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Cómo hacer una oferta inmobiliaria de bajo nivel y lograr que sea aceptada

Cómo hacer una oferta inmobiliaria de bajo nivel y lograr que sea aceptada

Una de las razones por las que siempre estoy atento a las oportunidades de bienes raíces es porque de vez en cuando aparece una propiedad que parece tener un precio incorrecto o está mal comercializada.

En 2014, nuestra residencia principal actual estaba siendo comercializada por un agente retirado, fuera de la ciudad, que solo obtuvo la lista porque era un amigo de la infancia en la d√©cada de 1960. No ten√≠a fotos en el Servicio de Listado M√ļltiple (MLS) y solo ten√≠a un volante simple de una p√°gina, en blanco y negro.

Debido a que no era del área, no tenía una red de otros agentes para destruir su listado. Todo lo que hizo fue esperar y rezar para que alguien le hiciera una oferta en un vecindario desconocido.

Así que hice una oferta baja que finalmente fue aceptada después de un contador. En bienes raíces, a menudo se gana dinero con la compra, no con la venta.

Resulta que había otro comprador que estaba dispuesto a pagar $ 110,000 más que mi oferta, pero ya había sellado el trato con un apretón de manos a la antigua. ¡Sé que esto es cierto porque el agente que ayudó a vender una de mis propiedades de alquiler de SF en 2017 resultó ser el agente del comprador de mi propiedad existente en 2014!

El mercado inmobiliario es mucho menos eficiente que el mercado de valores. Si es extremadamente diligente en la b√ļsqueda por su cuenta, deber√≠a poder encontrar algunas ofertas. Y m√°s recientemente, encontr√© un listado fuera del mercado por suerte que podr√≠a ser una gran inversi√≥n.

Cómo hacer una oferta respetable de pelota baja

Con la invenci√≥n de Docusign, se ha vuelto extremadamente f√°cil enviar m√ļltiples ofertas r√°pidamente. Si trabaja con un agente, puede enviar una oferta electr√≥nica en menos de cinco minutos despu√©s de que ella complete todos los detalles b√°sicos de la oferta. Todo lo que tiene que hacer es firmar electr√≥nicamente con su tel√©fono. Hay pocas desventajas para presentar una oferta hoy en d√≠a.

En 2016, perdí la oportunidad de comprar una propiedad que se vendió por $ 150,000 por debajo de lo que estaba dispuesto a pagar. Después de esa oportunidad perdida, decidí prestar más atención al mercado inmobiliario de mi vecindario.

Aquí están las claves para hacer una oferta de bajo nivel sin insultar al vendedor. El objetivo de su oferta de bajo nivel es no aceptarla al pie de la letra. El objetivo de la oferta low-ball es iniciar la negociación.

1) Comprender las compilaciones del vecindario. Es vital para usted (y su agente) conocer todas las composiciones vendidas recientemente en el vecindario durante los √ļltimos 12-24 meses. A continuaci√≥n, debe elegir la composici√≥n que se vendi√≥ por el precio m√≠nimo absoluto y el precio / pie cuadrado. Esta compensaci√≥n actuar√° como su ancla razonable para presentar una oferta de bajo nivel, incluso si la compensaci√≥n no es similar.

2) Comprender los antecedentes del vendedor. Todos los buenos negociadores intentarán encontrar tanta información de antecedentes sobre el vendedor como sea posible. Debe averiguar lo siguiente:

  • Vendedor masculino o femenino
  • Individual o pareja
  • Venta de divorcio o venta amistosa
  • ¬ŅEl vendedor vive actualmente en la casa?
  • El tama√Īo y tipo de hipoteca
  • Venta de fideicomiso o venta regular
  • Duraci√≥n de la propiedad
  • ¬ŅEl vendedor ya compr√≥ otra propiedad?
  • ¬ŅEl vendedor se est√° mudando?

Un agente inteligente mantendr√° esta informaci√≥n cerca de su pecho. Sin embargo, deber√≠a poder extraer al menos 3 a 5 puntos a trav√©s del di√°logo normal. No seas tan directo y pregunta cada punto uno por uno. En su lugar, presente algunas preguntas introductorias como "¬ŅA d√≥nde se mudar√° el vendedor?"O"¬ŅCu√°nto tiempo ha sido el due√Īo de la propiedad?A partir de ah√≠, puede ampliar su recopilaci√≥n de datos.

