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Alquilar un apartamento como b & b

Requisitos para la operación del b & b dentro de un condominio: tamaño de la vivienda, regulación del condominio, actividad ocasional, obligaciones.

¿Le gustaría abrir un b & b, es decir, una cama y desayuno en su casa, pero las condiciones de su edificio están en contra, porque temen que las idas y venidas de las personas en el apartamento los molesten? Si la regulación del condominio no prohíbe el ejercicio de la actividad de bed & breakfast, no tiene nada que temer, pero no tiene que preocuparse incluso si la regulación del condominio lo prohíbe: según una sentencia reciente de la corte de Milán (1), de hecho, se ha aclarado que el b & b es una forma particular de alquiler a corto plazo, que determina el destino del edificio para uso público. Como se trata de un alquiler corto, el B & B no puede evitarse mediante una regulación de condominios que prohíbe la asignación de las unidades inmobiliarias a actividades de alojamiento, como posada, pensión, hotel y propietario. Como se explica en la oración, de hecho, las actividades receptivas no tienen nada que ver con la actividad de bed & breakfast, porque en el b & b nos limitamos solo a alquilar el sitio de construcción en el condominio, aunque sea por un período corto: de lo contrario, Las regulaciones del condominio podrían prohibir a los pasajeros individuales, ser absurdos, alquilar sus apartamentos, o al menos alquilarlos por períodos cortos. Esta decisión, probablemente, no pone fin a la horrible cuestión de la posibilidad de abrir un cama y desayuno en el apartamento, dado que la Casación sobre el tema tiene pautas contradictorias, pero constituye un punto de referencia importante para oponerse a quienes desean evitar el ejercicio de la actividad. Pero, ¿cuáles son los requisitos para abrir un B & B en un apartamento ubicado dentro de un condominio? ¿Labitazione tiene que cumplir con los estándares mínimos? ¿Qué pasa si no cumples? Hacemos un balance de la situación con respecto al uso del apartamento como B & B.

¿Qué requisitos debe tener el apartamento b & b alquilado?

Los requisitos y las formalidades necesarias para asignar un apartamento a b & b difieren según la ubicación donde se encuentra la propiedad: por lo tanto, es necesario referirse, en primer lugar, a su propia ley regional.

Algunas disposiciones que se aplican a todas las actividades se pueden encontrar en el Código de Turismo (2); En cualquier caso, todas las regiones esperan las propiedades utilizadas para el b & b:

  • cumplen con los requisitos de construcción urbana prescritos para hogares;
  • cumplen con los requisitos de salud y seguridad e higiene prescritos para los hogares;
  • respetar los requisitos mínimos para las habitaciones (área mínima en comparación con las camas);
  • permitir que los invitados ingresen a su habitación sin cruzar otras habitaciones o servicios para la familia u otros invitados;
  • tienen baños con equipamiento mínimo (bañera, ducha, espejo con toma de corriente, lavabo, inodoro, etc.);
  • tener al menos un baño para uso exclusivo de los huéspedes, si se excede un cierto número de habitaciones o camas.

De acuerdo con lo que surge de las regulaciones regionales, yo requisitos mínimos para abrir un b & b son:

  • tamaño mínimo de 14 metros cuadrados por cada habitación doble;
  • tamaño mínimo de 8 metros cuadrados por cada habitación individual;
  • cumplimiento de las normas de construcción, seguridad e higiene para sistemas eléctricos, de gas y calefacción;
  • residencia (o domicilio) del propietario del b & b en la instalación (o cerca);
  • oferta de servicio de desayuno, pero sin manipulación de alimentos, a menos que tenga las autorizaciones sanitarias o sanitarias requeridas o la región no prevea esta posibilidad.

Cuantas personas pueden alojar el apartamento alquilado en b & b?

Dependiendo de las disposiciones de la legislación regional, se permiten de 3 a 5 B & B 6 habitaciones, con un máximo de camas que pueden ir de 6 a 20. Por ejemplo, Campania permite un máximo de 3 habitaciones y 6 camas, mientras que Sicilia un máximo de 5 habitaciones con 20 camas.

Si se exceden los requisitos dimensionales, la actividad de b & b se considera ejercida en forma de empresa: en este caso hablamos de propietarios y la apertura necesaria del número de IVA.

¿Cuántos días al año pueden permanecer abiertos? el apartamento alquilado en b & b?

