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10 maneras fenomenales La compra de mi primera casa cambió mi vida

10 Phenomenal Ways Buying My First House Changed My Life

Nunca pude haber imaginado, cuando puse mi 5% de descuento en mi préstamo para mi primer negocio inmobiliario (mi primera casa), que cambiaría el curso de mi vida de muchas maneras prósperas.

10 maneras fenomenales La compra de mi primera casa cambió mi vida

Hola, soy Joe DiSanto. Pasé mi carrera en Los Ángeles, comenzando y siendo dueño de negocios de entretenimiento. También he invertido millones en bienes raíces, realizando transacciones en 16 propiedades en los últimos 16 años. Esta es la historia de mi primera inversión.

Era abril de 2004 cuando compré mi primera casa. Yo tenía 28 años Vivía en Los Ángeles, donde, incluso en ese momento, los precios inmobiliarios eran SKY HIGH. Había estado buscando ansiosamente algo que pudiera permitirme, y tratando de acumular eso 3.5% de descuento para un préstamo de la FHA! sólo estaba convencido que ser dueño de una casa sería una buena inversión.

Aunque en ese momento no entendía completamente por qué.

Vivía en Venecia, una meca relajada de surf y skate junto a la playa, donde me hubiera gustado quedarme. Desafortunadamente, no podía permitirme comprar en Venecia (al menos no una casa unifamiliar, que es lo que prefería).

Entonces, comencé a aventurarme hacia el este, lejos de la playa, buscando una propiedad que yo podría permitirse. Esperaba descubrir algo en un vecindario que tuviera el potencial de gentrificación.

En ese momento, aunque no estaba sin ninguna deuda de tarjeta de crédito o préstamo estudiantil, había reservado suficiente dinero para el pago inicial. También había sido precalificado para alrededor de 450K, con tan solo un 3,5% de descuento. (Ahora, admitiré, los estándares de préstamos de 2004 fueron, digamos, bastante flojos … ¡pero no me estaba quejando!)

Busqué alrededor de 6 meses e hice múltiples ofertas en propiedades, solo para vencer cada vez. Finalmente, sin embargo, ¡todas las estrellas se alinearon y había un posible hogar para mí!

Decidí que en lugar de un préstamo de la FHA (Administración Federal de Vivienda), donde tendría que pagar un seguro hipotecario, ir con una primera hipoteca del 80% y HELOC del 15%, y logré poner un 5% menos (esta ruta evitó el PMI en esos dias). Era un muy situación de préstamo apretado pero lo cerramos! Entonces, por 457K, fui el orgulloso propietario de esta increíble casa.

Este artesano de 1720 pies cuadrados de 1922 estaba ubicado en el vecindario de West Adams, y aunque esta área ha despegado ahora, en ese momento era bastante prometedor. Mi novia (ahora mi esposa) no estaba tan entusiasmada con la ubicación como yo. No es que las balas zumbaran, pero digamos que no fuimos a dar largos y románticos paseos a la luz de la luna todas las noches. ¡Pero nuestros vecinos inmediatos fueron geniales!

Durante los siguientes tres años, mi casa aumentó el valor del papel en más del 45% … o alrededor de 675K. ¡Aprendí rápidamente que mi aumento en el valor del papel era convertible a valor en efectivo, a través de una refi de retiro de efectivo! Saqué alrededor de 130K en dos refis y convertí un HELOC de tasa ajustable en un segundo fijo de 30 años (lo que irónicamente me hizo daño ya que las tasas bajaron, pero dormí mucho mejor por la noche)

Entonces, mi inversión inicial de 35K me devolvió 130K de efectivo Refis. Y ese dinero era todo libre de impuestos porque era un préstamo Ahora, tenía que devolverlo, por supuesto, pero nunca habría podido acceder a un dinero tan económico que ahorre impuestos.

Debería tomarme un momento para decir que soy una persona muy prudente desde el punto de vista financiero, e hice los cálculos sobre el aumento de los costos de mantenimiento mensuales al retirar este efectivo. Pero iba a usar gran parte de él para pagar otro débito … y terminaría ahorrando dinero en general todos los meses, ¡incluso usando parte del dinero para renovaciones!

