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Cómo no pagar impuestos sobre las ganancias de capital después de vender su casa con grandes ganancias

Cómo no pagar impuestos en una gran venta de casasSi decidió vender su casa simplemente para la vida, obtener ganancias, reducir el tamaño o reubicarse para un trabajo, este artículo lo ayudará a minimizar su factura de impuestos.

Según el IRS, la mayoría de los vendedores de viviendas no incurren en ganancias de capital debido a la exclusión de $ 250,000 y $ 500,000 para parejas solteras y casadas. Esto tiene sentido ya que el precio promedio de la vivienda es de aproximadamente $ 210,000 en 2018, y el período de tenencia promedio es de nueve años.

Hay tres pruebas que debe cumplir para tratar la ganancia de la venta de su casa principal como libre de impuestos hasta $ 250,000 / $ 500,000:

  • Propiedad:Debe haber sido propietario de la casa durante al menos dos años durante los cinco años anteriores a la fecha de su venta. No tiene que ser continuo, ni los dos años inmediatamente anteriores a la venta.
  • Utilizar:Debe haber utilizado la casa que está vendiendo como su residencia principal durante al menos dos de los cinco años anteriores a la fecha de venta.
  • Sincronización:No ha excluido la ganancia en la venta de otra casa dentro de los dos años anteriores a esta venta.

Pero supongamos que planea vender una propiedad en una ciudad costera cara donde sus ganancias son mucho mayores que $ 250,000 / $ 500,000. Existe una buena posibilidad de que aún no deba mucho en el impuesto a las ganancias de capital, si corresponde, si mantiene los registros adecuados.

Cómo minimizar su factura de impuestos de ganancias de capital

Si tiene una ganancia de capital superior a $ 250,000 / $ 500,000, la compañía de títulos probablemente le enviará un 1099-S que le informa al IRS el precio de venta final de la casa más cualquier impuesto sobre bienes inmuebles que haya pagado. En otras palabras, debe presentar un 1099-S al hacer sus impuestos, al igual que debe presentar un 1099-MISC para cada trabajo independiente que trabaje.

Si no ha recibido un 1099-S, llame a la compañía de títulos y solicite uno para que sus registros y los registros del IRS coincidan. Mientras lo hace, solicite a la compañía de títulos el Declaración de liquidación de HUD-1 o divulgación de cierre desde que compró su casa y por cuánto. Desea asegurarse de contar con la fecha y el costo adecuados para cuando haga sus impuestos.

Ahora que tiene estas importantes declaraciones, es hora de profundizar en sus registros para averiguar cuánto gastó en construcción, renovación, mejoras y cualquier evaluación especial que haya pagado por mejoras locales. Todos estos gastos AUMENTAN su base de costos, DISMINUYENDO sus ganancias de capital y su impuesto a las ganancias de capital.

El problema que enfrentan muchos propietarios de vivienda a largo plazo NO es mantener registros adecuados de todos sus gastos a lo largo de los años. Es difícil recordar exactamente cuánto gastaste remodelando un baño hace 30 años. Y muchas veces, la compañía que trabajó para usted puede haber ido a la quiebra. Por lo tanto, comuníquese con todos sus proveedores hoy, incluso si no planea vender su casa por un tiempo.

Siempre tome fotografías de cada recibo y mantenga una hoja de cálculo de todo su trabajo de mejoras para el hogar. La hoja de cálculo debe incluir una fecha de cuándo se completó el trabajo, la descripción del trabajo, el proveedor y el costo.

Ejemplo de una gran ganancia de venta de vivienda sin responsabilidad fiscal

Aquí hay un ejemplo de una venta de casas de $ 1,800,000 que se compró originalmente por $ 800,000 en 2003. Esta apreciación de los precios es bastante típica en ciudades costeras caras como SF y NYC. A pesar de una hermosa ganancia bruta de $ 1,000,000, el vendedor paga $ 0 de impuestos federales y estatales sobre ganancias de capital. Estudie la tabla detenidamente y analicemos las líneas de pedido a continuación.