El ejercicio de la actividad de B & B debe ser ocasional: el requisito de la ocasionalidad es diferente de una región a otra, incluso si en la mayoría de los casos se requiere un período de cierre de 90 dias por año. También está prohibida la estadía consecutiva de los huéspedes, que puede variar de 30 días en las Marcas a los 90 días consecutivos de Lazio. Quien no cumpla con estos requisitos está obligado a abrir el número de IVA.

¿Qué pasos son necesarios para alquilar el apartamento como b & b?

Una vez que se ha verificado el cumplimiento de los requisitos prescritos por la ley regional, es necesario solicitar al Suap (ventanilla única para actividades productivas) del municipio en el que se encuentra el edificio, las formas necesarias para presentar el scia (informe de actividad certificado).

Para el Scia es necesario adjuntar documentos, que varían de una región a otra (contrato de propiedad o alquiler de la casa, póliza de seguro de responsabilidad civil a favor de los clientes, plano de la casa).

Una vez que se presenta el Scia, el b & b se puede abrir de inmediato.

Posteriormente, es necesario iniciar las prácticas, gestionadas por la Aapit local (empresas autónomas provinciales para el aumento del turismo) o por las oficinas de turismo, para la clasificación de la estructura y para el seguimiento y comunicación de la huéspedes a las autoridades de seguridad pública (es necesario comunicar los nombres de los huéspedes a la autoridad de P.S. dentro de las 24 horas posteriores a su llegada o, si la estadía es inferior a 24 horas, antes de su partida).

En particular, según lo exigen las nuevas normas del decreto de seguridad, dentro de las 24 horas posteriores a la llegada, o inmediatamente para estancias de menos de 24 horas, las generalidades de los huéspedes deben comunicarse a la Policía del Estado, completando los llamados cupones alojados, a través del sitio Alloggiati Web, la misma utilizada por los gerentes de las instalaciones de alojamiento. Para el envío de tarjetas alojadas, que es simple y lleva unos minutos, es necesario tener credenciales específicas: el procedimiento para obtenerlas varía de una provincia a otra.

También es necesario comunicar los precios cobrados por la región indicada y mostrarlos dentro de la estructura.

¿Cuántos impuestos se pagan por la actividad de b & b?

Los ingresos derivados de la actividad de b & b ejercidos no en forma comercial se gravan como diferentes ingresos: es, de hecho, una actividad comercial no ejercida habitualmente.

por lo tanto, es necesario un boletín para silenciar el cobro de las tarifas individuales, que luego se deben informar en la declaración de impuestos, en la parte D del modelo 730 o RL del modelo de Ingresos.

la Tarifa Rai debe pagarse, como si fuera una actividad comercial, incluso por aquellos que practican b & b sin IVA (3). Sin embargo, si el televisor solo se encuentra en la casa del propietario del B & B y no en las habitaciones o áreas comunes, solo se debe pagar la tarifa Rai ordinaria y no la especial, ya que el dispositivo receptor no se mantiene en las habitaciones que permiten ver También a los clientes. Lo mismo se aplica al impuesto Siae. (4).

Además, de acuerdo con la legislación local, es obligatorio cobrar el impuesto turístico a los huéspedes y devolverlo al beneficiario.

¿Qué sucede si el apartamento alquilado b & b no está en orden?

Las leyes regionales que rigen el ejercicio de la actividad de b & b prevén sanciones diferente, en los siguientes casos:

  • ejercicio abusivo de la actividad;
  • exceder la capacidad de alojamiento permitida;
  • aplicación de precios distintos a los comunicados;
  • se omitió la visualización de información obligatoria (tabla de precios, copia de Scia, eventual marca regional registrada o clasificación asignada).

Por el ejercicio abusivo de la actividad, por ejemplo, corre el riesgo de una multa que puede alcanzar hasta 15 mil euros. Por incumplimiento de la clasificación de la estructura existe el riesgo de sanciones de hasta 7 mil euros. Por exceder la capacidad de alojamiento permitida, la sanción puede llegar incluso a 4 mil euros, mientras que una multa de mil euros por no comunicar el Scia al Municipio.

Luego están las sanciones por no notificar al Ayuntamiento los nombres de los huéspedes y por la invasión del impuesto turístico, que puede ascender a 6 mil euros.

Finalmente, se imponen sanciones penales por no enviar datos de identificación de los huéspedes a la sede de la policía.

notas

(1) Tribunal de Milán, enviado. n.2757 / 2018.

(2)D.Lgs. N.79 del 23/05/2011.

(3)Nota del Ministerio de Comunicaciones n. 0020677 de 19/11/2004.

(4) Art.58, Ley 633/1941.

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