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Fondos inmobiliarios: el balón de la época.

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Crecimos escuchando a nuestros familiares, que invertir en bienes raíces era una forma segura de garantizar un buen capital para el resto de nuestras vidas, principalmente a través de la adquisición de terrenos y bienes raíces para nuestra propia vivienda y alquiler para terceros.

Este pensamiento ha durado varias décadas, pero ha sido cuestionado por las generaciones actuales, que están experimentando una era cada vez más globalizada, donde se necesita con urgencia la necesidad de una mayor movilidad profesional, académica, financiera, urbana y de vivienda.

En este sentido, invertir en activos que exigen una gran inmovilización de capital (por ejemplo, bienes raíces y vehículos) no sería un deseo compatible con el estilo de vida de estos jóvenes.

En este contexto, los bienes raíces tradicionales dejan la escena y dan lugar a una inversión de la que quizás hayan escuchado, me refiero a los creativos «Fondos de Bienes Raíces».

Pero después de todo, ¿qué son los fondos inmobiliarios?

Los Fondos de inversión en bienes raíces, conocidos como FII, son una forma inteligente, creativa y moderna de participar en el mercado inmobiliario, con bajas inversiones y menos incertidumbres, entre otros beneficios que veremos más adelante.

¿A quién no le gustaría ser miembro de empresas premium , como centros comerciales, cobertizos logísticos, oficinas corporativas, hoteles, etc. y aún así recibir ingresos periódicos?

Estos fondos tienen la forma de un condominio, donde el administrador lleva a cabo el proceso de recaudación de fondos a través de la venta de cuotas, y tiene como objetivo monetizar a sus inversionistas a través de la exploración de bienes raíces y similares, principalmente a través del arrendamiento, venta de activos y adquisición. de certificados inmobiliarios.

Su gestión, realizada por profesionales especializados en el negocio inmobiliario, busca el máximo rendimiento de sus carteras, con atractivos rendimientos financieros para sus clientes.

Actualmente, hay 419 FII registradas en la Comisión de Valores de Brasil (CVM), con un Valor Neto de R $ 97 mil millones, de los cuales 173 FII se cotizan en la Bolsa de Valores de São Paulo, B3 (Brasil Bolsa Balcão), que registra más de 286 mil inversionistas en el producto (fuente: informe B3, 19 de marzo).

Ventajas de los fondos inmobiliarios

  • Acceso al mercado inmobiliario, sin la compra efectiva de bienes inmuebles;
  • Baja inversión financiera, a través de la adquisición de cuotas de fondos;
  • Posibilidad de convertirse en socio de grandes proyectos inmobiliarios, con inquilinos seleccionados;
  • Diversificación a través de la adquisición de diferentes clases de activos (por ejemplo, centros comerciales, naves logísticas, oficinas, hoteles, etc.);
  • Mitigación adicional del riesgo, en las FII compuestas por varias propiedades e inquilinos, presentes en diversas regiones y sectores de la economía;
  • Ingresos mensuales de alquileres y ganancias de capital de operaciones de compra y venta de activos (los fondos deben distribuir al menos el 95% de sus ganancias);
  • Posibilidad real de valoración de cuotas a lo largo del tiempo, sujeto a una tasa de mercado, es decir, 20% para ganar capital;
  • Exención IR en el ingreso distribuido a la persona física, siempre que tenga menos del 10% de las cuotas del fondo y que esté compuesto por al menos 50 cotizantes;
  • Emisión de nuevas cuotas en condiciones favorables para sus titulares, con el objetivo de aumentar la equidad y el mayor atractivo del mercado;
  • Alto nivel de especialización y compromiso de los gerentes y gerentes, responsables de negociar con los inquilinos, comprar y vender activos, relaciones con inversionistas, etc.
  • Alta liquidez y facilidad de negociación de acciones en la sesión de negociación electrónica de la Bolsa de Valores de São Paulo (B3);
  • Puerta de entrada al mercado de renta variable.

