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Cómo invertir en bienes raíces sin comprar propiedades

Cómo invertir en bienes raíces sin comprar propiedades

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¿Cómo se vuelven así muchas personas ricas? Invierten en bienes raíces. Es una forma comprobada de generar riqueza. El 90% de los millonarios se convirtieron en dueños de bienes raíces.



Así dijo el famoso industrial (y multimillonario) Andrew Carnegie. Sin embargo, solo el 15% de los estadounidenses invierten en bienes raíces, según un estudio de 2017.

Como inversor inmobiliario, puedo dar fe de su poder de creación de riqueza. Cada vez que aparece el tema en una conversación, casi todos dicen que han pensado en invertir en bienes raíces. Entonces, ¿por qué menos de 1 de cada 7 lo han hecho?

Muchas personas piensan que es demasiado complicado o que requeriría demasiado tiempo o dinero para comenzar. Y tal vez eso era cierto hace 20 años.

Pero hoy en día, hay tantas formas diferentes de invertir en bienes raíces (sin siquiera comprar una propiedad) que hay espacio para que casi todos sean inversores inmobiliarios de alguna manera.

¿Se puede invertir en bienes raíces sin comprar una propiedad?

Cuando la mayoría de la gente piensa en invertir en bienes raíces, piensan en el inversor familiar que posee varias casas de alquiler y pasa sus tardes y fines de semana arreglándolos y lidiando con los problemas de los inquilinos.

Si bien esta es ciertamente una estrategia viable y rentable, existen muchas otras vías para invertir en bienes raíces. Una de las mayores dificultades que las personas encuentran cuando consideran invertir es el proceso de comprar una propiedad que no tienen suficiente dinero, o que hay demasiado riesgo, o no saben lo que están haciendo.

¡A esas personas les digo que cambien la definición! Hay muchas maneras de invertir en bienes raíces sin comprar una propiedad.

7 maneras de invertir en bienes raíces sin ser propietario de propiedades de alquiler

Estas son algunas de las mejores formas de invertir en bienes raíces hoy sin tener que comprar una propiedad:

# 1 Invierta en REIT

Un Real Estate Investment Trust (o REIT) es una compañía que posee y opera bienes raíces. Puede comprar acciones en un REIT y, por lo tanto, poseer una pequeña parte de la compañía propietaria de los bienes inmuebles.

Puede ser una excelente manera de aprender a invertir en bienes raíces con poco dinero. Puede comprar una parte de un REIT por $ 10-100, en comparación con un pago inicial de $ 10,000 o más para una propiedad de alquiler.

Su dinero se combina con el dinero de otros inversores y se utiliza para comprar propiedades inmobiliarias. El REIT administra la propiedad y usted obtiene los beneficios del flujo de caja y la apreciación generada por la propiedad física que posee el REIT.

Los REIT vienen en muchos sabores, y a menudo se especializan en un tipo específico de bienes raíces, tales como:

  • vivienda multifamiliar
  • industrial
  • edificios de oficinas
  • Al por menor

Si está interesado en una clase de activo específica, es casi seguro que haya un REIT para ello.

Y si está interesado en obtener exposición inmobiliaria general en su cartera, incluso hay fondos indexados que rastrean el mercado inmobiliario general (similar a un fondo índice S&P 500). Un ejemplo es VGSIX Vanguards Real Estate Index Fund.

# 2 Crowdfunding inmobiliario

La Ley JOBS de 2012 abrió la puerta a muchas pequeñas empresas (incluidas las empresas de bienes raíces) para recaudar dinero a través del crowdfunding público.

La inversión inmobiliaria de capital privado solía pertenecer únicamente a los súper ricos y bien conectados. Pero el crowdfunding ha permitido que los inversores promedio participen en bienes raíces de una manera que antes era imposible.

El crowdfunding es similar a un REIT. Los administradores de fondos agrupan su dinero para comprar una sola propiedad o múltiples propiedades. Los beneficios de la renovación, operación y eventualmente venta de bienes raíces se dividen entre los inversores. Por lo general, hay dos piezas por dividendo (pagado trimestralmente o anualmente a partir del flujo de caja operativo) y el crecimiento del patrimonio (a partir de la apreciación, reflejada en el precio de la acción).

Hay docenas de plataformas de crowdfunding inmobiliario, pero dos que se centran en ayudar a los inversores no acreditados (es decir, no muy ricos) a involucrarse en bienes raíces son Fundrise y DiversyFund.

