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Patrimonio de afectación: Lecciones del caso Encol

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Hasta hoy el nombre Encol causa molestias en muchas personas. Esto porque la quiebra de la empresa en 1999 dejó los 42 mil clientes que estaban pagando por sus apartamentos a ver barcos. Hasta entonces los números de la mayor constructora e incorporadora del país eran impresionantes: empleaba a unas 23.000 personas y construyó más de 100 mil apartamentos.

Ante la quiebra del gigante Encol, el mercado inmobiliario se vio sin credibilidad y el modelo de construcción e incorporación se vio obligado a adaptarse y reformular para garantizar más seguridad a los inversores.

Uno de los grandes cambios en el escenario nacional fue la institución de la Ley 10.931, de 02 de agosto de 2004, que dispone sobre el Régimen Especial Tributario (RET) del Patrimonio de Afectación.

Pero para entender por qué el Patrimonio de Afectación es tan importante para la seguridad del inversor, necesitamos volver un poco y entender el motivo del fracaso de Encol: su modelo de negocios.

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El Modelo de Negocios

Encol atravesó diversas crisis en Brasil, siempre con lanzamientos, ventas y anuncios de nuevas formas de pago para compradores e inversores.

Entre las estrategias adoptadas por la empresa para vender, eran aceptados coches, teléfonos u otros inmuebles. La empresa llegó a garantizar la recompra de apartamentos, pagando los intereses de corrección. La orden era no dejar de vender.

De la ciudad de Buenos Aires.

De la ciudad de Buenos Aires.

Anuncio de la Encol en el Estado de São Paulo en diciembre de 1990

Anuncio de la Encol en el Estado de São Paulo en diciembre de 1990

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Esto ocurría porque Encol necesitaba dinero entrando (flujo de caja), ya que los recursos de un emprendimiento eran utilizados para financiar los nuevos. Este modelo de administración fue apodado «bicicleta», porque la empresa nunca podría parar si quería mantenerse de pie.

En otras palabras, Encol utilizaba mucho dinero que no tenía para lanzar nuevos emprendimientos, todo sin garantía alguna para los inversores.

Con el paso de los años, ese modelo insostenible de administración acabó generando una oferta de inmuebles que el mercado no consiguió absorber, y dejó a Encol sin flujo de caja y en pleno declive.

En poco tiempo, la empresa se vio con decenas de emprendimientos en construcción. La empresa no tenía la capacidad de terminarlos para honrar sus deudas con los acreedores, y falló dejando a miles de clientes sin sus apartamentos y el mercado inmobiliario extremadamente sacudido.

Frente a esa desagradable situación, el mercado se adaptó y en 2004 la ley del Patrimonio de Afectación fue sancionada, trayendo un gran cambio en el panorama del mercado inmobiliario brasileño.

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Patrimonio de Afectos

Para entender mejor lo que es el Patrimonio de Afectación (PA) y por qué es tan importante para el inversionista, nosotros preparamos ese infográfico aquí:

¿Ya ha dado para tener una idea de la importancia del Patrimonio de Afectación? Vamos a explicar mejor algunos puntos:

La Ley del Patrimonio de Afectación vino para evitar que el sistema de administración adoptado por Encol, la «bicicleta», y se repetía.

Esto porque con el Patrimonio de Afectación, los bienes referentes a una obra tienen finalidad específica y no pueden ser utilizados por la incorporadora para otro fin que no la conclusión del emprendimiento.

En este modelo, la incorporadora ya no puede utilizar los recursos de una obra para aprovechar e iniciar otras.

El dinero de las ventas no va a la caja central de la incorporadora. Se queda en una cuenta separada, destinada a la obra. Así la garantía de que la obra será entregada es mucho mayor.

Es fácil de percibir que la institución del Patrimonio de Afectación confiere mucho más seguridad de que el emprendimiento será concluido, ya que el dinero de la obra debe ser utilizado en ella misma.

Este nuevo modelo atrajo a muchos inversores para el mercado inmobiliario, que volvió a tener nuevos lanzamientos y, por consiguiente, reedió el sector de la construcción civil.

Ahora tal vez usted se esté preguntando si la Ley del Patrimonio de Afectación obliga al incorporador a seguir este modelo.

Y la verdad es que no.

Lo que sucede es que todos los emprendimientos que poseen Patrimonio de Afectación están sujetos al Régimen Especial de Tributación, o RET.

En la práctica, emprendimientos que poseen Patrimonio de Afectación pagan (mucho) menos impuesto, variando del 4% para incorporaciones comunes hasta el 1% para algunos casos del Programa Mi Casa Mi Vida (PMCMV).

Así, la incorporadora se queda con el dinero «trabado» en una obra, pero al mismo tiempo tiene una gran ventaja fiscal.

Este gran cambio retomó la confianza en el mercado inmobiliario de Brasil, y fue uno de los factores que ayudó a Brasil a tener un salto inmenso en el sector de la construcción civil en la década siguiente.

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Lecciones de una historia delicada

Hablar sobre Encol es un asunto que siempre causa un pequeño debate. Varias historias se cuentan acerca de lo sucedido, y hay quien defienda a ambos lados.

El antiguo propietario de Encol, Pedro Paulo de Souza, escribió su libro: «Encol – Secuestro: todo lo que no lo sabía.»

Por el otro lado, Quirino Hamilton, un abogado y experto en derecho inmobiliario escribió el libro «La bancarrota de la inmobiliaria Incorporator – El Caso Encol».

Lo que queda de lección de la caída de esta gran gigante es que el mercado inmobiliario ya no permitirá que las empresas lleguen a este nivel de endeudamiento y pedaleo de obras. El sector ha evolucionado y ha madurado, para que casos como el de Encol no vuelvan a ocurrir.

Buena inversión.

Nota: Esta columna se mantiene por URBE.ME, lo que contribuye a los lectores Dinheirama puede tener acceso a contenidos de calidad libres.

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