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10 señales de advertencia a tener en cuenta antes de comprar una casa

El sector inmobiliario físico es mi segunda clase de activos favorita para generar riqueza. Los bienes raíces en línea son los primeros. Desafortunadamente, ser propietario de un inmueble físico puede ser un problema real debido a problemas de mantenimiento interminables. Puede comprar nuevas construcciones y le garantizo que habrá problemas que deberán abordarse dentro de varios años.

Después de inspeccionar cientos de casas y comprar y vender varias propiedades a lo largo de los años, permítanme compartir con ustedes algunos trucos engañosos que los vendedores implementan para hacer que una casa se vea mejor de lo que realmente es, así como algunas señales de advertencia para tener en cuenta.

Señales de advertencia al comprar una propiedad

Vender una propiedad es estresante. Su objetivo como vendedor es hacer que su propiedad se vea lo mejor posible de la manera más rentable posible. Por lo tanto, las cosas más baratas y fáciles de hacer son pintar, cambiar las lámparas, limpiar y rehacer los pisos. Como comprador, debe mirar más allá de los cosméticos para ver qué está pasando realmente.

1) Grietas e inclinaciones exteriores. El interior puede oler fresco de ese maravilloso barniz y pintura del piso, pero el exterior puede costarle una fortuna si no presta atención. Aquí hay un ejemplo de una casa victoriana en San Francisco que fue comprada por $ 1.45 millones en marzo de 2017. Se ve bien, ¿verdad? Pero cuando el propietario fue a obtener un permiso para eliminar algunos revestimientos deteriorados y una puerta podrida, encontró problemas de cimentación más graves.

casa victoriana

A continuación se muestra cómo se ve la casa ahora en 2018. ¡Lo que pasó de arreglar algunos revestimientos terminó siendo una demolición completa de toda la estructura! ¿Por qué? Porque muy a menudo cuando comienzas a rehabilitar una propiedad, cuanto más profundizas, más problemas surgen. Una vez que esté allí, se da cuenta de que podría reemplazar más y más cosas hasta que decida demoler toda la estructura.

Si inicialmente no presupuestaste gastar seis cifras destruyendo la casa como comprador, tu situación financiera se verá seriamente comprometida. Por otro lado, si tenía planes de infiltrar una demolición para ahorrar en las tarifas de permisos para construir una estructura masiva para un cambio, entonces tal vez estará bien. ¡Solo asegúrese de tener un fajo de efectivo para pagar al empleado del departamento de construcción que tiene que aprobar su nueva estructura!

Traiga un nivelador, preferiblemente con un puntero láser. Asegúrese de que las grietas no tengan más de 1/4 de pulgada de ancho. Si es así, debe pedirle a un ingeniero estructural que lo inspeccione. Muchos vendedores intentarán enlodar y pintar las grietas, así que busque una pintura o una superficie que no coincida.

casa demolida

2) Historial de propiedad.Al igual que cuando ve un currículum que muestra un nuevo trabajo cada año, una casa con alta rotación también es una señal de advertencia grave. Considero una alta rotación como cualquier casa con una duración promedio de propiedad de tres años o menos por propietario. En perspectiva, la duración promedio de propiedad de una casa en Estados Unidos hoy es de aproximadamente nueve años. Puede verificar fácilmente la rotación de propietarios de viviendas en línea.

Es realmente difícil saber realmente cómo es vivir en una casa hasta después de haber tomado posesión. Mi mayor temor al comprar mi antigua propiedad de alquiler de SF era que estaba en una calle concurrida junto a la calle más concurrida de todo San Francisco. Mi novia y yo acampamos durante horas durante el día y la noche antes de hacer la compra.

Incluso entonces, una vez que tomamos posesión, descubrimos que habíamos subestimado la constante bocina, el traqueteo de la tapa de la alcantarilla y los temblores del tráfico. Terminé gastando $ 10,000 para ventanas de amortiguación de sonido que se instalaron detrás de las ventanas originales, que también reemplacé con paneles dobles por otros $ 10,000.

3) Busque daños por agua ocultos por la pintura.Si oculta las áreas dañadas por el agua con pintura, atrapará la humedad en las paredes que probablemente dará lugar a moho. El moho negro no es saludable para respirar. Mire cuidadosamente la parte inferior de los cajones y fregaderos en la cocina. Mire la base de las bañeras y baños. Uno de los mayores culpables es la placa de yeso debajo de los alféizares de las ventanas. Si ve placas de yeso suaves o deformadas, sabe que hay fugas.

Durante mis 10 años de propiedad, dos veces contraté a un personal de mantenimiento para cortar la placa de yeso, reemplazarla con placas de yeso, barro, arena y luego pintar. En preparación para mi venta, también hice algunos de mis propios trabajos de parchado y lijado. Sin embargo, todavía tenía que revelar las fugas en mi paquete de divulgación para que no pudieran usar la falta de información para retroceder.

