Saltar al contenido

Burbujas inmobiliarias y la reciente historia de Japón

Burbujas inmobiliarias y la reciente historia de Japón Vivimos tiempos difíciles. A cada noticia venida de Estados Unidos quedamos más estupefactos con la crisis desencadenada en los mercados inmobiliarios de aquel país. Aunque una mayoría no entiende lo que está ocurriendo, el tema asusta. Los líderes, así como los mercados mundiales, se muestran sorprendidos por la aparente irresponsabilidad de las agencias de crédito inmobiliarias estadounidenses. Aquí en Brasil se dice que nosotros, los brasileños, tenemos memoria corta y, siendo así, estamos condenados a repetir los errores del pasado.

Es verdad que los recuerdos del pasado reciente del mercado inmobiliario mundial fueron quirúrgicamente “borrados” de las cabezas de nuestros líderes. Pero no se trata de un privilegio de nuestro pueblo. Basta recordar que otro país, tan relevante como Estados Unidos, ya enfrentó una crisis muy parecida a la del subprime.

Pues es, como vamos a mostrar en ese artículo, la especulación inmobiliaria no fue una “invención” americana. Japón vivió momentos delicadísimos en su economía [Bb] , algo que parece no haber tenido en cuenta en el aprendizaje del sistema financiero global. ¿Vamos a entender mejor todo esto?

La experiencia de Japón
La trama japonesa logra ser aún más compleja que la americana. Ella implica

  • Desregulación gradual de los controles financieros;
  • Voluminosos préstamos japoneses en el exterior y desde el exterior hacia Japón;
  • Problemas con los mercados compradores – Japón exportaba su producción a otros países asiáticos. Con las crisis cambiarias de 97, las ventas cayeron, hubo parálisis de inversiones y la inflación de préstamos se transformó en una inmensa montaña de créditos incobrables;
  • Un tipo de cambio que valoraba el yen, que fue de 260 por dólar en 1982 a 80, hasta retroceder cerca de los 100;
  • Un esfuerzo de las autoridades monetarias japonesas para cooperar con el G-7 para bajar la tasa de interés a mediados de 1980, como estímulo a la recuperación mundial;
  • Una especie de endeudamiento en pirámide – donde las empresas japonesas se endeudaban con los bancos, que a su vez buscaban recursos con el Banco de Japón, que recibía orientación del Ministerio de Finanzas;
  • La presencia masiva del estado japonés en la economía -que acabó generando la creación de una especie de “corrupción estructural” derivada de la estrecha relación entre la cúpula del poder político y los grandes grupos industriales y financieros;
  • Y, incluso la participación del crimen organizado, el desarrollo de la economía especulativa abrigó la expansión de las redes mafiosas, donde se entrelazaban gángsteres, especuladores, políticos y empresarios en negocios inmobiliarios, contratos públicos, “protección” y espionaje industrial.

Como sabemos, las crisis están siempre asociadas a los auges de los ciclos económicos, generalmente marcados por el exceso de liquidez y crecimiento del mercado de capitales [Bb] . En Japón, no fue diferente la economía japonesa vivió un auge a finales de la década de 1950 y durante la década de 1960

  • Las exportaciones fluctuaron, pero crecieron;
  • Las inversiones y el ahorro eran altos;
  • La utilización de la tecnología, la innovación y la invención eran punzantes;
  • El índice Nikkei (de la bolsa de valores [Bb] que se inició con 100 en mayo de 1949, ya estaba a 5.000 a principios de la década de 1970, y en 10.000 en 1984. El volumen de acciones negociadas fue de 120 mil millones de acciones en 1983 a 280 mil millones en 1989.

Con todo ese optimismo, el mercado inmobiliario no podría quedarse atrás un índice de precios para viviendas residenciales de seis grandes ciudades, que comenzó con 100 en 1955, alcanzó los 4.100 a mediados de 1970, 5.800 alrededor de 1980, alcanzando el pico de 20.600 en 1989.

En 1991, el valor sumado de los inmuebles de Japón alcanzó los 18 billones de dólares, cuatro veces el precio de todos los edificios y casas de Estados Unidos en la época. Sólo el terreno del Palacio Imperial, en Tokio, valía más que todas las casas y edificios de California juntos.

El accidente era inevitable
Se inició en enero de 1990, cuando se reveló una serie de escándalos que involucra préstamos de grandes bancos a clientes favorecidos, implicando serias pérdidas que habían sido ocultadas por una contabilidad fantasiosa. Los precios de los inmuebles se quedaron al nivel cuando el índice Nikkei cayó, empezando más tarde un lento movimiento de caída, en gran parte debido a la paralización de las operaciones en ese mercado.

En la prensa se divulgar diariamente informes de pérdidas relativas a los malos préstamos realizados por bancos e instituciones financieras japonesas, en su mayoría operaciones inmobiliarias que alcanzaron aproximadamente 550 mil millones de dólares. Empresas comerciales e industriales fracasaron en una media de 1.000 por mes.

Tres grandes uniones de crédito tuvieron que ser salvadas por el gobierno y se creía en la época que sólo unos pocos bancos no tenían crédito “podrido” en sus carteras. El resultado de ello fue que Japón entró en un largo período de estancamiento económico -que se extiende hasta hoy.

Por lo tanto, cabe nuevamente resaltar que el fenómeno de las burbujas inmobiliarias no es nuevo y ni fue inventado ayer. Y, ya que las lecciones de la crisis japonesa no se han aprendido, la historia económica nos da otra oportunidad. Queda por saber lo que haremos con ella estudiarla o simplemente olvidarla.


Alexsandro R. Bonatto, economista y MBA en Dirección de Empresas, es un profesor universitario, instructor y miembro de la Ventura Corporate, empresa de formación empresarial. Tiene más de 13 años de experiencia en el mercado de crédito.

Crédito de la foto de stock.xchng.

Burbujas inmobiliarias y la reciente historia de Japón
5 (100%) 4 votes