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Cómo obtener aprobación previa para una hipoteca y por qué es tan importante

Antes de enviar una oferta de bienes raíces, ya debe estar previamente aprobado para una hipoteca.

Durante los buenos tiempos, ser un comprador con aprobación previa mejora sus probabilidades de vencer a otras ofertas de la competencia.

Durante los malos momentos, como durante una pandemia global en la que todos anhelan la certeza, la aprobación previa mejora en gran medida sus probabilidades de obtener un buen trato.

Permítame compartir con usted el proceso para obtener la aprobación previa; qué documentos necesitará para obtener la aprobación previa; y por qué es tan importante contar con la aprobación previa para una hipoteca.

Pero primero, permítanme explicar la diferencia entre precalificado y preaprobado. Estos términos a veces se usan indistintamente, lo cual es incorrecto.

La diferencia entre preaprobado y precalificado

La precalificación es buena, pero no es tan buena como obtener la aprobación previa. Cuando precalifica para un préstamo hipotecario, obtiene una estimación de lo que podría podrá pedir prestado, según la información que proporcione sobre sus finanzas, así como también una verificación de crédito.

Considere la precalificación más como una cita. Usted y el banco todavía están tratando de conocerse, pero aún no son 100% serios. El prestamista no se ha comprometido totalmente a apoyarlo si compra una casa. Puede usar el proceso de precalificación para determinar si desea una hipoteca de tasa ajustable o una hipoteca de tasa fija.

La aprobación previa es lo más cercana que puede llegar a confirmar su solvencia sin tener un contrato de compra vigente. Completará una solicitud de hipoteca y el prestamista verificará la información que proporcione. También realizarán una verificación de crédito.

Si recibe la aprobación previa, recibirá una carta de aprobación previa, que es una oferta para prestarle una cantidad específica, generalmente válida por 90 días. Una vez que hayan pasado los 90 días, debe volver a realizar el proceso de aprobación previa si aún no ha encontrado un hogar.

Considere la aprobación previa más como comprometerse. Están 95% comprometidos el uno con el otro y planean casarse. Pero a diferencia de comprometerse, no tiene que comprar un anillo de compromiso costoso. Obtener precalificación o aprobación previa suele ser gratuito.

En ambos casos, la tasa hipotecaria que obtenga también será una estimación hasta que entre en el contrato y bloquee.

Cómo obtener aprobación previa para una hipoteca

Lo primero que debe hacer es encontrar un prestamista acreditado. Puede hacerlo buscando uno en línea o puede llegar a una relación bancaria existente.

Debido a que recientemente refinancié mi hipoteca principal de la vivienda, contacté al mismo prestamista para ver si estaban abiertos a hacer préstamos de compra. Con la demanda de refinanciamiento muy alta debido a tasas de interés bajas récord, no todos los prestamistas tienen la capacidad de tomar préstamos de compra.

Sin embargo, como en tiempos normales, la mayoría de los prestamistas generalmente priorizan los préstamos de compra sobre los refinanciamientos. Por lo tanto, mi prestamista dijo que estaba dispuesto a trabajar conmigo.

Lo que el prestamista querrá saber

Sincronización: El prestamista querrá saber aproximadamente cuándo planea comprar. Idealmente, desea obtener la aprobación previa un día antes de encontrar esa propiedad ideal porque la aprobación previa no durará para siempre.

Después de dos o tres meses, deberá volver a presentar los documentos financieros. Tampoco desea obtener la aprobación previa más de dos semanas después de que una propiedad aparezca en la lista, porque sus competidores habrán tenido más tiempo para presentar una mejor oferta.

Precio: El prestamista querrá saber el rango de precio aproximado de la propiedad. Si tiene una propiedad específica en mente, puede enviarle el listado. Es importante obtener la aprobación del precio máximo de la propiedad.

Es mucho más fácil cambiar los términos y obtener una aprobación previa por menos dinero que más dinero. Si decide que necesita más dinero, es posible que tenga que pasar por un proceso de suscripción que requiere mucho tiempo nuevamente.

Obtener permiso para hacer una verificación de crédito: Para obtener la aprobación previa o la precalificación, el prestamista debe verificar su crédito. La verificación de crédito generalmente no debería costarle nada y, por lo general, no debería dañar su puntaje de crédito, a menos que haya tenido varias verificaciones de crédito en los últimos meses.

Planes para residencia existente: El prestamista querrá saber qué planea hacer con su residencia actual. Venderlo o alquilarlo son las dos opciones habituales. Pero otras opciones podrían incluir dejar la propiedad vacía, convertir la propiedad en una oficina en el hogar o dejar que un amigo o familiar viva en la propiedad sin pagar alquiler.

Duración en la residencia existente: Si ha refinanciado su residencia principal en los últimos 12 meses y planea obtener una hipoteca de compra con el mismo prestamista, es posible que se encuentre con un bache en la suscripción.

La razón es porque la mayoría de las refinanciaciones hipotecarias primarias requieren que el propietario firme que planea vivir en la casa durante los próximos 12 meses. Este acuerdo ayuda a proteger al banco de los propietarios que intentan refinanciar propiedades de alquiler o propiedades destinadas al alquiler como residencia principal. Las tasas hipotecarias para residencias primarias son a menudo 0.25% – 0.75% más bajas que las hipotecas para propiedades de alquiler.

Si acude a un prestamista que no refinanció su hipoteca principal existente en los últimos 12 meses, es posible que no tenga que atravesar ningún retraso debido a un mayor escrutinio de suscripción.

