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Cómo hacer una oferta inmobiliaria de bajo nivel y lograr que sea aceptada

Una de las razones por las que siempre estoy atento a las oportunidades de bienes raíces es porque de vez en cuando aparece una propiedad que parece tener un precio incorrecto o está mal comercializada.

En 2014, nuestra residencia principal actual estaba siendo comercializada por un agente retirado, fuera de la ciudad, que solo obtuvo la lista porque era un amigo de la infancia en la década de 1960. No tenía fotos en el Servicio de Listado Múltiple (MLS) y solo tenía un volante simple de una página, en blanco y negro.

Debido a que no era del área, no tenía una red de otros agentes para destruir su listado. Todo lo que hizo fue esperar y rezar para que alguien le hiciera una oferta en un vecindario desconocido.

Así que hice una oferta baja que finalmente fue aceptada después de un contador. En bienes raíces, a menudo se gana dinero con la compra, no con la venta.

Resulta que había otro comprador que estaba dispuesto a pagar $ 110,000 más que mi oferta, pero ya había sellado el trato con un apretón de manos a la antigua. ¡Sé que esto es cierto porque el agente que ayudó a vender una de mis propiedades de alquiler de SF en 2017 resultó ser el agente del comprador de mi propiedad existente en 2014!

El mercado inmobiliario es mucho menos eficiente que el mercado de valores. Si es extremadamente diligente en la búsqueda por su cuenta, debería poder encontrar algunas ofertas. Y más recientemente, encontré un listado fuera del mercado por suerte que podría ser una gran inversión.

Cómo hacer una oferta respetable de pelota baja

Con la invención de Docusign, se ha vuelto extremadamente fácil enviar múltiples ofertas rápidamente. Si trabaja con un agente, puede enviar una oferta electrónica en menos de cinco minutos después de que ella complete todos los detalles básicos de la oferta. Todo lo que tiene que hacer es firmar electrónicamente con su teléfono. Hay pocas desventajas para presentar una oferta hoy en día.

En 2016, perdí la oportunidad de comprar una propiedad que se vendió por $ 150,000 por debajo de lo que estaba dispuesto a pagar. Después de esa oportunidad perdida, decidí prestar más atención al mercado inmobiliario de mi vecindario.

Aquí están las claves para hacer una oferta de bajo nivel sin insultar al vendedor. El objetivo de su oferta de bajo nivel es no aceptarla al pie de la letra. El objetivo de la oferta low-ball es iniciar la negociación.

1) Comprender las compilaciones del vecindario. Es vital para usted (y su agente) conocer todas las composiciones vendidas recientemente en el vecindario durante los últimos 12-24 meses. A continuación, debe elegir la composición que se vendió por el precio mínimo absoluto y el precio / pie cuadrado. Esta compensación actuará como su ancla razonable para presentar una oferta de bajo nivel, incluso si la compensación no es similar.

2) Comprender los antecedentes del vendedor. Todos los buenos negociadores intentarán encontrar tanta información de antecedentes sobre el vendedor como sea posible. Debe averiguar lo siguiente:

  • Vendedor masculino o femenino
  • Individual o pareja
  • Venta de divorcio o venta amistosa
  • ¿El vendedor vive actualmente en la casa?
  • El tamaño y tipo de hipoteca
  • Venta de fideicomiso o venta regular
  • Duración de la propiedad
  • ¿El vendedor ya compró otra propiedad?
  • ¿El vendedor se está mudando?

Un agente inteligente mantendrá esta información cerca de su pecho. Sin embargo, debería poder extraer al menos 3 a 5 puntos a través del diálogo normal. No seas tan directo y pregunta cada punto uno por uno. En su lugar, presente algunas preguntas introductorias como "¿A dónde se mudará el vendedor?"O"¿Cuánto tiempo ha sido el dueño de la propiedad?A partir de ahí, puede ampliar su recopilación de datos.

Uno de los beneficios clave de trabajar directamente con el agente de listado es que podrá averiguar más fácilmente toda esta información. Después de todo, el agente de la lista está motivado para que esté lo suficientemente cómodo como para presentar una oferta para que pueda ganar una comisión doble.

3) Comprenda la cultura de listado de su ciudad. En algunos mercados, como San Francisco, los agentes inmobiliarios tienden a cotizar entre 5% y 10% por debajo del precio de mercado para aumentar la demanda. El objetivo es crear una guerra de ofertas donde un comprador excesivamente celoso paga de más.

Recuerdo haber hecho una oferta por $ 1.48 millones por una propiedad a principios de 2014 cuando el precio inicial era de $ 1.19 millones. Me sentí un poco tonto al presentar una oferta un 23% por encima del precio de venta, pero sabía que estaban subestimando la propiedad. Además, le pedí al agente de ventas que me representara. ¡Resulta que la oferta ganadora fue por $ 1.8 millones! Ni siquiera estaba cerca.

Muchas ciudades parecen tener una cultura de listado que tiende a cotizar al precio de mercado o ligeramente por encima del precio de mercado porque saben que los compradores intentarán negociarlos a la baja. El resultado es un precio de venta final que generalmente es más bajo que preguntar.

Es más fácil presentar una oferta de bajo nivel en una ciudad con una cultura de listado que tiende a cotizar al precio de mercado o ligeramente por encima. Pero incluso en un mercado que tiende a subestimar sus propiedades, tiene todo el derecho de presentar una oferta completa pidiendo el precio, a pesar de saber que el vendedor espera mucho más.

4) Escribe una carta. Incluso si utiliza mi metodología Spray N 'Pray en la que envía múltiples ofertas bajas a la vez, aún debe presentar una carta genérica que discuta cuán increíble es la propiedad, un poco sobre usted y cómo plan para apreciar la propiedad para siempre.