Uno de los beneficios clave de trabajar directamente con el agente de listado es que podrá averiguar más fácilmente toda esta información. Después de todo, el agente de la lista está motivado para que esté lo suficientemente cómodo como para presentar una oferta para que pueda ganar una comisión doble.

3) Comprenda la cultura de listado de su ciudad. En algunos mercados, como San Francisco, los agentes inmobiliarios tienden a cotizar entre 5% y 10% por debajo del precio de mercado para aumentar la demanda. El objetivo es crear una guerra de ofertas donde un comprador excesivamente celoso paga de m√°s.

Recuerdo haber hecho una oferta por $ 1.48 millones por una propiedad a principios de 2014 cuando el precio inicial era de $ 1.19 millones. Me sentí un poco tonto al presentar una oferta un 23% por encima del precio de venta, pero sabía que estaban subestimando la propiedad. Además, le pedí al agente de ventas que me representara. ¡Resulta que la oferta ganadora fue por $ 1.8 millones! Ni siquiera estaba cerca.

Muchas ciudades parecen tener una cultura de listado que tiende a cotizar al precio de mercado o ligeramente por encima del precio de mercado porque saben que los compradores intentar√°n negociarlos a la baja. El resultado es un precio de venta final que generalmente es m√°s bajo que preguntar.

Es m√°s f√°cil presentar una oferta de bajo nivel en una ciudad con una cultura de listado que tiende a cotizar al precio de mercado o ligeramente por encima. Pero incluso en un mercado que tiende a subestimar sus propiedades, tiene todo el derecho de presentar una oferta completa pidiendo el precio, a pesar de saber que el vendedor espera mucho m√°s.

4) Escribe una carta. Incluso si utiliza mi metodolog√≠a Spray N 'Pray en la que env√≠a m√ļltiples ofertas bajas a la vez, a√ļn debe presentar una carta gen√©rica que discuta cu√°n incre√≠ble es la propiedad, un poco sobre usted y c√≥mo plan para apreciar la propiedad para siempre.

Pero si realmente le importa una propiedad específica y quiere asegurarse de que el vendedor no se sienta insultado por su oferta de bajo nivel, debe escribir una carta tan personal y sincera como sea posible.

El objetivo de la carta es no solo establecer una conexión, sino también dejar en claro que sus líneas de comunicación están abiertas. Una vez que haga que un vendedor se sienta insultado, hay pocas posibilidades de que vuelva a la mesa de negociaciones.

A los propietarios de una propiedad desde hace mucho tiempo les gusta saber que tambi√©n est√°n vendiendo a alguien que planea ser propietario de la propiedad durante mucho tiempo. A Flippers les gusta que los compradores potenciales aprecien el trabajo que han hecho en la propiedad para mejorarla. Se√Īalar los detalles es una excelente manera de hacer que una aleta se sienta bien.

No subestimes la importancia del reconocimiento. Piense en todas esas veces que recibió un correo electrónico elogioso de su jefe o colega en el trabajo por un trabajo bien hecho. Apuesto a que se sintió genial.

5) Indique que est√° dispuesto a ir m√°s alto. Su objetivo como negociador maestro es anclar al precio m√°s bajo posible sin insultar al vendedor y luego encontrarse en alg√ļn punto intermedio. La forma en que insin√ļa que est√° dispuesto a subir es a trav√©s de su carta y / o agente. Frases como "Esperamos saber de usted, "O"Por favor, h√°ganos saber sus pensamientos,"Son efectivos.

Vender propiedades es un proceso s√ļper estresante porque tiene mucho que perder: su orgullo, su tiempo y su dinero. Por lo tanto, a pesar de que una oferta de bajo nivel no ser√° lo que su vendedor desea, si env√≠a una oferta de bajo nivel correctamente, har√° que el vendedor se sienta mejor sabiendo que al menos tienen algo que mostrar por sus esfuerzos.