Cómo no pagar impuestos sobre la venta de una casa con grandes ganancias

Costo de venta: A pesar de negociar un costo de comisión total del 5%, todavía cuesta $ 105,000 absurdo vender esta casa de $ 1,800,000 debido a comisiones, inspección, informes 3R y NHD, puesta en escena, cumplimiento de agua e impuestos de transferencia. El impuesto de transferencia es particularmente arbitrario y oneroso para viviendas de mayor precio porque se basa en un porcentaje del precio de venta, p. Impuesto de transferencia de bienes inmuebles de la ciudad de Nueva York: 1% a 2.625% basado en + / – $ 500K del valor de la vivienda y el tipo de propiedad. Solo recuerda que los costos de vender una casa son negociables entre el agente inmobiliario y el comprador de la vivienda.

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Costo de construcción, renovación y mejoras para el hogar: Durante un período de 15 años, este propietario gastó $ 373,000 para hacer que su hogar sea perfecto. Se siente maravilloso vivir en una casa completamente remodelada en comparación con un alquiler antiguo, especialmente a medida que su riqueza y gustos crecen con el tiempo. Además, casi todos los costos son deducibles. Aquí es donde es tan importante tener registros de todos sus costos a lo largo de los años.

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Evaluaciones especiales de la ciudad: Su ciudad evaluó $ 5,000 para pagar la revisión de una planta de tratamiento de agua y el reemplazo de tuberías de alcantarillado.

Costo para comprar la casa en 2003: Por lo general, los compradores de viviendas pagarán entre aproximadamente el 2 y el 5 por ciento del precio de compra de su vivienda en tarifas de cierre. Este propietario pagó el 1 por ciento del precio de compra en tarifas de cierre debido a algunas negociaciones. Aquí hay algunas tarifas típicas que los compradores de vivienda pueden enfrentar.

