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Casa comprada, planes hechos, ba√Īo destruido

Desde la última actualización en estas series, ha habido una cierta cantidad de drama en nuestro último camino hacia las riquezas inmobiliarias. Siempre hay drama cuando compra una casa, porque están involucradas sumas de dinero relativamente grandes y la venta involucra a un gran número de personas que trabajan juntas. Un comprador y vendedor, agentes inmobiliarios en ambos lados, una compañía de títulos y varios inspectores, tasadores, contratistas, prestamistas, agentes de seguros e incluso abogados, dependiendo de dónde viva. En el caso probable de que una o más de estas personas sean incompetentes, toda la producción comienza a adquirir una calidad tragicómica, y usted se ríe incluso cuando se golpea la frente repetidamente e inventa nuevas palabras groseras.

En nuestro caso, al inspeccionar la casa, descubrimos que tanto el techo como el sistema de plomería eran inadecuados para aprobar una evaluación estándar del prestamista. En una venta normal, el comprador solicita que el vendedor repare estos artículos antes del cierre. Pero arreglar las cosas está más allá de la competencia técnica de la mayoría de los bancos grandes y lentos, por lo que, en el mejor de los casos, puede negociar dólares adicionales del precio de compra. Anotamos $ 1000 adicionales para el techo y $ 500 para la plomería, aunque arreglar estas cosas ya era parte de nuestro presupuesto original cuando visitamos la casa por primera vez. Entonces eso va directamente a la ganancia. Pero el hecho de que la casa no fuera tasable significaba que teníamos que pagar en efectivo por ella en lugar de utilizar la financiación bancaria. Pagar en efectivo viene con las ventajas adicionales de evitar tasas de tasación y préstamos. Además, ser un entusiasta insourcer, Siempre hago mis propias inspecciones de viviendas, ahorrando unos cientos más por casa. Todo esto refuerza aún más mi creencia de que Cash es el rey cuando se trata de administrar una pequeña empresa.

Otras molestias menores incluyeron la desaparición no planificada de varios cientos de dólares en materiales de paisajismo que originalmente estaban en el garaje, por cortesía del contratista de mantenimiento sin complejos del banco que estaba "simplemente siguiendo las órdenes de remover los escombros de la construcción", y incumplió los plazos y las respuestas lentas por correo electrónico en abundancia en el parte de la compañía de títulos. Afortunadamente, la Sra. Money Moustache es una profesional de bienes raíces paciente y meticulosa, y ella lo compensó observando a la gente y los plazos como un halcón. Al final, todo salió como siempre, y el 25 de octubre, el Equipo de Inversión en Ejecución Hipotecaria de MMM cerró la casa.

Ya había pasado por la casa e hice un diagrama a escala aproximada como siempre lo hago para los proyectos de renovación; esto me obliga a pensar en lo que se debe hacer con más detalle, y también me permite planificar compras de materiales sin tener que volver a revisar con frecuencia -medir todo en el sitio. Guardo una copia de este plan en mi teléfono y puedo sacarlo en cualquier momento durante un viaje a la tienda de suministros para la construcción.

Si está mirando el plan de la izquierda y tiene curiosidad acerca de los detalles: el único cambio que planeamos hacer en el plano existente es agregar una segunda puerta al baño, convirtiéndolo en un arreglo de "toma y cierre" que pueda ser compartido desde ambas habitaciones, en lugar de solo accesible desde una como está actualmente. Esto requiere un rediseño completo del baño, ya que anteriormente tenía una bañera gigante con patas de garra atascada en la habitación de menor tamaño, un inodoro grotescamente apretado que casi tocaba la pared lateral y un pedestal en miniatura con ningún lugar para colocar sus pertenencias personales. Todo envuelto en una habitación torcida, empapada y manchada de moho.

Y la cocina tendrá más espacio en la encimera, ya que es solo una habitación grande con una sola franja de encimera de 8 pies en este momento, y un refrigerador y una estufa solitarios en medio de la nada al otro lado de la habitación. Una de mis manías favoritas en el diseño de la cocina es tener refrigeradores y estufas que parecen una idea voluminosa en lugar de integrarse muy bien en la cocina.

