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Cama y desayuno en condominio

Reglas para abrir un b & b: los límites en la regulación del condominio y las regulaciones locales sobre los requisitos del apartamento.

Si tiene un apartamento de tamaño mediano, con habitaciones y servicios separados, puede interesarle que sea un ingreso transformándolo en una pensión. Para este fin, debe cumplir con una serie de reglas y condiciones provistas, en parte, por la legislación regional y, en parte, por la nacional. La disciplina es complicada si la propiedad en un condominio: aquí, de hecho, existe la necesidad de cumplir con las cláusulas limitantes de la regulación y, en cualquier caso, el derecho al disfrute pacífico del hogar por todos los demás condominios.

El tema de abrir un cama y desayuno en condominio ha sido abordado reiteradamente por la jurisprudencia. Evidentemente, según la cantidad de causas, a pocas personas les gusta tener un b & b dentro de su edificio: la presencia de extraños en las escaleras es poco tolerada, un uso más intenso del ascensor y otros servicios comunes, el ruido en la noche causado por los turistas. En resumen, todos estos factores no constituyen un límite para la realización de un b & b en condominio, incluso cuando el reglamento prohíbe el uso de apartamentos para actividades comerciales (como el de la casa de huéspedes o el bed & breakfast) o ruidoso (en resumen, no se puede decir que un b & b puede causar acoso por ruido más alto que el que podría generar un condominio normal, dado que el uso de la propiedad en cualquier caso destinado a fines residenciales y no recreativos, deportivos, etc.).

Hagamos un balance de lo que la disciplina general para lapertura de una cama y desayuno en un condominio a partir de las normas relativas a las relaciones con otros condominios en el mismo edificio.

¿Puedes abrir un b & b en un condominio?

Solo una cláusula específica de la regulación de condominio puede evitar la apertura de un cama y desayuno: cláusula que, sin embargo, debe aprobarse por unanimidad. Por lo tanto, las prohibiciones genéricas dirigidas a actividades comerciales, ruidosas o que impliquen contacto con el público no son suficientes. la clientes de b & b y de la propietario se equiparan a huéspedes simples o inquilinos que usan la habitación para fines de vivienda, esta circunstancia que no excluye un uso pacífico y silencioso de la propiedad.

En otras palabras, no se dice que el ruido producido por uno de los condominios que viven en el edificio sea menor que el de uno de los clientes del negocio de alojamiento.

No se puede suponer que un b & b es ruidoso en sí mismo. Debe demostrarse cómo y por qué los clientes pueden crear acoso: en ausencia de dicha evidencia (que, por ejemplo, puede consistir en minutos de las autoridades locales después de disturbios y eventos criminales, o en relación con la afluencia de sujetos no relacionados con la estructura del condominio), no se presume que lapertura de un b & b o un propietario en un condominio puede causar molestias a los otros condominios.

La cláusula del reglamento que contiene la prohibición, como se mencionó, debe ser especificación, debe mencionar precisamente la prohibición del uso de la propiedad para b & b o casas de huéspedes. La prohibición de convertir la propiedad en una pensión u hotel tampoco podría ser suficiente. Según la casación (1), la limitación en el uso de apartamentos contenidos en regulación de condominio (aprobado por unanimidad) debe expresarse claramente o, al menos, como resultado de una voluntad inequívoca de los condominios, ya que no pueden derivarse, por interpretación, de otras limitaciones.

En la práctica, para evitar la apertura de un b & b o propietario en un condominio, es necesario que la regulación, al imponer la prohibición, se refiera expresamente a ellos y no haga una referencia genérica a los usos de las casas que pueden perturbar la tranquilidad de los condominios y afectar negativamente los efectos del disfrute pacífico de la propiedad.

