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Manténgase atento: su competidor establece el valor de su propiedad

Cuando salí de la universidad, hace mucho tiempo, fui contratado para administrar una empresa agroindustrial. Puede parecer pomposo, pero fui a trabajar en una granja que estaba construyendo una planta de ración animal.

En la época, el producto de mayor facturación era pollo vivo. La capacidad instalada era de unos 100 mil pollos. Aprendí más sobre ellos de lo que quisiera.

¿Sabía usted que el pollo necesita 2 kg de ración por cada 1kg de engorde? Es la tasa de conversión. Otra curiosidad: después de que el pollo se vuelve más grande, se mueve sólo en el radio de 1 metro de distancia porque la ración está siempre cerca de él.

Por desagradable que sea la comparación, cuando compramos un inmueble, tenemos un comportamiento de pollo. Restringimos nuestra área de búsqueda a pocos kilómetros. Las razones son diversas.

Tal vez hagamos la cuestión de estar cerca de parientes o del trabajo y de la escuela. El hecho es que la gente busca bienes raíces en una región muy específica, en un radio muy pequeño.

¿Cómo determinar el precio de venta de su inmueble residencial?

Este comportamiento es decisivo para ayudarnos a determinar el precio de un inmueble residencial de la forma correcta.

Aceptar la hipótesis de que la gente busca bienes raíces en un radio muy pequeño, cuando usted desea vender, sólo debe preocuparse por los inmuebles en un radio de 1 km o 2 km de su.

Son ellos los que los compradores potenciales van a mirar y comparar con el suyo. Usted necesita saber si el precio de su inmueble es competitivo en relación a los inmuebles de la misma región.

Las viviendas a más de 2km distancia dejan de ser competencia (salvo en rarísimas excepciones), pues esa distancia ya sobrepasa los límites de los barrios, y las propuestas de valores son otras. Los propios compradores lo reconocen y, si deciden comprar en otro lugar, cambian los parámetros. No hay nada que hacer en este caso.

Colocando la mano en la masa

Para determinar el precio de su propiedad, haga una búsqueda extensa de precios de inmuebles en un radio de 1 km o 2 km de su. Es importante identificar la dirección, el tamaño, el precio total y el precio por m2.

En la tabla siguiente se muestra un ejemplo de estudio para la determinación del precio de un apartamento en São Paulo. Se recogieron ofertas de venta de apartamentos en un radio de 2km.

Manténgase atento: su competidor establece el valor de su propiedad

La lista original era mucho mayor, pero eliminé varios competidores utilizando los siguientes criterios:

  • Edad: la propiedad estudiada fue de kilómetro cero, entonces tomé la lista de todos los de más de 10 años.
  • Tamaño: para cada tamaño de la propiedad, hay una gama de diferentes precios, así separado los bienes inmuebles entre 30m2 y 80m2 y dos dormitorios.
  • Distancia: por cada competidor aún, estimé la distancia y, de ser así, se estableció un límite de 2 km.

Con ese rápido estudio, llegué a la conclusión de que los competidores del apartamento estudiado tienen precio promedio de R $ 15.626 / m2. El más caro cuesta R $ 20.986 / m2, y el más barato, R $ 12.727 / m2.

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Búsqueda cualitativa

Usted percibió que el intervalo de precios está muy alto, variando de R $ 12,7 a R $ 21 mil por m2. Es necesaria una investigación cualitativa.

Es hora de pasar la suela de zapato para entender las diferencias. Visite los más caros y los más baratos. Visite también los inmuebles en promedio y evalúe los siguientes elementos:

  • Ubicación: la calle está ocupado, ruidoso, o es una de las calles con los mejores bienes raíces en el barrio?
  • Acabado: prestar atención a la calidad del suelo, los materiales de cocina, ventanas y el acabado de los cuartos de baño.
  • Planta: la planta facilita la circulación u obstaculizar? ¿La cocina está integrada en la sala? ¿Hay un balcón aprovechable? En todas las habitaciones? ¿El tamaño de los ambientes es adecuado?
  • Instalaciones: ¿cuáles son las opciones de ocio y servicios que la comunidad ofrecen? ¿El costo es alto o bajo?
  • Planta: superior plantas son más valorados.
  • Posición: averiguar cuáles son los valores de la región en relación con la posición, por lo general dan a la calle son menos valoradas por el ruido, a excepción de los lugares donde la vista es gloriosa. Además, para cada región del país existe una preferencia en relación a la exposición solar. En São Paulo, los inmuebles más valorados tienen frente al norte.
  • la velocidad a la venta por el tiempo que la propiedad está en venta? Si es mucho mayor que el promedio del barrio, es mejor desconsiderar el inmueble a efectos de investigación.
  • La evaluación cualitativa puede llegar a ser cuantitativa: se puede dar notas a todos los competidores en base a lo anterior y comparar con las notas que tiene para su propiedad.

Así, usted tendrá condiciones de separar los inmuebles con notas similares al suyo y de establecer un precio competitivo para él.

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¡Deseo grandes negocios y hasta la próxima!

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