estadisticas web Saltar al contenido

A los arrendatarios se les cobran miles en honorarios: investigamos su situación y qué se puede hacer

Alrededor de una quinta parte de todas las viviendas en Inglaterra son propiedades arrendadas, formadas por 2,9 millones de pisos y 1,4 millones de casas.

Alrededor de una cuarta parte (24%) de las transacciones de propiedades residenciales en Inglaterra y Gales fueron arrendadas en 2018 (230,000 transacciones).

Pero si bien la mayoría de los propietarios de arrendamientos no enfrentan dificultades con sus propietarios libres, cuando lo hacen, los costos pueden ser altos.

Las leyes que rigen la relación entre los arrendatarios y los propietarios libres se componen de múltiples leyes de vivienda, que se han modificado una y otra vez.

Los activistas creen que las reglas ahora están ponderadas a favor de los propietarios libres y que se necesita una mayor protección para los arrendatarios.

Los arrendatarios en algunos casos están incurriendo en tarifas y cargos de sus propietarios gratuitos tan altos que están paralizando sus finanzas y haciendo imposible la venta de sus casas.

El activista de la reforma del arrendamiento Louie Burns dice que la ley actualmente favorece a los propietarios libres que tienen la capacidad de extorsionar el dinero a la izquierda, a la derecha y al centro.

Usted tiene más protección legal en este país si compra una tetera de 10 de Argos que si compra una casa multimillonaria, él añade.

Los activistas argumentan que, dado que las leyes de vivienda se introdujeron para apoyar a los terratenientes aristocráticos, no son aptas para el propósito en el siglo XXI. Y el crecimiento de la compra de propiedades y la administración de propiedades como una industria rentable significa que los arrendatarios son tratados como consumidores en lugar de inquilinos.

Mientras que Inglaterra y Gales comparten la misma ley de arrendamiento, en Escocia e Irlanda del Norte la ley ha sido actualizada.

Cargos por servicio y seguro

Si bien los propietarios de viviendas en arrendamiento poseen y son responsables de sus propios bienes, las áreas comunes son mantenidas por un tercero. En el pasado, los consejos habrían asumido la responsabilidad o empleado una empresa para supervisar estas áreas, incluidas las calles y los espacios abiertos. Pero, recientemente, algunos desarrolladores se han aferrado a este papel y contrataron a una empresa de gestión para operar el sitio.

Cuando se establece una buena empresa de gestión, esto no tiene por qué ser problemático. Sin embargo, el Comité de Selección de Comunes de Vivienda, Comunidades y Gobierno Local ya ha expresado su preocupación por los informes de que se cobra a los arrendatarios, que pagan por los servicios que no están recibiendo y las altas tarifas de comisión para los propietarios libres y los agentes administrativos.

Según Wade Barker, consultor especialista de Bamptons Management, que administra propiedades en nombre de los arrendatarios, no es raro que los propietarios libres asuman una comisión sobre los pisos de arrendamiento de entre 40% y 60% para organizar el seguro de edificios.

Barker dice: En un caso reciente, un titular gratuito cobraba 8,000 al año por seguro de construcción. Lo redujimos a 3.000, lo que muestra cuán alta era su comisión.

Los arrendatarios también tienen que dividir el costo de los principales costos de construcción. Si bien este trabajo puede ser esencial, es posible que las personas no puedan opinar sobre cuándo o cómo se realiza el trabajo, lo que puede dejarlos con facturas costosas, ya sea que puedan pagarlos o no.

Mi titular ha desaparecido y no hay nada que pueda hacer.

La psicóloga clínica Ilona Singer ha gastado miles de libras manteniendo el edificio en el que vive, a pesar de no ser propietaria de la propiedad.

Compró el apartamento de tres habitaciones en Manchester hace 12 años y rápidamente se dio cuenta de que no estaba siendo mantenido.

No pagué las tarifas de mantenimiento porque no se realizaba ningún mantenimiento. Le escribí al titular y le dije que estaba feliz de pagar las tarifas si realizaban algún mantenimiento, pero nunca respondieron.

Ella ha gastado 3.000 arreglando el techo y miles más en otros trabajos que no son su responsabilidad.

Es un mes raro cuando no tengo algo roto en la propiedad, dice ella.

La compañía que poseía la propiedad original se disolvió hace varios años y, sin embargo, Ilona no puede disolver el acuerdo.

Ella ha buscado asesoramiento legal varias veces y le han dicho que su único curso de acción es demandar al titular por incumplimiento de contrato.

No tengo derecho a asistencia jurídica y me costaría entre 5.000 y 10.000 demandar al titular. Incluso si ganara, podrían ignorarme y tendría que volver a la corte. Soy una madre soltera y no puedo permitirme esto.

Duplicación del alquiler del terreno

Muchas propiedades de arrendamiento tienen una renta de la tierra, que es una tarifa establecida por el propietario que debe reflejar el valor de ocupar la tierra. En el pasado, se estableció en cero o una tarifa nominal y se usó en gran medida para pisos.

