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Fondos Inmobiliarios la guía definitiva para quien quiere inverti

A lo largo de los últimos años, hemos seguido de cerca la economía sumergirse en una de las crisis económicas más difíciles.

La inflación alta hizo que el Banco Central elevara la tasa de interés, lo que limitó en gran medida la estrategia de los pequeños y medianos inversores, que percibieron que la renta fija era garantía de seguridad y buena rentabilidad.

La crisis económica fue cruel con el país como un todo, pero fue aún más fuerte para sectores como la construcción civil y para quienes se interesan en invertir en inmuebles.

Ya cerca del fondo del pozo (o justo en él), la economía pasó a mostrar signos de mejora. Con la inflación bajo control, el Banco Central pasó a reducir los intereses y la perspectiva general es que podemos volver a experimentar un período de crecimiento económico ya en 2017.

Tenemos mucho que avanzar, es verdad. Desgraciadamente, la crisis política que perdura por años aún limita la tramitación de proyectos fundamentales para Brasil. Se quedan paradas las Reformas de la Previsión, Fiscal y un proyecto digno de Reforma Política.

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Los inversores necesitan revisar su estrategia

Mientras escribo ese material, los intereses básicos de la economía, la famosa tasa Selic, están en el 7,5% al ??año.

En ese nivel, Selic se igualaba al nivel de mayo de 2013, cuando también estaba en el 7,5% al ??año. De octubre de 2012 a abril de 2013, la tasa se mantuvo en el 7,25% al ??año, en el nivel más bajo de la historia, y pasó a ser reajustado gradualmente hasta alcanzar el 14,25% al ??año en julio de 2015.

La mayoría de los analistas del mercado financiero cree que, ya en 2017, tendremos nuevo corte de la Selic, lo que nos dejaría en un nuevo nivel histórico de baja.

No se engañe, incluso con los intereses en el nivel más bajo de nuestra historia, estaremos muy alejados de las tasas de interés de la mayoría de los países; por cuenta de ello, no es exagerado afirmar que nuestros intereses continuarán altos todavía por un buen tiempo.

Acumumado con intereses mayores, muchos inversores empezaron a buscar alternativas de inversión. Hasta por la recuperación de la economía, una de las inversiones que más han despertado el interés de los inversores son los Fondos de Inversiones Inmobiliarias, o FII.

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¿Qué son los Fondos de Inversión Inmobiliarios?

Un fondo de inversiones inmobiliarias, o FII, así como un fondo de inversión cualquiera, reúne a grupos de inversores que quieren asignar recursos en un tipo de aplicación.

En este caso, el gestor del fondo aplica en negocios inmobiliarios como edificios comerciales, hoteles, hospitales, universidades, centros comerciales y otros.

El fondo inmobiliario está constituido para comprar emprendimientos y beneficiarse de su venta y / o con el alquiler. Cada inversor del fondo es dueño de una cuota o fracción de cuota, es decir, un «pedazo» del fondo de inversión.

Es importante dejar claro que el inversor del fondo no posee ninguna propiedad, sólo tiene el porcentaje de su cuota del fondo de inversión, esto significa que el único dueño del inmueble es el fondo inmobiliario.

La idea de invertir en inmuebles pensando a largo plazo también tiene sentido para las inversiones en Fondos Inmobiliarios.

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Cómo los inversores ganan dinero con los fondos inmobiliarios

Mucha gente se pregunta sobre cómo los inversores logran ganar dinero con los FII.

En realidad, los inversores pueden ganar dinero de dos maneras la primera es a través de la rentabilidad pagada por los fondos (el 95% de sus resultados) la otra forma es la venta de sus cuotas del fondo por el valor de mercado el día de la venta.

Imaginemos que un fondo de inversión inmobiliaria es dueño de un centro comercial. Su beneficio se obtiene a partir del valor del alquiler recibido de los comerciantes. El inversionista no tiene derecho alguno a esas tiendas, pero él recibirá parte del pago de esos comerciantes.

Entonces, siempre que el centro comercial (citado en el ejemplo anterior) obtenga buenos resultados, el FII puede cobrar más de los comerciantes, consiguiendo mejores resultados y consecuentemente tener sus cuotas valoradas en la B3 (Bolsa de Valores).

Así, el inversor se beneficia con el éxito del shopping indirectamente, sin preocuparse por toda la burocracia del ramo.

