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Cómo los singapurenses pueden hacer frente a las crecientes tasas de interés de los préstamos hipotecarios

La tasa de oferta interbancaria de Singapur (SIBOR) ha aumentado considerablemente y luego volvió a caer en los últimos meses. Si bien no es tan volátil como el ascenso meteórico y las caídas de, digamos, Bitcoin, sí indica que deberíamos esperar más movimiento en los próximos meses. De hecho, las tasas de SIBOR han aumentado desde 2015:

Las tasas de SIBOR están correlacionadas con la tasa de fondos federales en los Estados Unidos. Un aumento en la tasa de fondos federales conduciría a un aumento en las tasas de SIBOR.

La caída en las tasas de interés en el último mes se puede atribuir a la disminución en USD. Sin embargo, los propietarios deben anticipar un aumento en las tasas SIBOR, ya que se espera que la Reserva Federal de EE. UU. Suba las tasas de interés tres veces este año y dos veces en 2019.

Si usted es propietario de un plan de préstamos hipotecarios con tasa variable y vinculado a SIBOR, he aquí por qué esto es importante: las tasas SIBOR se utilizan para fijar el precio de su préstamo hipotecario. La mayoría de las tasas de interés de préstamos hipotecarios vinculados a SIBOR en Singapur se obtienen al agregar una prima (conocida como spread) al SIBOR de 3 meses:

SIBOR + spread a 3 meses = tasa de interés de préstamo hipotecario

Esto significa que el aumento de las tasas SIBOR podría significar tasas de interés más altas para los préstamos hipotecarios y, por lo tanto, pagos mensuales más altos.

Suponiendo que obtenga un préstamo de S $ 600,000 por 30 años a una tasa de interés de 1.7% anual, aquí está la cantidad de interés que tendría que pagar si aumenta la tasa de interés de su préstamo hipotecario:

Tasa de interés
1,7%
1,8%
1,9%
2,0%
2.1%

Cuota mensual
S $ 2,128.79
S $ 2,158.19
S $ 2,187.83
S $ 2,217.72
S $ 2,247.84
Aumento mensual de intereses
S $ 49.58
S $ 99.17
S $ 148.76
S $ 198.41
Aumento anual de intereses
$ 594.94
S $ 1,190.09
S $ 1,785.43
S $ 2,380.97

En previsión del aumento de las tasas de préstamos hipotecarios, aquí está lo que puede hacer para estar preparado financieramente:

  • Ponga a un lado los fondos. Reserve ahorros en efectivo u otros activos líquidos que se puedan usar para pagar sus cuotas mensuales (idealmente, durante los próximos dos años) en caso de un aumento de las tasas. Estos ahorros pueden mitigar la carga a corto plazo de las tasas de interés más altas, así como darle tiempo para considerar la refinanciación o la revaloración de su préstamo hipotecario.
  • Pago de capital. Si tiene ahorros adicionales, o ha experimentado una ganancia inesperada en forma de bonos de trabajo u otros, podría invertir este dinero para pagar el capital de su préstamo.

¿Siempre debe pagar su préstamo de vivienda temprano?

Antes de utilizar fondos adicionales para liquidar su préstamo de vivienda con anticipación, considere el costo de oportunidad de hacerlo. Puede valer más la pena usar sus fondos para lo siguiente:

  • Pague otras deudas. Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios son relativamente bajas. Pague deudas de alto interés, como préstamos para automóviles o deudas de tarjetas de crédito.
  • Retener el seguro hipotecario. Si tiene seguro hipotecario, su préstamo será cancelado en caso de fallecimiento, enfermedad terminal o discapacidad. Sus fondos adicionales pueden usarse para apoyarlo a usted o a sus beneficiarios. Si ha pagado su préstamo antes de tiempo, perdería este amortiguador financiero.
  • Invertir. Ahorrar o invertir sus fondos podría generar más retornos, si el rendimiento es más alto que la tasa de interés de su préstamo hipotecario.

Sin embargo, si estas circunstancias no se aplican a usted y no puede obtener un rendimiento de retorno más alto que las tasas de interés de su préstamo hipotecario, liquidar su préstamo hipotecario anticipadamente podría ahorrarle tasas de interés a largo plazo.

Si las tasas de interés de su préstamo hipotecario ya han aumentado, aquí está lo que puede considerar hacer:

1. Refinanciamiento a un préstamo a corto plazo

Revise su plan de préstamos hipotecarios para ver si es necesario refinanciar, lo que implica cambiar su plan actual de préstamos hipotecarios por otro. Si las tasas de interés de los préstamos hipotecarios están aumentando, puede refinanciar a un préstamo a corto plazo para reducir sus pagos de intereses con el tiempo.

Para ilustrar cuánto podría ahorrar potencialmente, supongamos que solicita un préstamo de S $ 600,000 a una tasa de interés del 3.5% anual. Aquí está la cantidad total de intereses que tendría que pagar por las siguientes tenencias de préstamos:

Como puede ver en el cuadro anterior, una tenencia de préstamo más corta significará menos interés durante la duración del préstamo. Sin embargo, antes de obtener una tenencia más corta, deberá asegurarse de tener suficientes ingresos para cubrir las cuotas mensuales más altas. Además, sus nuevas cuotas mensuales deben cumplir con los requisitos de la relación deuda-ingreso en Singapur, esto significa que sus obligaciones mensuales de deuda (cuotas mensuales de préstamos hipotecarios + otras deudas como préstamos para automóviles y deudas de tarjetas de crédito) no deben exceder el 60% de sus ingresos .