Más recientemente, se han agregado cláusulas a los contratos de arrendamiento que permiten al propietario libre revisar periódicamente el alquiler del suelo, por ejemplo, cada cinco, 10 o 25 años. Por lo general, la cláusula permite al titular aumentar el alquiler en algunos casos en un 100%.

El aumento de la renta del suelo no tiene que reflejar un aumento proporcional o de hecho en el nivel de mantenimiento o calidad o servicio prestado a los arrendatarios, que ha sido reconocido por el comité de selección de viviendas.

El gobierno ha dicho que introducirá legislación para prohibir los arrendamientos de nueva construcción y obligar a los propietarios a reducir la renta del suelo a cero, pero no está claro cuándo sucederá esto. Como resultado, algunos desarrolladores como Taylor Wimpey, han dejado de construir casas en régimen de arrendamiento.

Tarifas de permisos

Las tarifas de permisos se cobran a los propietarios de nuevas construcciones que desean realizar cambios en su propiedad. Esto podría ser tanto como 2,500 para una extensión. También se pueden cobrar honorarios por remortgaging, erigir cercas y pintar puertas.

En 2018, ¿cuál? El informe encontró que a algunos arrendatarios se les estaba cobrando 252 por tener una mascota y 60 por un timbre, además de una tarifa de hasta 108 para presentar una solicitud de cambios.

Los desarrolladores han cambiado de arrendamiento a vellón. Han eliminado el requisito del alquiler de la tierra, pero todos los convenios de pago de tarifas todavía están allí, que es lo que nos preocupaba originalmente, dice Cath Williams, cofundador de la Campaña Nacional de Arrendamiento.

Comprando el dominio absoluto

Los arrendatarios tienen el derecho legal de comprar la propiedad después de dos años de propiedad. Sin embargo, cuando vienen a comprar pueden encontrar que el precio original que se les ha cotizado se ha duplicado o incluso triplicado. Esto se debe a que, en algunos casos, la propiedad se ha vendido a una compañía de inversión, que luego establece sus propias tarifas.

Los arrendatarios a menudo tendrán que negociar un precio justo, tomando tiempo e incurriendo en honorarios legales adicionales. Cuando los arrendatarios se comprometen (compran la propiedad), deben vigilar que las tarifas de permisos se eliminen de sus títulos como parte de las negociaciones, ya que esto no necesariamente sucede automáticamente.

Estaba tan indignado que creé una empresa social para trabajar para los arrendatarios

Cuando Linz Darlington comenzó a investigar el derecho de voto para su piso de Londres, descubrió que había una industria entera en torno al proceso, pero nada de eso era imparcial.

Lo que es verdaderamente escandaloso es que la mayoría de los asesores de derechos de voto están muy contentos de trabajar para un arrendatario o un propietario libre, ¿cómo pueden negociar firmemente para el arrendatario si reciben negocios repetidos del titular?

Darlington, que vive con su esposa Laura, compró la propiedad sabiendo que tendría que extender el contrato de arrendamiento porque solo le quedaban 71 años. Su vecino también quería extender su contrato de arrendamiento, por lo que la pareja decidió optar por el derecho de voto colectivo para que pudieran ser dueños de la propiedad.

Nuestro dueño libre era una amenaza fantasma. No nos dieron absolutamente ningún beneficio, pero nos cobraron por cosas como remortgaging. Teníamos un contrato de mantenimiento propio, por lo que fuimos responsables de hacer cualquier cosa, como pintar el exterior de la casa o reparar el techo, dice Darlington, quien dirige la empresa social Benefacto.

El proceso de concesión de derechos de voto tardó más de un año y le costó al Sr. Darlington 27,500 para la extensión del arrendamiento, la parte de la propiedad y los costos legales, incluidos 1,440 para las tarifas de valoración de los propietarios. Los dos propietarios de los apartamentos también tuvieron que establecer una empresa para ser dueños de la propiedad conjunta.

Una vez que se completó el proceso, pudieron obtener su propio seguro de edificios, que era 700 más barato de lo que el titular original les había cobrado. Esto se debió a la gran comisión que el titular estaba tomando.

Estaba tan indignado por el proceso que creé una empresa de gestión de proyectos, Homehold, para apoyar a los arrendatarios. Al trabajar solo para los arrendatarios, podemos luchar por las primas más bajas y al comunicarnos de manera proactiva con nuestros clientes, esperamos eliminar el estrés del proceso también ".

Ampliación de arrendamientos

Los arrendamientos para casas tienden a ser de 999 años, pero generalmente son más cortos para pisos, a veces solo 120 años. Los propietarios deben renovar o extender mucho antes de que expire su contrato de arrendamiento. Técnicamente, si no lo hacen, el titular puede tomar posesión de la propiedad en este momento.

