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Cómo este 29 años está construyendo un imperio inmobiliario

Me encanta esta nueva serie de entrevistas que se enfoca en personas que están haciendo cosas extraordinarias con sus vidas. ¡Todas estas historias han sido increíblemente motivadoras, y no puedo esperar para compartir más! Entrevistas pasadas incluyen Cómo se retiró este joven de 28 años con $ 2.25 millones, Cómo esta pareja pagó $ 204,971.31 en deuday Cómo esta pareja compró un RV de $ 11,500, viajó a los 50 estados y construyó un negocio próspero.

Elizabeth Colegrove, de 29 años, es una exitosa inversionista de bienes raíces. Ella posee 8 propiedades y no se está desacelerando. Así es como ella lo hizo.Para la publicación de hoy, entrevisté a Elizabeth Colegrove, de 29 años, una exitosa inversionista de bienes raíces, administradora de propiedades y propietaria.

Actualmente posee ocho propiedades de alquiler y no muestra signos de desaceleración.

Les pregunté, mis lectores, qué preguntas debería hacerle a Elizabeth Colegrove, así que a continuación están sus preguntas (y algunas de las mías) sobre ser propietario de bienes inmuebles de alquiler y ser un arrendador de larga distancia. Asegúrate de que eres siguiéndome en Facebook entonces tiene la oportunidad de enviar sus propias preguntas para la próxima entrevista.

En la entrevista de hoy, Elizabeth nos muestra cómo construyó exactamente su imperio inmobiliario, el proceso para pagar cada uno, lo que busca en alquileres, cómo administra sus propiedades inmobiliarias a larga distancia y más. Puedes seguirla en su blog en Propietario renuente.

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Cuéntame tu historia y todo sobre ti y tu esposo.

Mi esposo y yo nos conocimos en la escuela secundaria cuando yo era un estudiante de primer año y él era un estudiante de segundo año. Comenzamos a salir a los 16. Salimos de vez en cuando hasta que nos casamos cuando me gradué de la universidad a los 22 y 23. El sueño de mi esposo era ser un Piloto de Caza en la Marina de los Estados Unidos, lo que ha logrado. Mi sueño era trabajar en las empresas estadounidenses.

Desafortunadamente, una de las cosas que aprendí rápidamente fue que mantener un trabajo como esposa de la marina, con un título en negocios, era difícil en el mejor de los casos. Tuve un momento terrible cuando me contrataron para salir de la escuela con solteros en la pequeña ciudad en la que mi esposo estaba estacionado, incluso con toneladas de increíbles prospectos de trabajo en otros lugares.

Obtuve mi maestría en nuestro primer lugar de destino para mejorar mis oportunidades y mi futuro. Cuando me gradué con mis maestros, comencé en el sector inmobiliario corporativo después de darme cuenta de que continuaba con mi fabricación.La carrera no fue posible.

En nuestro primer lugar de destino en el medio de la nada al sur de Texas, me di cuenta de que quería tener independencia financiera cuando mi esposo dejó el ejército después de 20 años de tener a alguien más controlando dónde vivimos durante cuánto tiempo. Anticipo el deseo de querer tener opciones, y no quería estar atado a un lugar porque era solo el lugar que funcionaría financieramente para nosotros.

Sabía que necesitábamos crear un huevo de ahorros o flujo de efectivo (o AMBOS jaja), así que probé las existencias, pero en realidad no era lo mío. SIEMPRE me encantaron los bienes raíces y después de comprar nuestra primera casa en octubre de 2011, descubrí rápidamente que esto era lo mío. Al mismo tiempo, me di cuenta de que tener más que un trabajo sería difícil, así que me esforcé por desarrollar una carrera portátil que pudiera llevar conmigo a cada lugar de destino. Entonces el resto es historia.

¿Cómo lograste construir tu imperio inmobiliario?

Construimos nuestro imperiode dos maneras distintas La primera forma fue viviendo en la casa. Puede comprar una casa con poco o ningún pago inicial dependiendo de su situación hipotecaria. Los tipos de préstamos más frecuentes con los que la gente comienza es USDA, / VA es 0%, FHA es 3.5% y convencional es 5%.