Una vez que tengo un boceto, me gusta caminar y hacer una lista de lo que hay que hacer. Luego escribo la lista en un hoja de cálculo, y haga algunas estimaciones conservadoramente altas sobre la mano de obra y los materiales para calcular el tiempo total y el costo del proyecto. La simple hoja de cálculo vinculada anteriormente me dice que vamos a gastar alrededor de $ 13,700 en la porción de carpintería y materiales de esta remodelación (incluidos los nuevos electrodomésticos de cocina), que deja alrededor de $ 12k para pintar, paisajismo y otras tareas si queremos mantener al presupuesto original de $ 25k. Obtuvimos un descuento adicional de $ 1500 del precio de compra del banco, lo que se suma al margen de seguridad de este proyecto. Obtener buenas estimaciones es bastante importante, especialmente para renovaciones más grandes que esta. Como he realizado todas estas tareas muchas veces a lo largo de los años y siempre mantengo registros de la hoja de cálculo de cuánto tardan las cosas, creo que mis estimaciones de tiempo son bastante buenas en estos días.

Ayer, con los permisos de construcción apropiados en la mano, comencé en serio con la destrucción del antiguo baño. Fue un verdadero placer, porque era una habitación increíblemente fea. El primer paso fue despojarlo a sus paredes de yeso originales y al piso de tablones de madera, luego reconstruir desde allí. Esto significaba sacar la bañera con patas (que luego será restaurada y vendida en Craigslist), el inodoro, el lavabo, el extraño material de pared de vinilo y el piso de vinilo manchado sobre la parte superior de un tablero de partículas empapado. Arriba puedes ver una foto de ayer en medio de la acción. El excelente desorden y la suciedad solo hacen que el producto final eventual, una guarida de confort en mosaico prístino y acogedor, sea aún más satisfactorio. El siguiente paso será unir una capa gruesa y nivelada de madera contrachapada estructural sobre el viejo piso de tablones, sobre el cual podemos construir el nuevo baño.

Parte de la diversión de reconstruir el baño consiste en arreglar todas las tuberías al azar en el sótano. Como la mayoría de las casas antiguas, esta casa ha sufrido más de setenta años de piratería y reparaciones en su sistema de plomería. El hierro fundido se alisa con secciones de plomo puro (!), Las tuberías galvanizadas oxidadas se unen a través de adaptadores fuertemente corroídos al cobre, las juntas de goma se empalman en varias partes más nuevas hechas de ABS (plástico negro). Todo colgaba flojo del techo y zigzagueaba en ángulos incómodos. Con gran entusiasmo, tomé un mazo en cada mano y los estrellé juntos en direcciones opuestas en la pieza más grande de tubo de hierro fundido *, y seguí golpeando hasta que todo estaba tendido destrozado en el piso de concreto. Saqué los accesorios sueltos restantes del techo, corté limpiamente todos los espaguetis de cobre y tubería de suministro galvanizada, recogí las 320 libras de varios metales para su reciclaje final, y luego examiné con orgullo mi nueva pizarra en blanco. Al día siguiente comenzaré a reconstruir todo de una manera ordenada y fácil de mantener.

El trabajo está en marcha y estoy muy emocionado. He comenzado a tener Construction Dreams nuevamente, y no puedo esperar para volver al lugar de trabajo siempre que tenga tiempo libre disponible para trabajar. En un próximo artículo, enseñaré a cualquier persona interesada cómo hacer su propio suministro y drenar tuberías con tuberías PEX y ABS, utilizando el baño como ejemplo. Realmente es bastante fácil encajar la mayor parte en una sola publicación de blog, un hecho que los plomeros del mundo de $ 80 por hora seguramente no estarán encantados de haber revelado ūüėČ

* Consejo de remodelación del día: si alguna vez quita tuberías de hierro fundido de una casa antigua, use una almádena en lugar de una sierra o amoladora, es rápido y satisfactorio.

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