Pero tenga cuidado: la prohibición también podría derivarse no solo de una mención específica del b & b, sino también de la disposición según la cual los apartamentos deben ser destinado solo para uso residencial. Como se aclaró, de hecho, por la Casación (2), el b & b prohibido (como el arrendador) si la regulación contractual del condominio prohíbe otros usos que no sean la vivienda. En este punto, sin embargo, la Corte Suprema misma no siempre ha expresado la misma dirección interpretativa. (3).

Otro límite para la creación de un bed and breakfast podría ser el de la regulación que impone la venta o el arrendamiento de propiedades de condominio solo a personas de moralidad impecable, que, en el caso de un hotel o uso similar, no podría estar sujeto a control.

Lunanimidad Se puede lograr la aprobación de la cláusula de limitación o con un voto en la asamblea por todos los condominios, incluso por poder (llamado cumplir con las regulaciones) o con la aceptación de la regulación, preparada por el constructor original del edificio, por los propietarios individuales, al firmar el contrato de compra ante el notario (denominado regulación contractual). Aunque, de hecho, en momentos diferentes y separados, todos los condominios terminan aceptando la regulación, lo que permite la formación de la unanimidad.

Lo primero que debe hacer, si tiene la intención abrir un b & b en un edificio de apartamentos recupere las regulaciones del condominio, léalo cuidadosamente y verifique si hay prohibiciones específicas en él. Si es así, tienes las manos atadas a menos que la lunanimidad de los condominios decida levantar la prohibición.

La prohibición de abrir un b & b también se aplica a quienes compran el apartamento.

La cláusula del reglamento que prohíbe transformación de apartamentos en b & b también válido contra compradores posteriores de la propiedad siempre que la regulación:

  • ha sido transcrito en registros de propiedad pública;
  • o se ha adjuntado al acuerdo de venta notarial;
  • o simplemente fue mencionado en la escritura notarial de venta.

El comprador que no está informado de la prohibición del uso de la propiedad para uso de b & b puede solicitar la terminación del contrato y el reembolso del precio pagado al vendedor solo si ha expresado claramente su intención especulativa con respecto al uso del apartamento.

Reglas para abrir una cama y desayuno

De las normas de derecho privado, pasamos ahora a las de derecho público y, en particular, a las previstas por la legislación local. La gestión del turismo se deja a las Provincias y Regiones: por lo tanto, en estas oficinas es necesario contactar para conocer las normas a respetar. La disciplina general, sin embargo, esbozada por una ley estatal, n. 135 de 2001 (Reforma de la legislación nacional de turismo).

El b & b puede considerarse una actividad laboral ocasional y familiar, regulada por las regulaciones regionales y provinciales.

Presentación del sendero

Una vez que se determina que la regulación del condominio no impone limitaciones, es necesario presentar una scia para la apertura de la actividad (lea Cómo abrir un b & b: reglas). Por lo tanto, debe ir a la ventanilla única de las actividades productivas del municipio donde se encuentra la propiedad, adjuntando una serie de documentos, que incluyen el plan del alojamiento, el contrato de propiedad o arrendamiento y el seguro responsabilidad civil, que protege a los huéspedes y sus pertenencias. Algunas regulaciones regionales, el caso de Lazio, establecen que el dueño del negocio es residente en el departamento donde se encuentra el b & b o, al menos, está domiciliado durante el período de apertura.

Requerimientos de propiedad

No todos los apartamentos pueden convertirse en b & b. Limmobile debe, en primer lugar, tener la capacidad y responder a los requisitos de construcción y planificación urbana, así como a los requisitos sanitarios previstos por la regulación municipal. Los sistemas también deben cumplir y cumplir con el mantenimiento periódico, a fin de garantizar la máxima seguridad para los huéspedes.

Las diversas regulaciones locales establecen que el b & b en condominio cierto número de días por año permanecen cerrados, incluso si no son consecutivos.

Cantidad de habitaciones y tamaño

Cada región indica un número máximo de habitaciones e invitados dentro del cual cae dentro de la disciplina del b & b. Una vez que se superan estos límites, hablamos de pensiones u hoteles, con la aplicación de diferentes legislaciones.