Al final, es fácil deducir que incluso con algunas peculiaridades que los fondos inmobiliarios son simples, rápidos, seguros, diversos y lucrativos.

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¿Existe un momento ideal para invertir en Fondos Inmobiliarios?

Esta es una pregunta que constantemente recibimos por aquí y ciertamente es una de las mayores dudas de los inversores.

En realidad, la respuesta no es tan simple. Lo que defiendo y procuro hacer en mi estrategia de inversiones es la diversificación, con esa perspectiva mantengo inversiones en FII, incluso cuando la perspectiva de la economía no era tan positiva.

Sin embargo, algunas cuestiones puntuales sobre el momento económico y las características de los FIIs parecen reforzar positivamente la perspectiva de que actualmente es, sí, un buen momento para invertir en fondos inmobiliarios. siga

Exención del impuesto sobre la renta

No es secreto, cada mes, los fondos inmobiliarios están obligados por la ley a distribuir el 95% de sus resultados entre los cotistas. Imagínese aquí algo como si fuera una renta de alquiler. Esta renta está exenta del impuesto sobre la renta para las personas físicas.

Sin embargo, existe la tributación sobre la ganancia de capital al vender cuotas del FII. La tributación ocurre de manera similar a la venta de acciones, con la alícuota del 20% del beneficio (diferencia entre lo que vendió y lo que pagó por las cuotas). En teoría parece complicado, pero la práctica muestra que es algo trivial.

Bajo valor para la inversión

Una gran ventaja de los fondos de inversión inmobiliaria es la posibilidad de empezar a invertir con valores accesibles. Usted no necesita valores millonarios para tener su cuota en el fondo. Actualmente, no es exagerado afirmar que con cerca de R $ 100 ya es posible entrar en el mercado.

Si, hipotéticamente, usted decidiera comprar un inmueble para invertir, con R $ 500.000 tendría acceso a apenas un inmueble, diferente del fondo que invierte en diferentes inmuebles o apenas un negocio con varios arrendatarios como centros comerciales, edificios comerciales y etc.

Con esta estrategia usted diversifica su inversión y diluye el riesgo, después de todo quien tiene un inmueble corre el riesgo de quedarse sin recibir alquiler o incluso de no alquilar durante cierto período.

Quien es dueño de un solo inmueble sabe exactamente los riesgos e imprevistos que existen y que ocurren invariablemente.

Más liquidez que los inmuebles

Este es sin duda uno de los puntos más interesantes para los inversores. Negociar sus cuotas de FII es infinitamente más ágil, fácil y menos burocrático que vender un inmueble.

Gestores profesionales que saben lo que están haciendo

Por más que muchas personas se consideren expertos en inmuebles, el mercado está lleno de detalles que sólo los profesionales con experiencia comprobada logran comprender y aprovechar.

En los FII, el gestor realiza todas las actividades necesarias para mantener el emprendimiento con rentabilidad.

Como profesional involucrado, es del total interés de él que el negocio presente buenos resultados ya que la empresa gestora es comisionada de acuerdo con los resultados, con la tasa de administración variando habitualmente entre el 1% y el 3%.

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Tipos de fondos inmobiliarios

Existen varios tipos de Fondos de Inversión Inmobiliario. Es importante que el inversor esté atento a las características de cada uno de ellos. Conozca ahora algunos de los tipos de FII más comunes

  • Fondos de renta. Los fondos inmobiliarios de renta trabajan de forma simple alquilando inmuebles para tener una renta mensual fija. Como estos FII poseen más libertad, ellos invierten en tipos de inmuebles variados, dando más seguridad al inversionista sobre su retorno mensual. La gran mayoría de los fondos se especializa en un tipo de inmueble. Pueden ser enfocados en centros comerciales, agencias bancarias, depósitos, inmuebles residenciales, corporativos, hoteles y etc;
  • fondos de desarrollo. Los fondos llamados de desarrollo trabajan en la edificación y venta de inmuebles. Ellos dependen bastante del momento económico del país, pues su renta es validada por el poder de compra e interés de las personas;
  • los fondos de comercio. Quien esta acostumbrado al mercado de acciones ya oyó hablar mucho de la figura del trader. En los fondos de Trade, el gestor trabaja de la misma forma. Él acompaña el mercado y busca aprovechar las mejores oportunidades. Su objetivo es comprar inmuebles baratos para luego venderlos más caros. Es también común que los Fondos de Comercio mantengan inmuebles para el alquiler, garantizando así una parte de seguridad para los inversores;
  • fondos de cuentas por cobrar. Los Fondos de Ingresos son similares a los fondos de renta fija, adoptan una estrategia más conservadora. La mayoría de las inversiones se producen en títulos de crédito privado como CRI’s, LCI’s y etc;
  • Los fondos de fondos. Los llamados Fondos de fondos son conocidos por invertir en otros fondos inmobiliarios. En resumen, la estrategia de estos fondos es dejar la gestión inmobiliaria con profesionales del área. de esta forma los gestores de ese tipo de fondo se dedican sólo a diversificar el capital entre diferentes FII.

