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Cómo fracasar en obtener la tasa de interés hipotecaria más baja posible

Cómo fracasar en obtener la tasa de interés hipotecaria más baja posiblepodemos darle dinero en efectivo para su casa de atlanta rápidamente

Originalmente, iba a titular esta publicación, Cómo obtener la mejor tasa de interés hipotecario posible. Pero después de un par de semanas de lucha, no pude hacer tal cosa debido a la falta de habilidades convincentes, la falta de tiempo y el buen cebo y el cambio a la antigua.

Antes de informarle sobre mi fracaso, permítame decirle cómo recomiendo obtener la mejor tasa hipotecaria posible. He refinanciado ocho veces en cuatro propiedades durante 16 años.

Nunca pensé que volvería a refinanciar, dado que estábamos en un entorno de tasas de interés en aumento. La Fed decidió matar nuestra expansión en el 4T2018 cuando señalaron un par de alzas en las tasas en 2019 y más allá.

También me sentí bien cuando pagué mi última propiedad en 2015. Con el aumento del flujo de caja desde entonces, pensé que simplemente pagaría mi BRAZO 5/1 que se ajustaría este verano a 4.5% desde 2.5%.

Pero desde que la Fed retrocedió, las tasas hipotecarias se han derrumbado en 2019 y probablemente se mantendrán deprimidas en el futuro previsible. Pensé que valía la pena refinanciar nuevamente, especialmente si podía obtener una tasa razonable con todos los costos de cierre incluidos.

Al final, bloqueé un BRAZO de 10/1 por un 3% con -3.75 puntos equivalentes a un crédito de $ 3000 para el cierre.

Esta tasa es bastante buena, pero podría haber obtenido mejores términos. Este artículo lo ayudará a descubrir qué hacer y qué no hacer para obtener la mejor tasa de hipoteca posible.

Cómo obtener la mejor tasa hipotecaria posible

La clave para obtener un mejor precio es generar siempre competencia. Por ejemplo, mientras más empleadores compitan por sus servicios, más se le ofertará por un salario más alto.

Todavía recuerdo estar sentado en la sala de estar de una casa que quería comprar en 2004. El precio inicial era de $ 1.55 millones y había estado en el mercado durante dos meses. Estuve tentado de ofrecer $ 1.45 millones, lo cual es inusual en un mercado como San Francisco.

Había decidido rebajar a los vendedores cuando entró una pareja de médicos en la casa abierta. Se sentaron en el comedor y se maravillaron de los revestimientos, molduras de techo y techos altos.

De repente, mi deseo de bajar la pelota se desvaneció debido a la competencia percibida. En cambio, ofrecí $ 1.525 millones, o $ 75,000 más de lo que había planeado. Todavía me pregunto hasta el día de hoy si mis emociones obtuvieron lo mejor de mí. Afortunadamente, todo funcionó al final.

Estos son los pasos que tomo para obtener la mejor tasa de hipoteca posible. Si pierde un paso, su tasa de fallas aumentará.

1) Obtenga cotizaciones oficiales escritas de prestamistas competidores. Las ofertas verbales no significan nada. Todo debe estar por escrito para que pueda obtener la mejor tarifa posible. Por lo general, solo lleno mi solicitud de hipoteca con LendingTree porque son socios afiliados y cotizan en la Bolsa de Nueva York con una capitalización bursátil de ~ $ 4 mil millones.

Sus prestamistas se comunican conmigo por teléfono y correo electrónico después de ingresar mis criterios, y luego me envían ofertas por escrito. Recuerde, todo es negociable, así que negocie. Si su tasa no es la mejor en este mercado libre, pase al siguiente paso.

2) Póngase en contacto con su banco de relaciones. Su banco de relaciones es la clave para obtener la mejor tasa hipotecaria posible. Tienen una gran cantidad de su dinero y probablemente tenga varias cuentas abiertas con ellos. Ciertamente no quieren perder su negocio.

