción económica, donde la curva de rendimiento se aplana o invierte, dado que las personas quieren que su dinero sea lo más líquido posible. Suponiendo una curva de rendimiento con pendiente ascendente normal, pagará una tasa más alta por una hipoteca de mayor duración.

Sin embargo, en 2019 y principios de 2020, la curva de rendimiento se invirtió, presagiando una posible desaceleración económica. Cuando la curva de rendimiento se aplana o invierte, debe aprovechar los préstamos a plazos más largos y ahorrar a plazos más cortos.

Curva de rendimiento 2018 versus curvas de rendimiento anteriores 2017, 2016

Las tasas a corto plazo están igualando rápidamente las tasas a largo plazo

Costos de refinanciamiento

Hay un montón de costos que se destinan a la refinanciación, que desafortunadamente reducen los ahorros de la refinanciación. La forma de pensar en los costos es dividir el costo total de la refinanciación entre los ahorros mensuales de la refinanciación para ver cuántos meses se tarda en alcanzar el punto de equilibrio.

Por ejemplo, supongamos que cuesta $ 3,000 refinanciar un préstamo de $ 400,000 del 5.25% al ​​4.25%. Su pago mensual va de $ 2,375 a $ 2,135 para un ahorro de $ 240. Tome los $ 3,000 en costos de refinanciación divididos por $ 240 = 12.5. En otras palabras, su flujo de efectivo tarda 12.5 meses en comenzar a beneficiarse de un refinanciamiento.

Si planea tomar 360 meses (30 años fijos) para pagar su hipoteca, sus ahorros reales serían de $ 83,400 (347 meses X $ 240), lo que hace que el costo de $ 3,000 para refinanciar sea obvio. Irónicamente, ahorra menos si paga su préstamo más rápido desde el punto de vista de la refinanciación. Desde el punto de vista de un banco, esto se llama "riesgo de prepago". No quieren que pague por adelantado porque quieren ganar la mayor cantidad de dinero posible durante el mayor tiempo posible.

Los lectores expertos se darán cuenta de que hay una diferencia en el ahorro de flujo de efectivo frente al ahorro de intereses. Aunque mi refinanciamiento hipotecario de $ 1 millón se reducirá a un pago mensual de $ 3,882 de $ 4,338, el ahorro de $ 456 al mes no es todo ahorro de intereses porque también pagaré menos capital.

La forma más fácil de calcular el ahorro de intereses es tomar el monto de la hipoteca y multiplicarlo por la diferencia entre las tasas de interés, p. $ 1,000,000 X (2.625% – 2.25%) = $ 3,750. Ahora tome el costo del refinanciamiento y divídalo entre los ahorros de intereses para calcular un número de equilibrio más verdadero.

También puede preguntarle a su agente hipotecario cuál sería el costo de refinanciar a una tasa más alta. En este ejemplo, podría obtener un "crédito" a sus costos si refinanciara el 4.75% en lugar del 4.25%, con lo que tendrá menos dinero de su bolsillo.

La regla general es que si planea quedarse en su casa por más de 5 años, y no le costará más de 20 meses hasta alcanzar el punto de equilibrio, debe refinanciar. Personalmente disparo por un descanso, incluso el costo de menos de 12 meses.

A continuación se muestra una muestra de varias tarifas de refinanciamiento que puede tener que pagar:

Tasas de refinanciación de hipotecas

El factor del dolor para refinanciar

Sería bueno si uno pudiera chasquear los dedos y cambiar los términos de un préstamo. Desafortunadamente, no es tan simple y debe pasar al menos cinco horas de su tiempo hablando con su representante hipotecario y preparando y firmando la documentación.

Además, todo el proceso de refinanciamiento de hipotecas podría tomar más de tres meses, como fue el caso con mi refinanciamiento hipotecario anterior. Un buen agente debería poder decirle todos los documentos necesarios que necesita para que todo funcione.