  • Tasa de solicitud:Esta tarifa cubre el costo para que el prestamista procese su solicitud. A menudo puede incluir cosas como una verificación de crédito para su puntaje de crédito o evaluación también.
  • Evaluación: Esto se paga a la compañía de tasación para confirmar el valor justo de mercado de la vivienda.
  • Honorario del abogado: Esto paga para que un abogado revise los documentos de cierre en nombre del comprador o el prestamista. Esto no es obligatorio en todos los estados.
  • Tarifa de cierre o tarifa de depósito: Esto se paga a la compañía de títulos, la compañía de depósito o el abogado por realizar el cierre. La compañía de títulos o escrowoverse anula el cierre como una parte independiente en la compra de su casa. Algunos estados requieren que un abogado de bienes raíces esté presente en cada cierre.
  • Costo de envío: Esto cubre el costo de transportar documentos para completar la transacción del préstamo lo más rápido posible.
  • Reporte de crédito:Se obtiene un informe de crédito de triple fusión para obtener su historial de crédito y su puntaje. Su puntaje de crédito juega un papel importante en la determinación de la tasa de interés que obtendrá de su préstamo.
  • Depósito de garantía para impuestos sobre la propiedad y seguro hipotecario:A menudo se le pide que pague dos meses de impuestos sobre la propiedad y pagos de seguro hipotecario al cierre.
  • Prima de seguro hipotecario inicial de la FHA (UPMIP):Si tiene un préstamo de la FHA, deberá pagar el UPMIP del 1.75% del monto del préstamo base. También puede incluir esto en el costo del préstamo si lo prefiere.
  • Determinación de inundacionesoCobertura de la vida del préstamo: Esto se paga a un tercero para determinar si la propiedad está ubicada en una zona de inundación.
  • Inspección de vivienda:Probablemente obtendrá su propia inspección de la vivienda para verificar el estado de una propiedad y para verificar las reparaciones de la vivienda que puedan ser necesarias antes del cierre.
  • Seguro para propietarios de casas: Esto cubre posibles daños a su hogar. Su seguro de primer año a menudo se paga al cierre.
  • Póliza de prestamistas seguro de título: Este es un seguro para asegurarle al prestamista que usted es dueño de la casa y que la hipoteca del prestamista es un derecho de retención válido, y protege al prestamista si hay un problema con el título. Similar a la búsqueda de títulos, pero siempre una línea de pedido separada.
  • Inspección de pintura a base de plomo:Cubre el costo de evaluar el riesgo de pintura a base de plomo.
  • Puntos de descuento de préstamo:Los puntos son intereses prepagos. Un punto es el uno por ciento del monto de su préstamo. Este es un pago a tanto alzado que reduce su pago mensual durante la vida de su préstamo.
  • Titular de la póliza de seguro de título:Esta es una póliza de seguro que lo protege en caso de que alguien cuestione su propiedad de la casa. Suele ser opcional.
  • Tasa de originación:Esto cubre los costos administrativos de los prestamistas. Por lo general, es aproximadamente el 1 por ciento del préstamo total, pero a veces puede encontrar hipotecas sin tarifa de apertura.
  • Inspección de plagas:Esta tarifa cubre el costo de inspección de termitas o podredumbre seca, que se requiere en algunos estados y se requiere para préstamos del gobierno.
  • Interés prepago:La mayoría de los prestamistas le pedirán que pague por adelantado cualquier interés que se acumule entre el cierre y la fecha de su primer pago de la hipoteca.
  • Seguro hipotecario privado (PMI):Si realiza un pago inicial que es menos del 20% del precio de compra de la vivienda, es probable que deba pagar el PMI. Si es así, es posible que deba pagar los primeros meses de pago de PMI al cierre.
  • Impuesto a la propiedad: Por lo general, los prestamistas querrán que se paguen los impuestos adeudados dentro de los 60 días posteriores a la compra por parte del administrador del préstamo al cierre.
  • Tasas de registro: Una tarifa cobrada por su oficina de registro local, generalmente de la ciudad o el condado, para el registro de registros públicos de tierras.
  • Cuota de encuesta: Esta tarifa se aplica a una empresa encuestadora para verificar todas las líneas de propiedad y cosas como cercas compartidas en la propiedad. Esto no es obligatorio en todos los estados.
  • Título Empresa Título BúsquedaoTarifa de examen: Esta tarifa se paga a la compañía de títulos por hacer una búsqueda exhaustiva de los registros de la propiedad. La compañía de títulos investiga la escritura de su nuevo hogar, asegurando que nadie más tenga un reclamo de la propiedad.
  • Impuestos de transferencia: Este es el impuesto pagado cuando el título pasa del vendedor al comprador.
  • Tarifa de suscripción: Esto también va a su prestamista, cubriendo el costo de investigar si lo aprueba o no para el préstamo.

¡Uf! Eso son muchas tarifas. No es de extrañar por qué el mercado inmobiliario tiene cabilderos poderosos para mantener altos los costos de transacción. En los mercados inmobiliarios populares, algunos compradores se saltearán la inspección de la vivienda, la tarifa de tasación, la tarifa de origen, la inspección de plagas, la tarifa de solicitud y más porque están pagando en efectivo y necesitan hacer que su oferta sea lo más competitiva posible.

Beneficio antes de la exclusión: Sin la exclusión de ganancias libres de impuestos de $ 500,000 para las parejas casadas, el vendedor de la vivienda tendría que pagar impuestos sobre las ganancias de capital de $ 499,000. Con una tasa impositiva efectiva total del 22%, estamos hablando $ 109,780 en impuestos. Si la pareja estuviera en el tramo impositivo marginal superior, habrían tenido que pagar una tasa de impuesto federal del 20% + impuesto estatal del 13%, o $ 164,670 en impuestos.Pero gracias a la exclusión de beneficios libres de impuestos y todos los costos asociados con el hogar, la obligación tributaria es de $ 0.

Ingresos netos después de impuestos: El vendedor se retira con $ 895,000 en ganancias netas, lo cual es fantástico teniendo en cuenta que solo vendió $ 160,000 en 2003. Por supuesto, los gastos de mejoras en el hogar les costaron $ 373,000 durante un período de 15 años, pero obtuvieron un tremendo valor de estilo de vida. Si agregamos el pago inicial a los costos de mejoras para el hogar, el vendedor de la casa aún obtiene $ 362,000 más rico mientras ha vivido en una casa increíble durante todos esos años.

