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Calcule siempre el costo de oportunidad al realizar una inversión importante

Me encanta mirar escaparates y nunca comprar nada. Los vendedores me odian, pero mi cuenta bancaria piensa lo contrario.

Este hábitat comenzó cuando era un adolescente que ganaba un salario mínimo con zapatos y ropa. Pasar 30 horas trabajando como esclavo detrás de una parrilla para poder comprar un par de nuevas zapatillas de baloncesto se sintió como un mal negocio. Pero al menos trabajar en esos trabajos laboriosos me hizo apreciar el valor de un dólar.

Luego, cuando tenía un trabajo diario, mi hábito de comprar escaparates se transformó en visitar concesionarios de automóviles y probar los últimos modelos. Había varios concesionarios en el camino de regreso a casa, así que pensé por qué no dejarme caer, comer una galleta gratis y tomar una bebida gratis mientras inhalaba ese olor a auto nuevo. Debo haber promediado 20 visitas al año durante 10 años. Era imposible comprar un auto nuevo cuando sabía que se podía invertir el dinero para ganar más dinero y finalmente escapar del trabajo.

Ahora soy adicto a poner ofertas bajas en casas y pasar por negociaciones rigurosas. Si gano, probablemente se hará dinero. Si pierdo, increíble, porque mantener una propiedad y pagar impuestos de propiedad interminables no es divertido. Desde el 2S2017, he presentado cuatro ofertas lowball con probablemente más por venir.

Se siente increíble caminar hacia el borde, mirar hacia abajo y caminar de regreso a un lugar seguro. ¿Ustedes alguna vez sienten la emoción de este tipo de emoción, es decir, casi separarse de su dinero duramente ganado?

Una contraoferta ligeramente mejor

En una publicación anterior sobre grandes casas y egos, mencioné que había presentado una oferta en efectivo de $ 1.95 millones para una casa más grande que pedía $ 2.2 millones. Volvieron verbalmente y dijeron que querían $ 2.3M, lo que me pareció absurdo, así que no me molesté en responder con nada por escrito. Desde entonces, pasaron un par de semanas y ahora están ofreciendo otro mostrador, esta vez al precio original de $ 2.2M.

Fue agradable que bajaran en $ 100,000, pero el precio aún no era lo suficientemente atractivo dada la cantidad de trabajo que implicaría actualizar la casa. El ícono consideró contraatacar por escrito con una oferta de $ 1.98M, pero luego les escribió esta carta. La intención original de la carta era convencerlos de que me vendieran por debajo de $ 2M, ¡pero en lugar de eso me convenció para que no continuara el trato!

Querido vendedor,

Gracias por la contraoferta, pero no podemos pagar este precio. Regresamos un par de veces para revisar la fundación con un par de profesionales, y hay trabajo de base que debe hacerse para nivelar la casa y adaptarla en caso de un terremoto.

La ciudad ya ha hecho obligatorio que los edificios de apartamentos de varias unidades con armazón de madera y garajes se modifiquen entre $ 100,000 y $ 300,000. Creemos que es solo una cuestión de tiempo antes de que la ciudad identifique casas de varios pisos con marcos de madera anteriores a 1970 sobre un garaje que también requerirán modificaciones. Además del trabajo de remodelación planeado, simplemente no nos quedan fondos suficientes para pagar cómodamente su hogar.

El mercado inmobiliario también está en su punto más alto, pero se está desacelerando a medida que aumentan las tasas de interés, los alquileres se estancan y el mercado bursátil se mantiene estancado en un 10% durante el año. El mercado de valores presagia una desaceleración en las ganancias corporativas y el crecimiento del empleo. Con la institución de la deducción de intereses hipotecarios y el límite del impuesto a la renta estatal y local este año, es inevitable que los precios inmobiliarios disminuyan.

Necesitamos espacio en nuestro presupuesto para dar cuenta de los gastos imprevistos que vienen con la remodelación de una casa antigua y el manejo de las nuevas reglas de reacondicionamiento de la ciudad. A $ 2.2M, tendría mucho más sentido comprar una casa completamente nueva en el mercado por $ 2.7M y ahorrar toda la molestia y el tiempo.

Finalmente, la alternativa a comprar la casa es simplemente reinvertir el dinero en bonos del Tesoro a 10 años libres de riesgo con un rendimiento del 3%. Con una inversión de $ 2M, ganaríamos $ 60,000 al año, o $ 5,000 al mes garantizados sin tener que hacer ningún trabajo o tener ninguna preocupación. Una vida más simple nos suena muy bien mientras cuidamos a nuestro bebé.

Si desea reconsiderar nuestra oferta en algún momento en el futuro, infórmenos. Nuestras líneas de comunicación están siempre abiertas.

Saludos,

Sam

El párrafo clave que me convenció de no comprar esta casa fue el de invertir $ 2M en un bono del Tesoro de 3%. Ganar $ 5,000 al mes, libre de impuestos estatales, es mucho dinero para nosotros. Es suficiente para pagar todos nuestros costos de vivienda existentes y algunas cenas semanales de sushi. No solo gastar $ 2 millones en esta casa tendría un costo de oportunidad de $ 60,000 al año, sino que también tendría un costo continuo de $ 25,000 en impuestos a la propiedad.