En cada lugar donde vivíamos, compramos una casa que tenía sentido desde el punto de vista financiero desde Virginia Beach. En cada nuevo lugar de destino compraríamos una casa de inicio. Después de que nos instalamos en el lugar de destino y encontré un trabajo, subiríamos de categoría en el lugar de destino.

La segunda forma era vivir con un ingreso y aprovechar cada aumento de sueldo para avanzar en su carrera e invertir ese ingreso. Hemos comprado 4 casas como alquileres puros. Estas casas nos han costado un 15-25% de descuento, por lo que eso fue todo lo que se financió a través de la vida frugal y el aumento de nuestros ingresos entrantes.

Después de un tiempo, no importa la forma en que decidimos comprar, todavía requerimos un pago inicial. Entonces, la única forma en que podíamos tener éxito era viviendo MUY frugalmente. Al vivir frugalmente pudimos salvar los 140,000 que comenzaron nuestras inversiones.

¿Puede decirnos cuáles son sus ingresos y gastos con su imperio inmobiliario?

En octubre de 2015, publiqué este informe de ingresos con todos mis números. Tenga en cuenta que cada mes es diferente. Los meses que reemplacé el sistema HVAC o el calentador de agua fueron diferentes de los meses que no tuvieron costo.

Desafortunadamente, no tengo nada más actual, ya que actualmente estamos pasando por una revisión importante de nuestra cartera, vendiendo 3 casas y comprando otras 3 con un 1031.Una vez que finalice la revisión de la cartera, publicaré una idea actualizada.

¿Cómo te permitiste comprar tantas casas? Si tiene un préstamo para cada vivienda, ¿puede decirnos cuál es el proceso para obtener tantos préstamos?

Pudimos permitirnos comprar tantas casas por Tener una gran comprensión de la hipoteca Y ahorrar dinero. Es importante comprender las hipotecas y lo que funciona mejor para su situación personal.

Sé que muchas personas pagan un 20% de descuento en la casa en la que van a vivir. Si bien eso es excelente si solo desea un pago bajo. Si estás tratando de construir un imperio, este no es el movimiento correcto. La realidad es que el 20% podría comprarle DOS casas si se usa correctamente. Puede poner 5% para su propiedad personal y más del 15% en una propiedad de alquiler (siempre que tenga menos de 4 propiedades).

Por otro lado, si solo usa el 20% en su primera casa, se quedará hasta que ahorre otro 15% para su alquiler. No puede poner menos del 15% en una propiedad, y no puede retirar el refinanciamiento por menos del 22% una vez que compra la casa con dicho pago inicial. No puede sacar el dinero, a menos que venda, o la casa aumente de precio. Esto es lo mismo que decir sobre programas especiales como el USDA que es para propietarios de vivienda por primera vez en áreas de bajo costo. Por lo tanto, incluso si tiene el dinero, podría tener sentido participar en estos programas, para ahorrar para el futuro.

Incluso si conoces la industria hipotecaria como yo lo hago al revés. La realidad es que para crecer, tendrá que poner dinero en sus casas. Entonces, para pagar los pagos iniciales, hemos aprendido a vivir frugalmente y aumentar nuestra base de ingresos.

Al principio, eso fue tomando todas las promociones posibles. Ahora, es incursionando en alquileres amueblados y corporativos.

¿Tiene un área específica en la que invierte? ¿Cómo recomendaría encontrar buenos alquileres que produzcan ingresos? ¿Qué buscas en un alquiler?

Como mi esposo es miembro de la marina en servicio activo, literalmente invierto EN TODAS PARTES, ya que no existe el local.

Local es solo según lo designado por el conjunto actual de pedidos.

Por ejemplo, compramos 5 casas en California y éramos locales hasta que nos trasladaron a Washington, a 1500 millas de distancia. Por lo tanto, buscaré en cualquier lugar que tenga sentido, ya que los números son la clave. Por ejemplo, la semana pasada volé a Kansas para ver un área mientras mi amigo me enviaba algunas propiedades, y los números eran INCREÍBLES, así que volé al día siguiente. Hemos vivido en Anacortes, Washington durante los últimos 15 meses y todavía no hemos comprado nada porque los precios son demasiado altos para alquilar.