El daño por moho negro es malo para ti

4) Pisos desiguales o hinchables. Siempre traiga una canica a una casa abierta y coloque la canica alrededor de diferentes áreas del piso de cada habitación. Cuanto más antigua es la casa, más importante es hacer la prueba de mármol para ver qué tan desiguales son los pisos. A veces una casa se asentará agresivamente, creando una joroba en el medio. Las deflexiones son costosas de reparar porque debe extraer el piso existente, corregir las columnas de soporte, encontrar un piso que coincida y terminarlo para que coincida con el piso original. Y si hay pisos muy desiguales, también podrían ser necesarios trabajos de cimentación.

La desviación del piso es grave

5) Cuidado con los ambientadores.Las personas apestosas usan desodorante o perfume. Por lo tanto, las casas apestosas a menudo se rocían o decoran con velas perfumadas o popurrí. Tu misión es descubrir si hay un olor insidioso que emana en algún lugar de la casa. Podría ser una tubería con fugas, moho, aguas residuales, orina de gato y perro, etc.

6) Tenga cuidado cuando suena música en cada habitación. El agente / vendedor está tratando de enmascarar el ruido exterior. Lo sé, porque esto es exactamente lo que hice cuando tuve compradores potenciales. Encendí el ventilador central para crear un poco de ruido blanco y puse algo de música en el dormitorio principal. Insista en que se apague toda la música y el aire acondicionado para que pueda determinar el nivel de ruido usted mismo.

7) Áreas que el vendedor no te dejará ver. Si un vendedor no permite el acceso al espacio de rastreo o una habitación en la propiedad hasta que esté bajo contrato, probablemente tenga algo que ocultar.

8) Vendedores que ofrecen incentivos para renunciar a la inspección. No hay razón para renunciar a la inspección a menos que haya algo grande que ocultar. Siempre tenga una contingencia de inspección porque es su influencia para salir de un acuerdo o negociar su precio más bajo.

Impermeabilización del pozo de luz con fugas

Impermeabilizar una luz con fugas mucho antes de vender con sellador Flexall

9) No hay permisos para el trabajo realizado. Siempre debe solicitar ver el Informe del registro de edificios residenciales, también conocido como Informe 3R. El informe 3R es como la boleta de calificaciones de su propiedad. Si el vendedor dice que agregó un nuevo mazo, el nuevo mazo debería estar en el informe 3R. Si no es así, existe la posibilidad de que el mazo no se haya creado para codificar y, por lo tanto, no sea seguro.

Hay algunas cosas que realmente no necesitan un permiso, como remodelar un baño o cambiar las ventanas. Puede saber fácilmente si el trabajo se hizo bien o mal. Pero para trabajos estructurales y eléctricos importantes, se prefiere mucho un permiso.

10) Rociar setos pintados. ¿Quién diablos pintaría con pintura los setos? Se ve tan falso. Sin embargo, aquí estaba, ocupándome de mis propios asuntos en un paseo por la tarde cuando vi a un agente de bienes raíces hacer exactamente eso. También compraron hierba nueva para su jardín frontal, una vez muerto. Inteligente en el césped natural, pero no tan inteligente en el spray. El atractivo exterior es muy importante. Pero debe hacerse bien. Si están tomando este atajo, ¿qué otros atajos podrían estar tomando?

Señales rojas a tener en cuenta antes de comprar una propiedad

¡Los setos pintados con spray son una bandera roja!

Sea súper vigilante con su inspección

Cada vez que visite una propiedad que desee comprar, póngase el sombrero de su inspector. Prueba la electricidad y el agua. Inspeccionar los cimientos. Mire la caja eléctrica y vea si está debidamente etiquetada. Traiga una canica y una aguja para inspeccionar los pisos y las placas de yeso. Mire los techos para ver si hay nuevas manchas de pintura. No olvides traer un bloc de notas también.

Un buen paquete de divulgación resaltará todos los problemas de la propiedad. Pero depende de usted verificar que los problemas son lo que dicen que son y no algo peor. Debe hacer que su misión sea encontrar aún más problemas y usarlos como palanca cuando negocie.

Después de elaborar una lista detallada que necesita arreglarse, también tiene que elaborar un presupuesto detallado de remodelación si planea rehacer los baños, la cocina, etc.

Mi cocina y un par de baños no habían sido remodelados en 25 años. Mi unidad de climatización tenía 20 años. Además, mi techo tenía un par de puntos débiles que, después de 12 años, necesitaban un mantenimiento profesional más allá de mí para llegar allí y rociar por todas partes con un parche en el techo. No quería gastar $ 100,000 – $ 300,000 actualizando la casa, especialmente porque era un alquiler.

Aunque los precios de las viviendas deberían seguir mejorando a largo plazo, estoy feliz de haber vendido para reducir los dolores de cabeza de la vivienda. Los ingresos de la venta se han reinvertido en inversiones completamente pasivas.

¡Buena suerte con la compra de tu propiedad! Cuando compre a niveles récord, lo necesitará.

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Lectores, ¿cuáles son otras señales de advertencia que los compradores de viviendas deben tener en cuenta antes de firmar un contrato? ¿Alguna historia divertida de inspección que contar?

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