Lo que vendría en la próxima década fue una montaña rusa para bienes raíces. La burbuja estalló en 2008, y estábamos bajo el agua en nuestra casa, como muchas otras personas durante este tiempo. Pero no nos afectó en absoluto (thx 30 años de préstamo fijo).

Disfrutamos viviendo en la casa todo el tiempo. ¡Y afortunadamente, atrapé esos tres años del repunte antes de la GRAN GOTA!

Todo lo dicho, la lección de esta historia NO es sobre cuánto dinero ganamos cuando finalmente vendimos la casa 10 años después de la compra. ¡Se trata de cómo cambió mi vida, y posiblemente la trayectoria de mi carrera! MUCHO fue posible y este Árbol de Donación de una casa abrió muchas puertas.

Cómo mi primera casa, a los 28 años, mejoró por completo mi situación financiera y cambió mi vida

Mi primer hogar

1. Pude reembolsar efectivo para pagar toda la deuda de mi tarjeta de crédito

No solo el interés era MENOS, sino que ahora el interés se volvió deducible de impuestos, ahorrándome aún más dinero. Y además de eso, el hecho de que los préstamos inmobiliarios colateralizados tengan un efecto mucho menos dañino en su puntaje de crédito que las tarjetas de crédito sin garantía, ¡mi puntaje de crédito aumentó (aunque técnicamente tenía más deudas)!

2. Pude pagar mis 30 mil deudas de préstamos estudiantiles

No había hecho mella hasta ese punto. Había aplazado el pago para poder concentrarme primero en reducir la deuda de mi tarjeta de crédito. Y nuevamente, el interés se volvió deducible de impuestos, lo que para ese momento había superado los límites de ingresos para deducir el interés de mi préstamo estudiantil. La tasa de interés también fue más baja que la tasa de mi préstamo estudiantil.

3. ¡Pude usar el dinero de la refi para hacer muchas mejoras en la casa, lo que aumentó su valor!

Hice una mejora total de aproximadamente 55K durante los 10.5 años que poseí la casa. (La paleta de pintura exterior fue mi adición favorita). Muchas de las mejoras fueron para nuestro disfrute, como el paisajismo del patio trasero, pero también aumentaron el valor de la casa. La mayoría estaba actualizando los principales sistemas de la casa, como el techo, la plomería y la mecánica. También actualizamos el segundo baño pequeño y lo hicimos.

Ahora, cuando hago mejoras, las miro como si estuviera haciendo un cambio. Lo llamo Live-and-Flip ”, que recientemente aprendí es algo real que algunas personas llaman Live-IN-Flip. Papas, papas. De todos modos, echemos un vistazo a ese bonito trabajo de pintura

4. Utilicé el efectivo de refi para iniciar un negocio

Aproximadamente dos años después de comprar la casa, estaba ideando un plan para comenzar una empresa de posproducción con tres buenos amigos y compañeros de trabajo. Pude usar este dinero para ayudar a financiar nuestra puesta en marcha. Todos pusimos algo de dinero en efectivo, pero tenía más dinero disponible y pude contribuir incluso más, lo que marcó la diferencia para que nuestro negocio despegara.

5. Cuando nuestro negocio comenzó a crecer, supimos comprar en lugar de alquilar

Dos años más después de comenzar nuestro negocio, necesitábamos un espacio más grande. Estábamos viendo espacios comerciales en bruto, y todos ellos nos obligaron a gastar el dinero para hacer nuestras renovaciones. Pensé para mí mismo, ¿por qué renovaríamos el edificio de otra persona? ¡Intentemos comprar uno! (Resultó que puede obtener hasta un 10% de descuento para los ocupantes propietarios a través de otro programa gubernamental de la Administración de Pequeñas Empresas. Se llama préstamo SBA 504)

6. El tercer gravamen en mi casa salvó nuestro trato inmobiliario

Aquí hay una historia graciosa (en realidad no es graciosa). Como el destino lo tendría, entramos en la crisis financiera hacia el final de nuestro depósito en la compra de nuestro edificio. Nuestro financiamiento se vio afectado y parecía que el acuerdo iba a morir después de 6 meses de trabajo de desarrollo y 150 mil inversiones.

gravamen en mi casa salvó nuestro trato inmobiliario

PERO, en un último esfuerzo, pude convencer al vendedor de que me prestara 125K al cierre, para que pudiéramos hacer algunas de nuestras renovaciones y cerrar el trato. Si bien es cierto que no era la mayor seguridad para ellos, hice que aceptaran una tercera posición de gravamen en mi casa y otra casa de socios. Se salvó el trato!