La realidad es que nos movemos tanto que no existe tal cosa como ser local. Se trata de si los números funcionan tanto para nuestras propiedades personales como para nuestros alquileres. Hemos comprado durante 15 meses y luego vivimos en un bote durante un recorrido de 3 años porque los números no tenían sentido.

He mencionado algunas veces que se trata de números. La realidad es que cada inversor tendrá números diferentes. Analizamos el efectivo en las devoluciones de efectivo, y que la demografía se ajusta a nuestro objetivo de autogestión. Esto generalmente se reduce a cosas específicasque buscamos en un nuevo barrio.

¿Cómo gestionas alquileres de todo el país? ¿Qué sucede si se necesita una reparación o si un inquilino se muda?

La tecnología es realmente asombrosa yHa sido la razón por la que he podido crecer tan rápido mientras sigo autogestionando. Honestamente, aparte del recorrido real para acceder al daño, no tiene que estar en el sitio.

He intercambiado llaves a través de una caja de seguridad o incluso escondido en la propiedad. Anoto mi casa en línea, cobro el alquiler e incluso configuro todas las reparaciones de forma remota. Si bien la administración de inquilinos es un artículo completo en sí mismo, la realidad es que con grandes sistemas casi todo se puede hacer.

Lo único que es difícil de hacer de forma remota es el recorrido real de la propiedad para acceder a los daños.

Por lo tanto, vuelo a la propiedad o impongo a un amigo que me ayude. Personalmente, creo que debe vigilar su propiedad una vez al año más o menos. Ayuda a evitar que reemplace algo que no necesitaba ser reemplazado. Por ejemplo, casi reemplacé la alfombra por $ 4,000 porque alguien dijo que necesitaba ser reemplazada. La realidad era que había UNA línea negra, y era más antigua. Entonces, si bien será necesario reemplazarlo, ¡ha durado 4 años más! Por lo tanto, volar para ver sus propiedades es dinero bien gastado, ya sea que tenga un administrador de propiedades o un administrador propio.

¿Quién es su público objetivo cuando considera comprar cada alquiler?

Dado que compramos en cada lugar de destino que tiene sentido (y otras áreas) para nosotros, se trata de tener una clientela que se pueda gestionar a larga distancia. Por lo tanto, apuntamos a profesionales jóvenes a profesionales que desean vivir en el mismo tipo de casa que comprarían, pero por alguna razón no pueden. Si son demasiado transitorios para su comodidad o si su crédito no es perfecto debido a una venta corta o una ejecución hipotecaria.

Como generalización, nuestros hogares están generalmente en el extremo superior de las áreas.

Tienden a ser más nuevos y se compran con la idea de que tienen márgenes pequeños pero los gastos pueden mantenerse al mínimo. Tampoco incluimos nada que no agregue valor al precio. Por ejemplo, mientras las personas pagarán más por un dormitorio adicionalo pies cuadrados, no pagarán por paisajismo, control de plagas, o lavadoras y secadoras. Por lo tanto, no ofrecemos estos artículos.

La otra cosa que hacemos es asegurarnos de no tener gastos innecesarios que no sean nuestra responsabilidad como arrendador. La lección que hemos aprendido de la manera difícil es que si no está en el contrato de arrendamiento o en la ley estatal, está permitido. Por lo tanto, a lo largo de los años, hemos construido un contrato de arrendamiento de 20 páginas que es SUPER detallado.

Si bien a muchas personas les preocupa que esto dificulte la búsqueda de un inquilino, en todos nuestros años no hemos tenido UN solo signo de inquilino y eso fue hace un par de meses. Una vez que hablé con ellos, me di cuenta de que querían un alquiler que fuera mes a mes, y no lo hacemos ya que nuestro mercado es MUY estacional. Por lo tanto, fue algo bueno, ya que puede evitar problemas en el futuro. Si bien ocasionalmente tenemos que alterar las cosas en nuestro contrato de arrendamiento, al final del día. Estoy MUY agradecido ya que le da a ambas partes la oportunidad de alejarse antes de que se convierta en un problema durante el arrendamiento.