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Los riesgos para el inversor de los Fondos de Inversión Inmobiliario

A pesar de ser un mercado calentado con tendencia a reanudar una tendencia positiva, hay algunos riesgos a considerar. Véanse a continuación

Riesgo de mercado

Es fundamental que el inversor que tenga en su cartera de inversiones los FII conozca los riesgos que existen.

Los FII pertenecen al grupo llamado de renta variable, pero es verdad que los fondos inmobiliarios poseen una característica mixta, pues también garantizan (en algunos casos) renta fija por los alquileres, pero también acompañan la cotización del mercado que sufre variaciones.

Importante! Si usted necesita su dinero y por algún motivo su FII está desvalorizado, usted debe recibir menos por la misma cantidad de cuotas o fracción de cuotas.

La alerta es importante para que el inversor perciba y entienda las características y los riesgos involucrados en la inversión.

delincuencia

El riesgo de incumplimiento existe y sin duda es uno de los más presentes en el mercado de fondos inmobiliarios. La no recepción de alquileres es un riesgo importante y en los momentos de crisis económica ese ingrediente de riesgo suele ser mayor.

Recuerde que existen diferentes tipos de FII, tener una estrategia de diversificación con fondos diferentes puede suponer una oportunidad para disminuir los riesgos involucrados.

liquidez

Así como el valor de las cuotas es afectado por el mercado, usted también puede tener menos agilidad dependiendo del momento vivido por la economía y el FII en cuestión.

En Brasil, incluso con la gran demanda de FII, todavía tenemos un mercado en desarrollo, eso significa que en determinadas circunstancias donde la oferta de las cuotas es mayor en relación a la demanda, la venta con certeza será más larga.

Sin embargo, cuando se compara con las liquidaciones de los FII con la compra y venta de inmuebles, no cabe duda de que el inversor de los FII no tiene que reclamar.

Riesgo de trabajo

Si el FII elegido por usted es del tipo que opta por construir los emprendimientos, todos los riesgos operacionales deben entrar en su evaluación.

En ese punto el entendimiento es simple, después de todo quien nunca tuvo problemas con obras? Es común que surjan a lo largo de una reforma de los gastos imprevistos que rompen el presupuesto, accidentes, retrasos en la entrega. Como por aquí las obras suelen ser significativas existen todavía riesgos externos como que pueden paralizar la obra.

Es fundamental que el inversor tome todos estos detalles en consideración.

vacante

Más un riesgo que suele hacerse mayor en períodos de crisis económica. El riesgo de vacante o inoculación es un elemento importante en los FII de renta.

El entendimiento también es simple, después de todo, todo inmueble puede quedar desocupado por cierto período. Es importante destacar que los inmuebles con características específicas pueden significar mayor dificultad en el momento del alquiler.

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¿Quieres saber más?

Usted ciertamente se interesó por los Fondos de Inversión Inmobiliario y quiere saber aún más sobre este asunto, ¿verdad?

Recientemente, mi amigo Conrado Navarro participó en una transmisión en vivo en la que el tema era precisamente el FII. El evento contó con la participación de expertos en inversiones modalmais Fernando Montanari y Vinicius Fuzikawa. El video es una verdadera clase sobre el tema y merece ahora su atención

Haga clic y vea

conclusión

A lo largo de los años hemos presenciado una serie de oportunidades para quienes están dispuestos a salir de la zona de confort y buscar nuevas opciones de inversión.

No me quedan dudas de que los Fondos de Inversión Inmobiliario (FII) son ciertamente una de esas puertas, que pueden ayudar y mucho, a cualquier inversor a conseguir una buena rentabilidad.

Como siempre, es fundamental entender el producto en cuestión y mantener en día la planificación, siempre vinculando su cartera de inversiones a la realización de sus objetivos. ¡Hasta la próxima!

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