7. El acuerdo se salvó, nos hizo a mí y a mis socios más de un millón de dólares, la mitad de los cuales reinvertimos en otra propiedad

Reducido a 8 años después, vendimos ese edificio que compramos y triplicamos nuestra inversión en efectivo (antes de impuestos). Cada uno de nosotros mantuvo la mitad de nuestras ganancias y reinvertimos la otra mitad en otro edificio aún mejor para los negocios. Con el desarrollo de ese edificio, hemos generado otro valor de aproximadamente 1,5 millones, en 3 años (en papel, eso es).

8. Obtuvimos una ganancia neta de aproximadamente 92K, y los ingresos por ventas de 131K, que invertimos en nuestra próxima casa … ¡en nuestra ubicación ideal!

10 años después de la compra, y después de la crisis, lo vendimos por 163K más de lo que lo compramos. Irónicamente, ¡fue inferior al valor máximo de 2007! Aún así, con esa apreciación, el crecimiento de la amortización del principal que habíamos acumulado, y todos los ahorros de impuestos que disfrutamos debido a la deducción de la tasa de interés, mi esposa y yo tomamos las ganancias y las pusimos en nuestra próxima casa … ¡TODO SIN IMPUESTOS!

9. Ganamos más de 250,000 en nuestra nueva casa en menos de 3 años.

¡Esta casa estaba de vuelta en el lado oeste donde queríamos vivir (finalmente)! Nunca nos habríamos metido sin nuestra primera casa. Ah, y lo vendimos 3 años más tarde y obtuvimos más de 250K (otro live-and-flip) … ¡SIN IMPUESTOS OTRA VEZ!

Aquí tienes un consejo. Si vive en su casa durante 2 de los 5 años anteriores, puede obtener hasta 250K de ganancias para una persona soltera, y 500K para una pareja casada, ¡Y NO PAGUE IMPUESTOS! Es una gran oferta.

10. Mi esposa y yo dejamos nuestros trabajos estresantes y nos mudamos a Florida

Todo lo anterior hizo posible que ganemos, ahorremos e invirtamos bastante dinero. Después de casi 20 (yo) y 16 (mi esposa) años en Los Ángeles, cobramos dinero y nos mudamos con nuestro hijo pequeño a una pequeña ciudad del lado del golfo en Florida.

Fue la cosa más loca que hemos hecho, pero ha cambiado nuestras vidas para mejor. Mi esposa puede quedarse en casa con nuestro hijo y yo trabajo mucho menos. Hago contabilidad, doy pequeños negocios, bienes raíces y asesoramiento financiero, y dirijo mi blog de finanzas playlouder.com

Entonces, ¿soy un genio inmobiliario?

¿Predije que todo esto sucedería?

No, lamentablemente no soy un genio. Todo esto sucedió porque Simplemente tomé el dinero que habría tenido que pagar en alquiler de todos modos, y lo convertí en una inversión. Concepto muy simple

¿Sabía que todo esto iba a suceder? No del todo … pero ciertamente creía que llegaría a la cima, hasta cierto punto, por poseer mi casa. ¡Sabía que si no estaba en el juego, no tenía ninguna posibilidad de ganar el juego!

También creía que si hubiera seguido alquilando y hubiera puesto todo mi dinero restante en el mercado de valores, no habría tenido la misma oportunidad de crecer tanto (¡gracias apalancamiento!). Especialmente teniendo en cuenta que una buena parte de mi dinero disponible habría ido a alquilar de todos modos.