2. Refinanciar a otro préstamo de tasa flotante con una tasa de interés más baja

Tómese el tiempo para comparar otros planes de préstamos hipotecarios para obtener tasas de interés más bajas. También podría considerar la refinanciación de préstamos vinculados a otros puntos de referencia, como:

  • Préstamos fijos para viviendas vinculados a depósitos. Estos préstamos son no préstamos a tasa fija, pero préstamos que están vinculados a las tasas de interés de una cuenta de depósito fijo de un banco.
  • Los préstamos están vinculados a la tasa interna del propio banco. Las tasas de interés de estos préstamos son establecidas internamente por los bancos y no están vinculadas a puntos de referencia externos.

Estos préstamos generalmente ofrecen tasas de interés más estables que los préstamos vinculados a SIBOR, aunque son menos transparentes, ya que los bancos no revelan cómo se establecen estas tasas de interés.

3. Refinanciación de un préstamo a tasa fija

También puede considerar refinanciar su préstamo a un préstamo hipotecario de tasa fija. Hacerlo significa disfrutar de una tasa de interés estable durante los primeros años de su préstamo, independientemente de si las tasas SIBOR aumentan.

Sin embargo, los préstamos a tasa fija generalmente ofrecen una tasa fija durante los primeros dos o tres años, después de lo cual se vincula a SIBOR u otros puntos de referencia. Además, los préstamos a tasa fija tienden a tener un precio más alto que los préstamos a tasa variable.

Aquí está el aspecto de un plan de vivienda de tasa fija, en comparación con un plan de tasa flotante:

Año
Intereses de préstamos hipotecarios (tasa fija)
Intereses de préstamos hipotecarios (tasa flotante)

1
2,0%
SIBOR + 0.6%
2
2,0%
SIBOR + 0.7%
3
2,0%
SIBOR + 0.8%
4 y posteriormente
SIBOR + 1.2%
SIBOR + 0.9%

Los planes de préstamos hipotecarios a tasa variable serán más rentables en un entorno de tasa de interés plana o decreciente. Pero cuando las tasas de interés aumentan, un préstamo a tasa fija puede ahorrarle más dinero en los primeros años del préstamo.

4. Cambiar el precio a un paquete de préstamo hipotecario diferente

En lugar de refinanciar su préstamo hipotecario, puede considerar cambiar su precio. La revaloración también implica cambiar su préstamo hipotecario por otro, pero dentro del mismo banco que proporciona su préstamo hipotecario actual.

Elegir cambiar el precio de su préstamo hipotecario tiene dos ventajas clave sobre la refinanciación:

  • Menos papeleo. Como cliente existente, cambiar su préstamo hipotecario dentro del mismo banco es un proceso relativamente rápido. Refinanciar un plan desde otro banco llevará más tiempo e implicará más papeleo.
  • Menos tarifas Los honorarios legales de la refinanciación pueden costar entre S $ 2,000 y S $ 3,000, sin embargo, la mayoría de los bancos ofrecerán subsidios que los compensarán por completo. Además de eso, si está refinanciando antes de que finalice su período de bloqueo, deberá pagar una multa del 1.5% de su préstamo pendiente. Puede valer la pena programar la refinanciación para evitar esta penalización. También tendrá que pagar para que el banco reevalúe su propiedad, lo que puede costar entre S $ 200 y S $ 1,500. Por el contrario, la fijación de precios puede incurrir en costos mucho más bajos dependiendo de su banco, pero puede ser de alrededor de S $ 800 por tarifas de procesamiento.

Digamos que tiene un préstamo de S $ 600,000. Ya ha pagado S $ 50,000 del capital, pero todavía está en el período de bloqueo. Aquí está lo que puede tener que pagar para refinanciar o cambiar el precio de su préstamo:

Refinanciación
Honorarios legalesS $ 2,000 S $ 3,000Tarifas de procesamientoS $ 800
Pena de bloqueoS $ 8,250
Tasas de valoraciónS $ 200 S $ 1,500

Sin embargo, esto no significa que la revaloración siempre sea una mejor opción. Si otro banco ofrece un plan de préstamos hipotecarios con tasas mucho más competitivas, subsidios de honorarios legales y beneficios que se adaptan a sus necesidades, entonces puede ser más rentable refinanciar.

En el caso de un aumento de la tasa de interés, solo recuerde que hay algunas maneras en que puede administrar la subida. Sería un buen momento para revisar su plan de préstamos hipotecarios para ver si es necesario refinanciar o cambiar el precio. Mientras tanto, haga un presupuesto de sus finanzas para anticipar mayores cuotas de préstamos hipotecarios en el futuro.

Consulte la calculadora de préstamos hipotecarios de iMoneys para comparar las últimas tasas de interés y estimar su reembolso mensual a través de diferentes paquetes de préstamos hipotecarios en Singapur.

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