Por lo tanto, el costo real de ser propietario de esta casa sin tener en cuenta ninguno de los costos de remodelación y mantenimiento continuo es de $ 60,000 + $ 25,000 = $ 85,000 / año.

Cuando reconocí el verdadero costo de ser propietario de esta casa, se hizo muy claro para mí que incluso con un precio de venta mucho más bajo, la casa no era una ganga.

A un precio de compra de $ 2M, calculé que costaría otros $ 350,000 – $ 500,000 arreglar la casa. Agregue $ 85,000 en costo de oportunidad y ahora estamos hablando de un costo total de $ 2,435,000 – $ 2,585,000. Agregue otros $ 130,000 en impuestos y comisiones para vender la casa, simplemente no hay suficientes ganancias para el riesgo.

Ejecutar varios escenarios de costos de oportunidad

Ya sea que compre una propiedad de vacaciones o invierta toda su bonificación en acciones de Netflix, siempre es importante calcular el costo de oportunidad de no invertir en otro lugar. El costo de oportunidad de referencia siempre es la tasa de rendimiento libre de riesgo, también conocida como un bono del tesoro estadounidense. Utilizo el rendimiento de los bonos del tesoro a 10 años como barómetro. El gobierno de los Estados Unidos no va a incumplir con su obligación de deuda y obtendrá el 100% de su capital y el cupón anual si mantiene hasta el vencimiento. Si decide vender antes del vencimiento, está sujeto a una apreciación o pérdida principal.

Aquí hay un par de ejemplos usando una inversión de $ 2M.

1) Índice S&P 500. El índice actualmente rinde aproximadamente el 2%, por lo tanto, obtendría $ 40,000 en dividendos cada año. Espera que el S&P 500 regrese +/- 10%. Por lo tanto, su rendimiento potencial es de -8% (-10% + 2% de rendimiento) a + 12% (+ 10% + 2% de rendimiento), o – $ 160,000 a + $ 240,000.

Sin embargo, si obtiene el costo de oportunidad de perder un rendimiento garantizado del 3% en sus $ 2M, el verdadero rendimiento esperado de su índice S&P 500 es, por lo tanto, -11% (-10% + 2% de rendimiento – 3%) a +9 % (+ 10% + 2% de rendimiento – 3%) = – $ 220,000 a + $ 180,000.

2) Crowdfunding inmobiliario. Puede comprar ofertas individuales o puede invertir en varios tipos de fondos. Uno de mis tipos de fondos favoritos son los eREIT ofrecidos por Fundrise. Los eREIT hacen que sea más fácil para todos los inversores invertir en crowdfunding inmobiliario por región u objetivos. Mi rango de retorno esperado es – $ 100,000 a + $ 200,000.

Si obtiene el costo de oportunidad de perder un rendimiento garantizado del 3% en sus $ 2M, el verdadero rendimiento esperado de mi inversión en crowdfunding inmobiliario es de -8% (-5% + -3%) a + 7% (+ 10% – 3%) = – $ 160,000 a + $ 140,000.

En otras palabras, el costo de oportunidad empeora aún más la pérdida a la baja y los rendimientos esperados no son tan grandes.

Se necesita la apreciación del principal

El costo de oportunidad de no invertir en un activo libre de riesgo no es tan impactante cuando los precios de los activos están aumentando rápidamente. Sin embargo, tan pronto como las tasas de interés comienzan a aumentar y el ritmo de apreciación de los activos comienza a disminuir, el costo de oportunidad lo es todo.

Cuando el rendimiento del bono a 10 años era del 1,5%, el costo de oportunidad libre de riesgo era insignificante. Los inversores prefirieron correr más riesgos por una tasa de rendimiento potencialmente más alta. Pero con la tasa libre de riesgo en ~ 3%, finalmente comienza a ser más atractivo para reducir el perfil de riesgo.

El rendimiento de los bonos a 10 años rompe el gráfico histórico del 3%

La clave es acumular suficiente capital para el punto donde ya no es necesario llevar a cabo el exceso de disco. Piense en un escenario en el que tiene $ 10 millones de líquido para invertir y podría vivir felizmente con $ 250,000 al año en ingresos brutos. ¿Por qué se molestaría en poner la mayoría de sus activos de riesgo de $ 10 millones como acciones y bienes inmuebles que podrían perderle millones, cuando puede ganar $ 300,000 al año sin riesgo?

En tal escenario, invertiría el 40% de los $ 10 millones en bonos del Tesoro libres de riesgo, el 30% en bonos municipales AAA, el 20% en acciones y el 10% en inversiones alternativas. Haga esto y llevará una vida feliz sin preocupaciones , que es lo que debe proporcionar tener dinero.

En conclusión, el costo de oportunidad no se trata solo de la pérdida de dinero garantizado, también se trata de tiempo perdido y felicidad. Cuanto más viejos y ricos somos, más nos deberíamos preocupar por lo último. Después de los 50 años, ya no tiene sentido apresurarse tanto porque ya ha pagado sus cuotas.

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