Por lo general, las habitaciones otorgadas a los huéspedes pueden tener un máximo de 8 (como en la provincia autónoma de Bolzano), mientras que el número de camas varía de 6 en algunas regiones a 20 en Sicilia. Sin embargo, este límite fue declarado ilegítimo por una reciente e interesante frase del Lazio Tar, según la cual no se puede imponer un tamaño mínimo de la propiedad en los bed & breakfast ni en los propietarios (leer B & b no puede tener más límites).

Diferente para hablar de disfrutar exenciones fiscales: el número máximo de habitaciones permitidas para disfrutar de estas instalaciones (por ejemplo, no es necesario abrir un número de IVA) oscila entre tres y seis, con un número máximo de camas que van desde seis hasta, sin embargo, menos de 20.

En cuanto a la grandeza de las habitaciones, las medidas varían de una región a otra, aunque en promedio cada lugar debe tener un tamaño que va desde 8 m2 para una habitación individual y 14 m2 para una habitación doble.

El acceso a las habitaciones debe ser directo (por lo tanto, prohibido pasar por otras habitaciones).

En cuanto al baño (equipado con inodoro, lavabo, bañera o ducha, espejo y toma de corriente) debe ser para uso exclusivo de los huéspedes. Sin embargo, no es necesario tener un solo baño privado para cada apartamento, ya que puede ser único y común para todos los huéspedes.

la propiedad debe tener un corredor; de hecho, los huéspedes deben poder acceder a su propia habitación sin pasar por la de los demás.

Un b & b sería ilegítimo cuando un cliente, para llegar a la habitación, tiene que abrir una puerta ubicada en otra habitación ocupada por los huéspedes.

Limpieza de habitaciones

Las habitaciones, los baños y las áreas comunes del apartamento deben limpiarse todos los días, mientras que la ropa de cama (sábanas, toallas, albornoz) debe reemplazarse al menos tres veces por semana y, en cualquier caso, cada vez que lleguen nuevos huéspedes.

comida

En cuanto a la administración de comida y bebida, el b & b no proporciona un servicio de cocina y, por lo tanto, las comidas rápidas están prohibidas, excepto, por supuesto, el desayuno que, como dice la palabra en sí b & b (traducido al italiano: alojamiento y desayuno) debe incluirse en el precio. Por lo tanto, el apartamento debe tener un lugar para tener la primera comida del día.

En los últimos años, ha habido una apertura hacia productos locales típicos que pueden reemplazar los alimentos envasados, que normalmente se ofrecen a los huéspedes. En Marcas, por ejemplo, para el desayuno, el propietario de la instalación tiene la obligación de servir al menos el 70% de los productos envasados ??o comprados en granjas regionales y cooperativas agrícolas.

Número de IVA

Dado que la apertura de un b & b en un condominio no tiene un carácter empresarial, no es necesario abrir un número de IVA y registrarse en la cámara de comercio.

Sin embargo, el producto de la actividad debe ser reportado en la declaración de impuestos, insertado en el espacio dedicado a la llamada diferentes ingresos.

precios

La ley no limita los precios de las habitaciones, por lo que el propietario de la estructura puede aplicar el tarifas quien mejor cree, tener que exponerlos dentro de las instalaciones e indicar las diferentes soluciones ofrecidas.

Obligación de registro

Como todos los alojamientos, incluso el gerente del b & b debe registrar a los clientes, es decir, mantener un registro en el que registre los nombres y la información general de los invitados y los comunique a la autoridad local de seguridad pública.

notas

(1) Cass. enviado. n. 24707/2014 y n. 19212/2016.

(2) Corte de Milán, enviada. n. 11784/2018 de 22.11.2018. Casación, orden 704 de 16 de enero de 2015.

(3) Casación, sentencia 22711 de 28 de septiembre de 2017.