Ambos le permiten comenzar con tan solo $ 500 e invertir su dinero en una cartera diversa de propiedades inmobiliarias.

  • Fundrise le permite elegir su tolerancia al riesgo y el equilibrio hacia el flujo de efectivo o la apreciación. Desde 2014, Fundrise ha producido un rendimiento anualizado del 10,8%.
  • DiversyFund es un jugador más nuevo en el juego de crowdfunding. Comenzaron en 2017. Pero han producido un impresionante rendimiento anualizado del 17,7% de su estrategia de invertir exclusivamente en viviendas multifamiliares de valor agregado.

# 3 préstamos de dinero duro

He hecho muchas cosas diferentes en la inversión inmobiliaria, pero uno de mis favoritos es ser un prestamista de dinero duro. Si tiene el efectivo, puede convertirse en el banco y prestar dinero a aletas de la casa o propietarios que necesitan hacer un trabajo serio en una propiedad antes de que puedan obtener un préstamo bancario típico.

Un préstamo de dinero duro es generalmente un préstamo a corto plazo (un año o menos) emitido en una propiedad durante la fase de renovación.

Por ejemplo, presté dinero a un inversionista que compró una casa con la intención de hacer una renovación completa y luego revender la propiedad. Estoy ganando 13% de interés más 2 puntos (un punto es una tarifa inicial del 1% del valor del préstamo). Presté un total del 75% del valor reparado después (ARV), y los bienes inmuebles lo aseguran.

Mediante el uso de números conservadores y el uso de bienes inmuebles físicos como garantía, reduce su riesgo. Personalmente, solo me gusta prestar en propiedades que no me importaría poseer si lo peor llegara a ser peor y tuviera que excluir.

Una forma de participar en préstamos de dinero duro en línea es a través de una plataforma llamada Groundfloor. Groundfloor crea los préstamos para las aletas de bienes raíces, y puede invertir tan poco como $ 10 para tener una parte del préstamo y cobrar los intereses.

No ganará todo lo que pueda construyendo relaciones con aletas y propietarios, pero en mi experiencia personal, pude ganar alrededor del 12% anual con Groundfloor. La mayoría de los préstamos en la plataforma están en el rango de interés del 7-14%.

# 4 Conviértase en un socio de dinero

Muchas personas quieren invertir en bienes raíces, pero no tienen el efectivo para hacerlo por sí mismas. Incluso si un banco le presta un 80%, obtener el otro 20% más cualquier renovación presupuestada puede costarle fácilmente $ 20,000 $ 50,000.

Al igual que los préstamos de dinero duro, convertirse en un socio de dinero significa que está trayendo el efectivo a la mesa, y la otra parte está trayendo el trato (y generalmente administrando la renovación u operación de la propiedad). Pero en lugar de ofrecerles un préstamo a una tasa de interés establecida, se está convirtiendo en un socio de capital con ellos y obtendrá un cierto porcentaje de la ganancia total al final del día.

Por ejemplo, tal vez una aleta está obteniendo un préstamo de dinero duro para cubrir el 70% de sus costos totales de compra y renovación, pero aún necesita el otro 30%. Ahí es donde entra. A cambio de proporcionar el 30% restante de los fondos, obtendrá un cierto porcentaje de las ganancias cuando la casa se renueve y venda (es común dividir las ganancias 50/50).

La estructura de este tipo de asociaciones puede ser con casi cualquier término imaginable. En mi experiencia, funcionan mejor con alguien que ya conoce y en quien confía.

Pero aún así, los términos de la sociedad deben ser escritos y acordados de antemano, y preferiblemente revisados ​​por un abogado. Muchas cosas pueden salir mal en un trato, y usted quiere asegurarse de que su dinero ganado con tanto esfuerzo esté protegido de la mejor manera posible.

Otras formas de ganar dinero en bienes raíces sin comprar propiedades

Si bien invertir en bienes raíces suena pasivo, ser propietario de propiedades de alquiler no es necesariamente todo eso pasivo (y cambiar definitivamente no es pasivo).

Las ideas anteriores son principalmente formas pasivas de invertir en bienes raíces. Quería dar algunas otras ideas para ganar dinero en bienes raíces a través de medios menos pasivos, sin dejar de involucrarme sin mucho dinero y sin tener que comprar una propiedad.

# 5 al por mayor

La venta al por mayor es cómo comenzamos a invertir en bienes raíces y acumulamos nuestras reservas de efectivo para comprar más propiedades de alquiler.