Si tiene ofertas escritas competitivas, debe presentar esas ofertas escritas a su funcionario bancario o de préstamos hipotecarios y decirles que superen sus ofertas escritas, no solo igualarlas. Si tiene ofertas escritas poco competitivas, entonces necesita buscar continuamente mejores ofertas para que su banco de relaciones venza.

Una estrategia es buscar en Internet y tomar instantáneas de las tasas de interés que ofrecen algunos prestamistas o mercados si simplemente no puede obtener nada oficial por escrito. Las tarifas teaser a menudo se completan con términos onerosos, pero puede usarlos para su ventaja de negociación.

A través de la comunidad Financial Samurai y a través del Foro FS, pude hacer crowdsourcing de lo que otras personas obtuvieron también cuando refinanciaron. En otras palabras, es bueno aprovechar una comunidad financiera siempre que esté haciendo algo relacionado financieramente.

3) Promete más activos. Un banco quiere que sus clientes tengan tanto dinero como sea posible. Además, quieren que abra tantas cuentas diferentes como sea posible para mantenerlo como un cliente fijo.

Los ejemplos de diferentes cuentas incluyen: cuenta corriente, cuenta corriente comercial, cuenta de ahorros, cuenta hipotecaria, cuenta de administración de patrimonio, línea de crédito con garantía hipotecaria y una línea de crédito personal.

Mientras más dinero pueda traer al banco y más cuentas pueda abrir, más atractiva será su oferta de tasa de interés hipotecario.

Los bancos tienen diferentes niveles según la cantidad que tenga. Por ejemplo, mi banco tiene un nivel si tiene al menos $ 250,000 en activos con ellos. El siguiente nivel es si tiene $ 500,000 – $ 1,000,000 en activos con ellos. Su nivel más alto es si tiene más de $ 1,000,000 con ellos.

4) Esté listo para transferir fondos. Mover fondos es una molestia, pero debe estar dispuesto a mover sus activos si su banco de relaciones no iguala ni supera una oferta competitiva.

No tiene que cerrar todas sus cuentas. Solo tiene que estar dispuesto a abrir una nueva cuenta con un banco diferente y pasar por el proceso de transferencia electrónica de fondos.

Cómo fallé al obtener la tasa de interés hipotecaria más baja

La mejor tasa de hipoteca que pude haber obtenido fue de 2.75% para un ARM 7/1 sin costos de refinanciación en Wells Fargo si transfiriera más de $ 1 millón. Si transfiriera más de $ 500,000, podría haber bloqueado un 2.875% 7/1 ARM sin costos de refinanciación.

Esta tasa me la presentó un lector de Financial Samurai. El lector tardó un par de días en volver a mi correo electrónico solicitando la información de contacto del prestamista. Tan pronto como recibí la información, mostré la oferta de tasas a mi banco de relaciones existente de 18 años, Citibank, para ver si podían igualar.

Acababa de fijar mi tasa de interés del 3% con Citibank, lo que pensé que era bastante bueno después de que el rendimiento a 10 años disminuyó a 2,45% desde 3,2%, pero aún no les había dado la aprobación para comenzar el proceso.

Importante: Siempre tienes tiempo para tomar una decisión final después de aceptar verbalmente bloquear. Nada es oficial hasta que firme un documento de "aprobación para continuar". No permita que los bancos lo intimiden para que proceda de inmediato. En su lugar, use esta ventana para ver si puede obtener una mejor tasa en otro lugar o si las tasas hipotecarias disminuyen aún más.

Sorprendentemente, Citibank me dijo que no podrían igualar la tasa a pesar de que dijeron que probablemente podría obtener 2.875% con costos mínimos de cierre si me quedaba con ellos cuando lo hacía al 3%. Cuando acepté verbalmente el 3%, me dijeron que iban a tener una promoción especial la semana siguiente para bajarme al 2.875%.

Fui guiado.

Cómo fracasar en obtener la tasa de interés hipotecaria más baja posible

Les dije que iba a mover más de $ 1 millón en activos a Wells Fargo si al menos no coincidían con la tasa del 2.875%. El prestamista hipotecario dijo que iría al jefe de préstamos hipotecarios en San Francisco para ver si podía bajarme al 2.875%.