El proceso de la hipoteca generalmente toma alrededor de un mes y medio, dado que el banco necesita pagar el préstamo, enviar un tasador para determinar la relación préstamo-valor, verificar sus ingresos y activos, pasar por la compañía de títulos para obtener la adecuada documentos, obtener registros de seguros de la asociación de propietarios y hacer que firme todo. Es el suscriptor el que te va a dar más tiempo, así que prepárate para la batalla.

¡Cuanto menos ganes y menos ocupado estés, más deberías considerar refinanciar! Si, por otro lado, está satisfecho con su préstamo, no tiene mucho tiempo y gana mucho dinero, su tiempo vale más que el dolor de cabeza que pasará para ahorrar $ 16,000 dólares en el ejemplo anterior .

Piense como un inversor cuando refinancia

Mucha gente piensa que toda deuda es mala. Estas son probablemente las mismas personas que probablemente no pudieron apalancar con éxito la deuda para construir su patrimonio neto tanto como pudieron. Creo que demasiada deuda es mala. Los bancos han determinado que tener una relación deuda-ingreso de más del 42% no calificará para refinanciar u obtener un préstamo.

Como inversionista o CEO, uno de sus objetivos es utilizar la combinación correcta de deuda y capital para proporcionar el mayor rendimiento posible del capital. La clave es no asumir demasiado para evitar el riesgo de insolvencia. Cuando las tasas de interés son bajas, pedir dinero prestado se vuelve más barato que recaudar dinero a través del capital. Cuando las tasas de interés son altas y las valoraciones de las acciones son bajas, sucede lo contrario.

Si usted es un prestatario hipotecario, entonces realmente desea que la inflación regrese. La inflación significa que sus activos subyacentes, en este caso su hogar, se están inflando a una tasa más alta que antes.

Desea inflación como propietario de un activo. Mientras tanto, la inflación elevará las tasas de interés, haciendo que su hipoteca sea mucho más valiosa para MANTENER. Si pagó su hipoteca del 2.75% y decide que quiere pedir dinero prestado nuevamente en un entorno de tasas de interés que ahora es del 5%, está sufriendo.

En otras palabras, sacar una hipoteca por un monto X es como CORREAR un bono por un monto X. Los valores de los bonos caen en un entorno de tasas de interés al alza porque los inversores venden bonos a favor de bonos de mayor rendimiento.

En pocas palabras: haga todo lo posible para refinanciar su hipoteca cuando vea una oportunidad. Con tasas en mínimos de 6 años en 2020, la refinanciación ahora es un movimiento inteligente.

Recomendaciones

Compare una hipoteca: Consulte las últimas tasas hipotecarias en línea a través de Credible. Tienen una de las mayores redes de prestamistas que compiten por su negocio. Su objetivo debe ser obtener tantas ofertas escritas como sea posible y luego usar las ofertas como apalancamiento para obtener la tasa de interés más baja posible de ellos o de su banco actual. Cuando los bancos compiten, tú ganas. Las tasas hipotecarias están en mínimos históricos en 2020+.

Explore las oportunidades de crowdsourcing inmobiliario: Si no tiene el pago inicial para comprar una propiedad, no quiere lidiar con la molestia de administrar bienes inmuebles, o no quiere atar su liquidez en bienes inmuebles físicos, eche un vistazo a Fundrise, uno de las empresas de crowdsourcing inmobiliario más grandes de la actualidad.

El sector inmobiliario es un componente clave de una cartera diversificada. El crowdsourcing inmobiliario le permite ser más flexible en sus inversiones inmobiliarias al invertir más allá de donde vive para obtener los mejores rendimientos posibles. Por ejemplo, las tasas de capitalización son de alrededor del 3% en San Francisco y la ciudad de Nueva York, pero más del 10% en el Medio Oeste si está buscando retornos de ingresos estrictamente de inversión.

Regístrese y eche un vistazo a todas las oportunidades de inversión residencial y comercial en todo el país que Fundrise tiene para ofrecer. Es gratis para mirar.

Embudo de diligencia debida de recaudación de fondos

Menos del 5% de las ofertas inmobiliarias que se muestran pasan por el embudo Fundrise