Si no está familiarizado con él, la premisa básica es salir y apresurarse a buscar buenas ofertas en propiedades, ponerlas bajo contrato y luego vender ese contrato a otro inversor por una tarifa. ¡Pudimos obtener una ganancia promedio de alrededor de $ 10,000 por propiedad de esta manera, sin siquiera tenerla!

Para ser claros, la venta al por mayor está lejos de ser pasiva. Tienes que estar dispuesto a trabajar para encontrar grandes ofertas. Por lo general, provienen de personas con dificultades financieras o de otro tipo.

O la casa en sí está en apuros, necesita demasiado trabajo para vender a través de canales normales o algo está sucediendo en la vida de los propietarios que necesitan vender rápidamente por dinero en efectivo. Tal vez se enfrentan a una ejecución hipotecaria, o están atrasados ​​en sus impuestos.

# 6 Obtenga una licencia de bienes raíces

Cuando comenzamos a invertir en bienes raíces, mi esposa obtuvo su licencia de bienes raíces para que pudiéramos ahorrar en algunos de los costos de transacción.

Sin embargo, un beneficio inesperado ha sido el dinero extra que hemos podido obtener de su ayuda a amigos, familiares y referencias para comprar o vender su casa. Resultó ser algo que realmente le gusta hacer, y es una forma de medio tiempo para que ella gane $ 10-20,000 extra por año.

No realizamos ningún tipo de marketing, pero solo por estar involucrada en bienes raíces y hacer relaciones, ella recoge algunos clientes cada año.

La mayoría de la gente le dirá que nunca ganará dinero como agente de bienes raíces a tiempo parcial, pero eso no ha sido cierto en nuestra experiencia. Creo que si ya tiene interés en bienes raíces, obtener su licencia puede ser una excelente manera de ganar dinero extra. Y la mayor parte del trabajo es en noches y fines de semana, por lo que incluso si tiene un trabajo diario, se puede hacer.

Si decide seguir esta ruta, le costará una buena cantidad de dinero mantener su licencia. Varía según el estado, pero para mi esposa, cuesta alrededor de $ 3,000 por año.

# 7 Proporcionar un servicio inmobiliario independiente

Si está interesado en la industria de bienes raíces pero no está listo para comprar una propiedad, puede aprender mucho al brindar un servicio a los agentes o inversionistas de bienes raíces.

El trabajo independiente es una manera fácil de ganar dinero extra, y en mi experiencia, cualquiera puede aprender cómo ganar $ 200 en un día utilizando las habilidades que ya tienen.

Existe toda una industria basada en servicios financieros, de marketing, de software y otros que se brindan expresamente a aquellos en bienes raíces. Casi cualquier servicio independiente que se te ocurra puede estar dirigido al nicho inmobiliario.

Aquí hay algunos ejemplos de servicios independientes que podría proporcionar:

  • Coordinador de transacciones Una vez que se cierra un acuerdo entre un comprador y un vendedor, los agentes inmobiliarios a menudo le pagan a otra persona para programar el proceso de cierre y asegurarse de que todo esté salpicado y cruzado en el papeleo. Puede aprender rápidamente cómo hacer $ 200-300 por acuerdo para coordinarlo y guiarlo hacia un cierre.
  • Contable Al igual que cualquier otra industria, los inversores y agentes inmobiliarios deben mantener buenos registros financieros. Si tiene un buen ojo para los detalles y le encantan los números, puede aprender cómo convertirse en un contador para el nicho inmobiliario. Hay algunas cosas específicas de la industria que puede aprender (como leer y clasificar adecuadamente una declaración de cierre de propiedad) que lo distinguirán de cualquier contable viejo que esté fuera de la calle.
  • Gerente de marketing / redes sociales El sector inmobiliario se trata de generar clientes potenciales. Si tiene experiencia en marketing o desea aprender, podría publicar anuncios de Facebook, campañas de correo o perfiles de redes sociales para agentes e inversores para ayudar a generar clientes potenciales.

Invierta en bienes raíces sin problemas

Espero que este artículo haya inspirado a muchos de los inversores inmobiliarios de sillón para tomar medidas. Como puede ver, no tiene que ser un propietario para ganar dinero en bienes raíces.

Ya sea que invierta pasivamente a través de una sindicación REIT o crowdfunding, o comience un ajetreo para la industria de bienes raíces para ahorrar capital de inversión, hay muchas maneras diferentes de participar en el generador de riqueza más importante de todos los tiempos.