Ahora, puede que te estés diciendo a ti mismo: ¡Todo salió bien para ti porque vivías en Los Ángeles, donde los bienes raíces finalmente SIEMPRE aumentan de valor! Con eso, estaría de acuerdo en su mayoría, pero también diría que muchos mercados de ciudades más pequeñas también tienen una capacidad de crecimiento significativa.

Es cierto que el mercado donde compra su casa y el precio de esa casa ciertamente afectarán la cantidad de beneficios que tiene. Aún así, creo con vehemencia en el poder de los bienes raíces, en la mayoría de los mercados, para mejorar su vida.

Algunos pensamientos finales

Ha sido un gran viaje desde 2004, y estoy muy agradecido con mi pequeño artesano de 1922, por hacer que todo sea posible. Cuando escuché mucho hablar últimamente sobre cómo es mejor alquilar que poseer, me preocupo por las personas que están escuchando y cómo puede afectar negativamente sus vidas y su éxito futuro.

Me doy cuenta de que la propiedad de vivienda no es la opción perfecta para todos gente y todos situaciones, pero siempre debe considerarse seriamente. Si desea leer más acerca de por qué creo que debería ser propietario frente al alquiler, puede consultar un artículo que escribí sobre el tema:

Renting vs Owning: ¿Por qué necesita ser dueño de los bienes inmuebles en los que vive (de los cuales será el mejor inquilino del mundo!)

Para terminar, si tú todavía No estoy convencido por mi historia de que los bienes raíces son un activo mágico y maravilloso que cambia la vida, entonces aquí hay algunas otras opiniones de los líderes en el campo sobre el valor de poseer bienes raíces.

El sector inmobiliario es un activo financiable, por lo que siempre puede aprovecharlo. Tampoco inmoviliza mucho efectivo. Puede poner tan poco como el 10% y usar el dinero de los bancos para aumentar su inversión. Con tasas de interés tan bajas, eso es como dinero gratis.

Dottie Herman, Director de Douglas Elliman, un imperio de corretaje de bienes raíces con más de $ 27 mil millones en ventas anuales.

Comprar bienes raíces me ha hecho rico principalmente por necesidad, no por diseño. Compré mi primer estudio pequeño después de reunir unos cuantos dólares porque de todos modos necesitaba vivir en algún lugar. Unos años más tarde, el estudio duplicó su valor, dándome suficiente efectivo para gastar el 50% en un apartamento de una habitación. Eso pronto se convirtió en una de dos habitaciones, luego en una de tres habitaciones, y finalmente me aterrizó en mi penthouse de 10 habitaciones en la Quinta Avenida de la ciudad de Nueva York. Comprar ese pequeño estudio fue la decisión más importante que tomé porque me metió en el juego.

Barbara Corcoran, fundador de The Corcoran Group, presentador de podcast de Negocios inusuales, juzgar sobre Tanque de tiburones

La mayoría de los millonarios que conozco ganaron más dinero con la propiedad inmobiliaria que con cualquier otra inversión. Los bienes inmuebles aumentan constantemente de valor con el tiempo y superan a otras inversiones. Además, no es tan vulnerable a las fluctuaciones a corto plazo como el mercado de valores. Obtiene un activo tangible y utilizable, ya sea que esté alquilando un apartamento o edificio comercial para obtener ingresos o comprando una casa. Y también puede haber beneficios fiscales para las propiedades de inversión.

Peter Hernandez, presidente de la Región Oeste en Douglas Elliman, fundador y presidente de Propiedades Teles

Sobre el Autor: Joe DiSanto es el fundador de Jugar más fuerte, un blog de finanzas, negocios y bienes raíces que ayuda a los lectores a aprender cómo administrar mejor sus finanzas personales y comerciales. Salió exitosamente de 70 mil deudas, comenzó una compañía de entretenimiento ganadora del premio Emmy que facturó anualmente entre siete y siete cifras en ingresos, y ha invertido millones en bienes raíces. Joe se retiró a medias con su esposa e hijo a los 43 años, y ahora asesora a pequeñas empresas e individuos sobre cómo maximizar al máximo su potencial financiero.

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