Honestamente, el par de veces que tuvimos a alguien que criticaba y nos mantuvimos firmes, ellos fueron los inquilinos que más agradecimos de haber tenido estas disposiciones en nuestro contrato de arrendamiento. Por lo tanto, si no podemos llegar a un compromiso, estamos felices de que pasen a nuestra casa.

¿Alguna vez has tenido un mal inquilino? ¿Cómo lidias con ellos?

La dolorosa lección que hemos tenido que aprender es que no existe un inquilino perfecto hasta que se vayan.

Algunos de nuestros mejores inquilinos durante su arrendamiento han sido los PEORES cuando se fueron. Los que fueron absolutamente horribles durante el arrendamiento han sido los mejores al mudarse porque siempre mantuvimos nuestros límites y diríamos que no.

La realidad es que la creencia de que no hace daño preguntar es frecuente. La lección que aprendí por los últimos años es una vez que das una pulgadaDe repente se toma una milla.

Por ejemplo, tuve un inquilino militar a largo plazo durante su arrendamiento fue sobre todo sorprendente. Ella me guió y realmente la respeté. Entonces, le di permisos como no mostrar la casa tan pronto como quería porque estaba embarazada. Luego pagué por una señora de la limpieza para que viniera a limpiar la casa, ya que la estábamos incomodando. De mis 30 inquilinos que he manejado, ella fue la PEOR y la única que había hechosubsidios (porque ella era un inquilino perfecto).

Lo que aprendí rápidamente fue que todos podían ser un gran inquilino o un inquilino horrible. Fue todo como USTED propietario. Una vez que armé mi contrato de arrendamiento de 20 páginas, y aprendí a decir NO si no era mi gasto como propietario. Las cosas en realidad se volvieron mucho más fáciles, no más difíciles de alquilar. ¡Era como si la gente me respetara MUCHO más cuando tenía límites y reglas, que cuando me inclinaba hacia atrás para ayudarlos!

¿Qué sacrificios tuviste que hacer para alcanzar este hito?

Honestamente, la clave de nuestro éxito ha sido el sacrificio y la voluntad de vivir MUCHO por debajo de nuestros medios. Cuando todos nuestros amigos se estaban separando de la escuela de vuelo, estábamos pasando nuestro primer año de matrimonio compartiendo una casa con un amigo. Cuando quería obtener mi MBA, en lugar de obtener préstamos estudiantiles, me gradué sin deudas trabajando mi TUSH OFF para pagar en efectivo trabajando a tiempo completo y TODAVÍA terminando en 13 meses.

Dormimos mucho y se sacrificó el tiempo en familia.

Una vez que tuvimos las carreras y los ingresos, continuamos sacrificándonos. En lugar de comprar una casa enorme cuando nos mudamos por primera vez a Hanford, compramos una pequeña casa de inicio y nos mudamos más tarde una vez que tuve el trabajo. Al comprar en lugar de alquilar pudimos ahorrar mucho dinero, pero no pudimos comprar una casa más grande. Hemos dividido las comidas en la fecha y los puntos usados ??para comprar la ropa profesional necesaria. Autogestiono nuestros alquileres ahorrándonos más de $ 25,000 al año.

Al final del día, la única forma en que hemos podido llegar aquí es haciendo un montón de sacrificios financieros para obtener los fondos necesarios.

¿Qué tipo de trabajo se requiere de usted para administrar su imperio inmobiliario?

Levantar el teléfono cuando suena.

Poseer propiedades de alquiler es el trabajo gratificante más flexible que he tenido. Me ha permitido tener un horario flexible que me ha permitido tener los mismos días libres que mi esposo. He podido tomar unas vacaciones de 3 semanas en Europa para pasar el rato con amigos y luego asistir a la boda de uno de mis mejores amigos. Siempre puedo reunirme con amigos para almorzar y ser realmente capaz de ser Johnny en el acto cuando alguien necesita una niñera o ir al aeropuerto sin importar el día.