Al reunirse en el medio, hará que el vendedor se sienta bien sabiendo que recibió más que la oferta inicial, a pesar de que ese fue su plan todo el tiempo.

Una oferta de pelota baja alguna vez fue una gran oferta a√Īos atr√°s

Cómo hacer una oferta inmobiliaria de bajo nivel y lograr que sea aceptada

Una de las mejores situaciones para las ofertas bajas es si el vendedor ha sido propietario de la propiedad durante mucho tiempo. Estoy hablando 30 a√Īos o m√°s. La raz√≥n por la cual la duraci√≥n de la propiedad es importante en este caso es porque los vendedores a menudo est√°n sujetos a precios mucho m√°s bajos.

¬ŅRecuerdan c√≥mo algunos padres contin√ļan tratando a sus hijos adultos como ni√Īos de primaria? Es porque, en la mente de estos padres, sus hijos siempre ser√°n "ni√Īa de pap√°"O"el precioso ni√Īo de mami."

¬ŅSabes c√≥mo algunos jefes antiguos a√ļn no pueden respetarte, a pesar de que te convertir√°s en jefe en una empresa m√°s grande? Es porque, en la mente del jefe, siempre ser√°s el interno o el gru√Īido. Es por eso que a menudo es beneficioso para los empleados saltar de trabajo y restablecer su imagen.

Muchos vendedores que han sido propietarios durante décadas no pueden creer que el mercado haya aumentado tanto. Como resultado, podrían sentirse culpables por tratar de vender a alguien que ha hecho una conexión a un precio tan alto. En otras palabras, como comprador, tiene mucho más margen de maniobra para negociar, especialmente si el vendedor ni siquiera compró la propiedad en primer lugar.

Por ejemplo, la propiedad que estoy interesado en comprar se vendió por alrededor de $ 100,000 alrededor de 1950. El agente de la lista está pensando en pedir $ 1.99 millones. Incluso si presento una oferta de bajo nivel por $ 1.5 millones, eso sigue siendo una gran ganancia de precio absoluto.

Entonces eso fue lo que hice.

Enviar mi oferta de Low Ball con confianza

Esto es lo que descubrí sobre los vendedores:

  • Los vendedores de la propiedad fuera del mercado son dos hermanos de 70 a√Īos.
  • La propiedad est√° en el fideicomiso de su madre y ellos son los fideicomisarios.
  • Los vendedores heredaron la confianza.
  • Los hermanos crecieron en el lugar y tienen buenos recuerdos.
  • La madre vivi√≥ hasta 104 a√Īos y falleci√≥ pac√≠ficamente en cuidados paliativos.
  • La propiedad tambi√©n tiene una hipoteca inversa de aproximadamente $ 500,000. La hipoteca inversa se utiliz√≥ para pagar sus gastos de subsistencia.
  • La madre tuvo un total de cinco hijos.
  • Los vendedores prefirieron vender a una familia y no a un inversionista extranjero o local.
  • Mientras visitaba para una presentaci√≥n privada, una de las hijas llam√≥ para hablar con el agente de la lista. Curiosamente, el agente de la lista puso la conversaci√≥n en el altavoz a una habitaci√≥n de distancia. Pude escuchar todo el di√°logo porque el agente de la lista segu√≠a viniendo para ver c√≥mo estaba. La hija estaba ansiosa por vender la casa y pagar la hipoteca y los pasivos pendientes de su madre. Ella se emocion√≥ al escuchar que estaba interesado y que ten√≠a uno peque√Īo.

Aunque sab√≠a que el agente de la lista quer√≠a cotizar por $ 1.99 millones o $ 765 por pie cuadrado, present√© una oferta en efectivo por $ 1.5 millones o $ 576 por pie cuadrado. El precio actual por pie cuadrado de una casa en esta condici√≥n es de aproximadamente $ 800. En cuanto a los precios, me sub√≠ a mi Delorean y retroced√≠ 10 a√Īos en el tiempo.

En mi oferta, incluí una foto de mi familia y una carta de amor de bienes raíces. En mi próxima publicación, compartiré contigo los detalles de mi carta de amante de bienes raíces y cómo puedes escribir una carta efectiva también.

¡La negociación oficial ha comenzado!

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