Compare una ganancia de $ 362,000 con una pérdida de $ 1,080,000 si tuviera que alquilar la casa por $ 6,000 / mes en promedio durante 15 años. Eso es un swing de $ 1,442,000! Ahora puede ver el poder de la riqueza de la propiedad de la vivienda a lo largo del tiempo. Con suerte, el arrendatario invirtió su flujo de efectivo sabiamente durante este período de tiempo.

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Ajuste sus ingresos y gastos si planea vender

Si planea vender su casa en el futuro cercano y sabe que probablemente tendrá una gran ganancia de capital, entonces es mejor tener el menor ingreso posible de W2 o 1099-MISC. Una vez que los ingresos de una pareja superan los $ 250,000, deben pagar un impuesto adicional sobre el ingreso neto de inversión del 3.8% (Formulario 8960) por cada dólar por encima de $ 250,000, así como la tasa impositiva marginal más alta. El umbral de ingresos es de $ 200,000 si es soltero.

Aquí hay un ejemplo en el que una persona soltera ganó $ 141,827 en ingresos netos de inversión por la venta de su casa y varias ventas de acciones y $ 167,724 en ingresos W2 y 1099-MISC para un MAGI total de $ 319,551. Dado que el umbral de ingresos es de $ 200,000, tiene que pagar un impuesto adicional NII del 3.8% sobre $ 119,551, o $ 4,543. Que fastidio.

Ejemplo de cálculo del impuesto sobre la renta de inversiones netas

Si este individuo hizo una planificación más adecuada, durante el año de venta de la casa, podría haber trabajado menos, haber aumentado sus gastos comerciales, haber retirado sus ingresos independientes de 1099-MISC al año siguiente, haber solicitado el pago de su sueldo de diciembre en enero, y depositó tantos cheques de pago independientes en el año siguiente también.

Los dueños de negocios tienen mucha más flexibilidad para ajustar sus ingresos que los trabajadores de día, por lo que animo a todos a comenzar los suyos.

Otras Consideraciones

Si la venta de su propiedad fue una propiedad de alquiler, entonces puede considerar hacer un Intercambio 1031 donde difiere el impuesto a las ganancias de capital indefinidamente. Pero para una residencia principal, comprender las leyes fiscales y mantener excelentes registros es lo que le ahorrará una tonelada en impuestos sobre las ganancias de capital cuando llegue el momento de vender.

Con una gran ganancia financiera inesperada, puede utilizar los ingresos para comprar una casa mejor en un área de menor costo del país o del mundo. Si no, puede invertir el producto en inversiones y alquileres completamente pasivos para mantener las cosas simples.

Solo recuerde que puede aprovechar la regla de ganancias libres de impuestos de $ 250,000 / $ 500,000 cada dos años hasta que la regla cambie. Gracias a Dios, el gobierno está del lado de los propietarios.

Recomendación

Explore el crowdfunding inmobiliario: Si está buscando comprar una propiedad como inversión o reinvertir los ingresos de la venta de su casa, eche un vistazo a Fundrise, una de las plataformas de crowdfunding de bienes raíces más grandes de la actualidad. Permiten que todos inviertan en negocios inmobiliarios comerciales de mercado medio en todo el país que antes solo estaban disponibles para instituciones o individuos con un patrimonio neto muy alto. Son los pioneros de los fondos eREIT y están creando un Fondo de Oportunidades para aprovechar las Zonas de Oportunidades eficientes en impuestos. Gracias a la tecnología, ahora es mucho más fácil aprovechar las propiedades de menor valorización y de mayor rendimiento neto de alquiler en todo Estados Unidos.

Embudo de diligencia debida de recaudación de fondos

Menos del 5% de las ofertas inmobiliarias que se muestran pasan por el embudo Fundrise

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