Por otro lado, NUNCA estoy fuera de servicio. Siempre debo levantar el teléfono, ya sea una llamada de mantenimiento o un inquilino interesado en una casa. Muphy law siempre ha tenido problemas que solo surgen cuando estoy ocupado. He trabajado en Fijijusto antes de la fiesta de cumpleaños de 30 años de mi esposo y cuando salgo del servicio celular tengo que planearlo.

Al final del día, no cambiaría ni un minuto. Ninguno de mis amigos se ha molestado porque, aunque siempre puedo hacerlo, es posible que tenga que revisar mi teléfono o contestarlo. En lugar de preocuparme por cuánto tiempo de vacaciones estoy tomando, simplemente lo tomo. Mi falta de control sobre CUANDO trabajo no es nada teniendo en cuenta todas las increíbles oportunidades que se han abierto. ¡Realmente amo lo que hago y no lo cambiaría por nada!

¿Cuál es la mejor manera para que una persona comience?

La forma más fácil de comprar una propiedad es comprar una para vivir en ella. La realidad es que las leyes de impuestos e hipotecas de los Estados Unidos están en vigencia para permitir que todos puedan pagar el sueño americano, también conocido como tener una casa.

Para algunas personas, realmente puede ahorrar mucho dinero comprando en lugar de alquilar. También hay numerosos préstamos, VA, FHA, USDA y Convencional 5%, que tratan de proporcionar métodos asequibles para comprar una casa.

Si comenzaras de nuevo en la zona cero, ¿qué harías de manera diferente desde el principio?

Si una idea sigue haciéndote cosquillas, asegúrate de investigar TOTALMENTE en todos los ángulos. Una de las cosas que siempre había querido hacer era comprar casas baratas en nuestra ciudad y hacer alquileres vacacionales. Las pocas veces que lo miré, simplemente no tenía sentido. El año pasado tuvimos un momento de aha y lo descubrí con mis casas más grandes. Este año tuve el momento ajá de dónde encontrar las casas baratas. Desafortunadamente, las casas baratas ahora tienen un precio.

Entonces, me pateo a mí mismo que no entramos en alquileres de vacaciones más rápido.

Aún así, recuerde que en CUALQUIER negocio siempre tendrá un momento AHA. He tenido tantos momentos de aprendizaje que es por eso que comencé Reluctantlandlord para ayudar a todos los demás a aprender de mi error. Lo más importante que he tenido que enseñarme es no dejar que mis momentos de AHA se desvíen o evitar que avance. La realidad es que no puedes golpear todo.

No podrás seguir CADA avenida al 100%.

MiEl objetivo es el 80%.

Si bien nos perdimos la fase de vacaciones en los primeros años, el año pasado nos costó mucho y nos ayudó a ganar mucho dinero (¡y tiempo!) Cuando acababa de dejar mi trabajo.

Por último, ¿cuál es tu mejor consejo que tienes para alguien que quiere alcanzar el mismo éxito que tú?

El negocio inmobiliario es un negocio MUY personal. Las personas que son SUPER exitosas convirtieron sus LIMITACIONES en puntos clave en lo que los hace quienes son como inversores.

Por ejemplo, para nosotros movernos fue negativo y ahora es un pilar de mi plan de inversión. Es lo que me convierte en un increíble inversor de larga distancia. Mi MBA me hizo increíble al comprender todos los puntos internos de las hipotecas y las propiedades en apuros, las ejecuciones hipotecarias y, finalmente, la autogestión.

Si me copiaras, probablemente te caerías de cara porque no tienes los mismos stresors y, por lo tanto, fortalezas. Al igual que no puedo duplicar otras estrategias. Por ejemplo, mi amigo, ha hecho INCREÍBLE en el Área de la Bahía invirtiendo en multiplexes.

Por lo tanto, lea todos los libros increíbles que existen, aprenda, ¡pero luego adáptelos a lo que USTED le queda!

Recuerde, se trata de crear una estrategia que funcione para SUS fortalezas y debilidades.

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