Williams dice que extender puede ser preferible a renovar. El precio de extender o renovar puede ser considerable. Esto se debe a que es probable que la renovación venga con nuevos términos adjuntos y una mayor renta del suelo. Es mucho mejor negociar una extensión de arrendamiento con la renta del suelo reducida a cero, aunque los arrendatarios aún deben estar atentos a cualquier tarifa de permiso que pueda permanecer.

Pero Stephanie Kleyman, consultora de Express Conveyancing, dice que extender un contrato de arrendamiento es un proceso costoso sin muchas alternativas.

Tiene que negociar con el titular o acudir a un tribunal que es largo, lento y costoso. El titular posee todas las tarjetas.

¿Cómo puede el arrendatario controlar los costos?

En el Reino Unido, la Ley de Reforma de Propiedad y Arrendamiento de 2002 establece un derecho para que los arrendatarios planos se hagan cargo de la administración de su edificio al establecer una compañía especial de Derecho a Administrar. Se debe cumplir una serie de condiciones para calificar para el Derecho de administración y al menos el 50% de los arrendatarios en el bloque deben estar dispuestos a convertirse en miembros. No hay derecho a administrar para casas.

Si los arrendatarios quieren impugnar los cargos u otros problemas de gestión del arrendamiento, pueden llevar al titular a un tribunal de primer nivel.

Si los arrendatarios pierden su caso, pueden apelar ante un tribunal superior a un costo adicional, pero incluso si ganan, es legal que el titular libre compense sus costos aumentando los honorarios de gestión de los arrendatarios.

¿Qué está cambiando?

El gobierno ha llevado a cabo varias consultas sobre arrendamiento, y el comité de selección de viviendas ha instado al gobierno a garantizar que el dominio común se convierta en el principal medio de propiedad de los pisos en Inglaterra y Gales, como lo es en muchos otros países. También recomendó que el gobierno prohíba el uso de incentivos financieros para persuadir a los clientes a usar abogados particulares.

La Autoridad de Competencia y Mercados también lanzó una investigación en junio de 2019 para examinar si los consumidores habían sido propiedades de arrendamiento mal vendidas y se les están otorgando términos contractuales injustos.

Mientras tanto, la Comisión Jurídica ha llevado a cabo su propia consulta sobre el derecho de voto, que otorga a los arrendatarios el derecho de extender su arrendamiento, adquirir la propiedad de su casa o adquirir colectivamente la propiedad de su bloque de pisos.

Sin embargo, la incertidumbre que rodea al Brexit, y la puerta giratoria de los ministros de vivienda, está obstaculizando el progreso, dice Williams.

Mientras tanto, los arrendatarios, o aquellos que piensan comprar una propiedad en arrendamiento, necesitan educarse y buscar el asesoramiento de un agente especializado que solo trabaja con los arrendatarios.

Se necesita hacer más para educar a las personas sobre lo que es ser un arrendatario. No creo que las personas tengan suficiente información sobre cuáles son los riesgos, agrega Kleyman.

Comprar esta casa fue la peor decisión de mi vida

Las tarifas excesivas de permisos y el aumento de los costos de compra de propiedad han dejado a Ian Rice atrapado en una trampa de arrendamiento.

El constructor compró su casa de nueva construcción en Liverpool hace dos años.

Fue la peor decisión de mi vida, dice. Tengo que pagar 50 para descubrir que la tarifa de permiso para pintar mi puerta principal es de 90 o que hay una tarifa de permiso de 2,000 para construir un invernadero.

Ian dice que ahora le costará 20,000 comprar la propiedad y pagar los honorarios legales para escapar de todas las restricciones sobre su casa de 270,000.

Cuando inicialmente compramos la casa, nos dijeron que la propiedad sería de 7,500 y teníamos las finanzas para esto. Tres semanas antes de que estuviera a punto de comprar la propiedad, recibí una carta de una compañía offshore que decía que era propietaria de la propiedad. Tuve que pagar 50 para que emitieran un precio de compra de dominio absoluto, que era 15.900 más sus honorarios.

Ian, que vive en la casa con su esposa e hija, dice que el estrés está afectando su salud.

Tendré que volver a contratar y usar mis ahorros de toda la vida para comprar la propiedad ahora. Me siento tan estúpido pero sé que he sido engañado. Pensé que el problema sería un trabajo de mala calidad, que podría resolver, pero no esto.

MÁS INFORMACIÓN PARA ARRENDATARIOS

Campaña nacional de arrendamiento: Nationalleaseholdcampaign.org

Asociación de conocimiento de arrendamiento: Leaseholdknowledge.com

Soluciones de arrendamiento: Leaseholdsolutions.com

¿Es usted un arrendatario o propietario libre y¿Te han afectado estos problemas?

Nos encantaría escuchar sus opiniones y experiencias.

Correo electrónico editor@moneywise.co.uk