Documentos necesarios para obtener aprobación previa para una hipoteca

Estos son los documentos que su prestamista probablemente le pedirá que obtenga una aprobación previa:

  • Dos recibos de pago más recientes (meses)
  • Dos W2 más recientes (años)
  • Dos 1099 más recientes si corresponde (años)
  • Dos declaraciones de impuestos más recientes (años)
  • Dos declaraciones de inversión más recientes (meses)
  • Dos estados de cuenta corriente y de ahorro más recientes (meses)
  • Último perfil comercial y estado de pérdidas y balance si corresponde
  • Declaraciones de hipotecas y HOA para todas las propiedades de inversión y vacaciones
  • Una explicación para todas las transferencias y depósitos bancarios grandes (más de $ 1,000) durante los últimos dos meses
  • Impresiones de depósitos de cheques grandes (más de $ 1,000) durante los últimos dos meses

Además de requerir mucha documentación financiera, su prestamista también puede querer que escriba una breve nota indicando por qué desea comprar. Si compró otra propiedad o refinanció su hipoteca principal en los últimos 12 meses, es muy probable que el prestamista le pida que explique sus acciones.

Una breve nota explicativa puede hacerse en un correo electrónico o en un documento de Word. Aquí hay un ejemplo:

Estimado prestamista,

Me gustaría obtener una aprobación previa para una hipoteca porque estoy buscando aprovechar posibles negocios inmobiliarios durante una pandemia. Nunca en mis sueños más locos esperaba que un virus descarrilara a toda la economía y nos encerrara por meses. Somos una familia de cuatro personas que buscamos más espacio para vivir y un patio trasero.

Tenemos suficiente efectivo para pagar entre 20% y 60%. Idealmente, nos gustaría aprovechar las bajas tasas hipotecarias y establecer entre 20% y 30%, dependiendo de los resultados de su proceso de suscripción. Como puede ver en nuestro informe de crédito, somos excelentes prestatarios que se toman en serio nuestras obligaciones.

Saludos,

Un samurai financiero

¿Por qué es crítico obtener aprobación previa?

Cuanto más pueda ordenar sus finanzas antes de una compra grande, mejor será su experiencia. ¡No pierdas una de las compras más grandes de tu vida!

Para obtener el mejor precio y tener la mejor oportunidad de ganar, siempre es mejor si puede hacer una verdadera oferta en efectivo.

Tantas cosas pueden y saldrán mal durante una transacción de bienes raíces. Por lo tanto, si tiene una oferta en efectivo, elimina una de las causas más frecuentes de un contrato roto: una contingencia financiera.

Una contingencia financiera le da al comprador una salida libre de riesgos si no obtiene la aprobación de una hipoteca o no le gustan los términos de su hipoteca. En esta situación, la venta exitosa del vendedor depende tanto de la decisión del precio del comprador como del prestamista.

Si no tiene los fondos para pagar todo el efectivo de una casa, lo mejor que puede hacer es obtener una aprobación previa para una hipoteca antes de presentar una oferta. Dado que ya tiene una aprobación previa, como comprador, puede enviar con confianza una oferta de contingencia sin financiamiento.

Desde la perspectiva del vendedor, tener una oferta de contingencia sin financiamiento debería reducir drásticamente su preocupación de que el acuerdo fracase. Si bien puede haber cierta preocupación dado que dos partes compradoras están involucradas en lugar de solo una, sin embargo, también podría haber más confianza en el acuerdo porque un prestamista acreditado generalmente tiene mucho más dinero que cualquier individuo.

Algunos vendedores consideran que una contingencia sin financiamiento es tan buena como una verdadera oferta en efectivo. Por supuesto, además de no tener contingencias sin financiamiento, un comprador también puede endulzar su oferta renunciando a una inspección y cerrando rápidamente.

Con una verdadera oferta en efectivo, el tiempo de cierre más rápido suele ser entre 10 y 14 días. Con una oferta de contingencia sin financiamiento, el tiempo de cierre más rápido suele ser de unos 21 días. De cualquier manera, cerrar en 10-21 todavía se compara favorablemente con 46 días, el tiempo promedio que se tarda en cerrar una nueva compra de vivienda según Fannie Mae.

Precalificación versus aprobación previa

Una advertencia de tiempo para una oferta aprobada previamente

En un escenario ideal, estará completamente aprobado antes de hacer una oferta en una propiedad. Sin embargo, a veces durante el proceso de calificación previa a la aprobación, puede encontrar una propiedad que le encanta. Si se encuentra en este escenario, es probable que tenga que hacer una oferta con una contingencia financiera.

Siempre puede apostar y aun así hacer una oferta de contingencia sin financiamiento si está sumamente seguro de que su prestamista saldrá o si tiene fondos suficientes para compensar cualquier déficit. Solo tenga en cuenta que retirarse de un acuerdo debido a razones financieras cuando no tenía una contingencia financiera lo pone en riesgo de perder el dinero que deposita, generalmente el 3% del precio de compra. Además, no tendrá la aprobación previa del prestamista para darle al vendedor una confianza adicional.

Cuando se trata de comprar bienes raíces, la preparación financiera es clave. Obtenga una aprobación previa para una hipoteca para que pueda competir mejor. Y si aún no comprende por qué la aprobación previa de la hipoteca es tan importante, póngase en el lugar del vendedor.

Tener una gran oferta con una encantadora carta de amor de bienes raíces es agradable. Pero sin financiamiento previamente aprobado, es mucho más difícil arriesgarse y aceptar esa oferta cuando hay otro comprador que está 100% listo para comenzar.

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