Esperé otro día, y el jefe de hipotecas de Citi dijo que, desafortunadamente, todavía no podía igualar el 2.875%. Al menos me dio otros siete días para decidir si debería refinanciar con Citibank al 3%. Ahora estaba mucho más motivado para trabajar con Wells Fargo.

El oficial de hipotecas de Wells Fargo tardó aproximadamente otro día y medio en comunicarse conmigo. Hablamos alrededor de las 5:15 pm. Dijo que podría refinanciar absolutamente a 2.75 / 2.875% si trajera más de $ 500,000 / $ 1,000,000 en fondos. Pero primero, tuve que enviarle algunos documentos comunes como mi W2, 1099, declaraciones de alquiler, K-1, etc.

Regresé a Wells Fargo alrededor de las 7:30 p.m. y me dijo que revisaría los documentos y continuaría nuestro diálogo a la mañana siguiente. Él creía que no necesitábamos apurarnos porque las tarifas no cambiaron esa noche. Estuve de acuerdo.

Cuando me llamó a la mañana siguiente a las 10 de la mañana, me contó las malas noticias. Su banco le informó a partir de esa mañana que decidieron suspender su promoción especial de tasas hipotecarias. Había demasiada demanda.

¿Tengo un momento terrible o qué?

Pero, por supuesto, dijo que si quería refinanciar con él aún podría hacerlo. La tasa ya no sería 2.75 / 2.875% sin tarifas, sino 3% / 3.125% sin tarifas. UH Huh.

¡No gracias! Tengo cebo y cambié de nuevo. Si voy a conseguir cebo y cambiarme, también podría hacer negocios con mi cebo OG y el banco de cambio.

Afortunadamente, no perdí demasiado tiempo porque los documentos que reuní para Wells Fargo eran necesarios para mi refinanciación con Citibank. Simplemente los envié.

La tasa de refinanciación es lo suficientemente buena

Entonces ahí lo tienes. Mientras estaba ocupado escribiendo artículos alentando a los lectores a refinanciar durante una curva de rendimiento plana o invertida, no estaba pasando suficiente tiempo agresivamente tratando de refinanciar mi propia hipoteca.

Puse demasiada fe en Citibank para igualar la mejor oferta. Esto me costó tiempo y motivación con el banco de la competencia. Tampoco me lancé lo suficientemente fuerte en la oferta de 2.75% / 2.875% con Wells Fargo porque admití que no quería mover mis fondos. Si la tasa fuera del 2.5% / 2.65%, probablemente me hubiera bloqueado.

La oferta de Wells Fargo fue una situación especial porque su CEO acababa de renunciar debido a muchas travesuras financieras que ocurrieron bajo su supervisión. Necesitaban impulsar negocios y recuperar algo de fe en la comunidad.

Además, obtuve un ARM 10/1 en lugar de un ARM 7/1. Por lo tanto, tengo tres años más de tranquilidad, lo que también me hace sentir un poco mejor acerca de mi tasa más alta.

Si pago mi nueva hipoteca del 3% en cinco años, mi tasa combinada de hipoteca a 10 años será del 2.75%. No está mal. Además, mi pago mensual disminuye en $ 800, que es un buen aumento del flujo de efectivo en caso de que la economía se vuelva hacia el sur.

Finalmente, estoy feliz de que varios lectores me hayan enviado un correo electrónico diciendo que lograron refinanciar a una tasa hipotecaria más baja después de que publiqué mi serie de artículos. ¡Ayudar a los lectores a ahorrar dinero es lo mejor!

Espero que todos puedan aprovechar las tasas hipotecarias más bajas. Hemos regresado a mínimos de 2 años.

Actualización 6/4/2019: ¡Con el colapso en las tasas de interés, pude renegociar los términos y bajar al 2.75% con todas las tarifas incluidas más un crédito de $ 2,200! Verifique las últimas tasas hipotecarias amigos.

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