Pero si realmente le importa una propiedad específica y quiere asegurarse de que el vendedor no se sienta insultado por su oferta de bajo nivel, debe escribir una carta tan personal y sincera como sea posible.

El objetivo de la carta es no solo establecer una conexión, sino también dejar en claro que sus líneas de comunicación están abiertas. Una vez que haga que un vendedor se sienta insultado, hay pocas posibilidades de que vuelva a la mesa de negociaciones.

A los propietarios de una propiedad desde hace mucho tiempo les gusta saber que también están vendiendo a alguien que planea ser propietario de la propiedad durante mucho tiempo. A Flippers les gusta que los compradores potenciales aprecien el trabajo que han hecho en la propiedad para mejorarla. Señalar los detalles es una excelente manera de hacer que una aleta se sienta bien.

No subestimes la importancia del reconocimiento. Piense en todas esas veces que recibió un correo electrónico elogioso de su jefe o colega en el trabajo por un trabajo bien hecho. Apuesto a que se sintió genial.

5) Indique que está dispuesto a ir más alto. Su objetivo como negociador maestro es anclar al precio más bajo posible sin insultar al vendedor y luego encontrarse en algún punto intermedio. La forma en que insinúa que está dispuesto a subir es a través de su carta y / o agente. Frases como "Esperamos saber de usted, "O"Por favor, háganos saber sus pensamientos,"Son efectivos.

Vender propiedades es un proceso súper estresante porque tiene mucho que perder: su orgullo, su tiempo y su dinero. Por lo tanto, a pesar de que una oferta de bajo nivel no será lo que su vendedor desea, si envía una oferta de bajo nivel correctamente, hará que el vendedor se sienta mejor sabiendo que al menos tienen algo que mostrar por sus esfuerzos.

Al reunirse en el medio, hará que el vendedor se sienta bien sabiendo que recibió más que la oferta inicial, a pesar de que ese fue su plan todo el tiempo.

Una oferta de pelota baja alguna vez fue una gran oferta años atrás

Cómo hacer una oferta inmobiliaria de bajo nivel y lograr que sea aceptada

Una de las mejores situaciones para las ofertas bajas es si el vendedor ha sido propietario de la propiedad durante mucho tiempo. Estoy hablando 30 años o más. La razón por la cual la duración de la propiedad es importante en este caso es porque los vendedores a menudo están sujetos a precios mucho más bajos.

¿Recuerdan cómo algunos padres continúan tratando a sus hijos adultos como niños de primaria? Es porque, en la mente de estos padres, sus hijos siempre serán "niña de papá"O"el precioso niño de mami."

¿Sabes cómo algunos jefes antiguos aún no pueden respetarte, a pesar de que te convertirás en jefe en una empresa más grande? Es porque, en la mente del jefe, siempre serás el interno o el gruñido. Es por eso que a menudo es beneficioso para los empleados saltar de trabajo y restablecer su imagen.

Muchos vendedores que han sido propietarios durante décadas no pueden creer que el mercado haya aumentado tanto. Como resultado, podrían sentirse culpables por tratar de vender a alguien que ha hecho una conexión a un precio tan alto. En otras palabras, como comprador, tiene mucho más margen de maniobra para negociar, especialmente si el vendedor ni siquiera compró la propiedad en primer lugar.

Por ejemplo, la propiedad que estoy interesado en comprar se vendió por alrededor de $ 100,000 alrededor de 1950. El agente de la lista está pensando en pedir $ 1.99 millones. Incluso si presento una oferta de bajo nivel por $ 1.5 millones, eso sigue siendo una gran ganancia de precio absoluto.

Entonces eso fue lo que hice.

Enviar mi oferta de Low Ball con confianza

Esto es lo que descubrí sobre los vendedores:

  • Los vendedores de la propiedad fuera del mercado son dos hermanos de 70 años.
  • La propiedad está en el fideicomiso de su madre y ellos son los fideicomisarios.
  • Los vendedores heredaron la confianza.
  • Los hermanos crecieron en el lugar y tienen buenos recuerdos.
  • La madre vivió hasta 104 años y falleció pacíficamente en cuidados paliativos.
  • La propiedad también tiene una hipoteca inversa de aproximadamente $ 500,000. La hipoteca inversa se utilizó para pagar sus gastos de subsistencia.
  • La madre tuvo un total de cinco hijos.
  • Los vendedores prefirieron vender a una familia y no a un inversionista extranjero o local.
  • Mientras visitaba para una presentación privada, una de las hijas llamó para hablar con el agente de la lista. Curiosamente, el agente de la lista puso la conversación en el altavoz a una habitación de distancia. Pude escuchar todo el diálogo porque el agente de la lista seguía viniendo para ver cómo estaba. La hija estaba ansiosa por vender la casa y pagar la hipoteca y los pasivos pendientes de su madre. Ella se emocionó al escuchar que estaba interesado y que tenía uno pequeño.

Aunque sabía que el agente de la lista quería cotizar por $ 1.99 millones o $ 765 por pie cuadrado, presenté una oferta en efectivo por $ 1.5 millones o $ 576 por pie cuadrado. El precio actual por pie cuadrado de una casa en esta condición es de aproximadamente $ 800. En cuanto a los precios, me subí a mi Delorean y retrocedí 10 años en el tiempo.

En mi oferta, incluí una foto de mi familia y una carta de amor de bienes raíces. En mi próxima publicación, compartiré contigo los detalles de mi carta de amante de bienes raíces y cómo puedes escribir una carta efectiva también.

¡La negociación oficial ha comenzado!

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