Clases de Fondos Inmobiliarios y el concepto «Mono / Multi»

Existe una amplia oferta de FII con las características y estrategias más variadas, por lo que es fundamental que la elección esté bien evaluada y que se adhiera al perfil de cada inversor. En general, la mejor manera de mitigar el riesgo es elegir más de un fondo de cada clase existente (por ejemplo, fondos de logística, fondos de oficina, fondos de centros comerciales, fondos de papel, etc.).

¿Nos permite saber las diferentes clases de fondos, según el predominio de los activos en sus carteras?

  • Fondos de papel : son fondos que invierten en certificados y valores de renta fija respaldados por hipotecas o bienes raíces fiduciarios, como «Certificados de cuentas por cobrar de bienes raíces – CRIs» y «Cartas de crédito de bienes raíces – LCIs». Por lo tanto, no hay bienes raíces físicos administrados en esta clase, de ahí el nombre «Fondo de papel»;
  • Fondos de ladrillo : fondos que invierten en proyectos inmobiliarios (por ejemplo, centros comerciales, hoteles, escuelas, cobertizos de logística y oficinas);
  • Fondos (FoF) : son fondos que invierten en otras FII y, en general, tienen una administración activa, enfocada en capturar las mejores oportunidades de cada fondo en el mercado;
  • Fondos híbridos (o mixtos) : son fondos que invierten en diferentes clases, sin predominio de ninguno de ellos, y pueden fusionarse en una sola cartera, fondos, papel y fondos de fondos.

Otro concepto que tiene un impacto en la diversificación y liquidez de los fondos, se refiere a la cantidad de activos, arrendatarios, regiones y vencimientos de contratos, a saber:

  • Fondos de activos únicos x activos múltiples: los fondos de activos únicos tienen solo un activo en la cartera y, por lo tanto, un riesgo más concentrado si este activo tiene problemas, que se mitiga en los fondos de múltiples activos;
  • Fondos mono arrendatario frente a arrendatarios múltiples : al igual que en el caso anterior, los fondos mono arrendatario concentran el riesgo en la cartera si ese arrendatario presenta un problema, o incluso abandona la propiedad, una situación que sufre menos impactos en el caso de los fondos para múltiples arrendatarios ;
  • Fondos monorregionales frente a multirregiones : algunos fondos están presentes en una sola región, ciudad o estado, por lo tanto, están sujetos a posibles crisis localizadas, que pueden comprometer su salud financiera, un hecho que se puede mitigar si el fondo opera en diferentes regiones;
  • Fondos de largo plazo x vencimientos múltiples : tener una cartera de arrendamiento con vencimientos contractuales diluidos a lo largo del tiempo, garantiza un flujo de efectivo más constante para sus accionistas y una mejor gestión de las renovaciones y la financiación de los nuevos inquilinos.

Perfil del inversor de los fondos inmobiliarios

Quienes aplican recursos en el mercado financiero saben que es fundamental entender su propio perfil de inversionista, una regla que también es válida para las IFI. Sin embargo, entendemos que los inversores que buscan este producto tienen una o más de las siguientes características:

  • Buscan inversiones a largo plazo para diversificar sus carteras;
  • Buscan inversiones que generen ganancias de capital, sin preocuparse por las fluctuaciones de los precios en el corto plazo;
  • Buscan inversiones que generen ingresos inmediatos y, idealmente, pueden llevarlas hasta su jubilación;
  • Buscan inversiones que accedan al mercado inmobiliario, con diversificación y liquidez.

Indicadores de rendimiento para mantener un ojo en

  • Rendimiento de dividendos (DY) : indicador de rendimiento anual pagado por un fondo, descrito en términos porcentuales. Para calcular el DY, simplemente agregue los ingresos obtenidos en 12 meses y divídalo por el precio de la cuota. Supongamos que un fondo ha pagado R $ 9.00 de ganancias en el período, y su cuota vale R $ 100.00, tenemos un DY de 9.00% anual. Si bien es uno de los indicadores más importantes, no debe analizarse aisladamente, para no camuflar una condición contractual de ingreso mínimo o una concentración de riesgo.
  • Valor liquidativo (PV) : un indicador que representa el valor de la valoración de la equidad de una FII particular, que por lo tanto difiere de su valor de mercado (MV), ya que este último toma en cuenta el valor de las acciones negociadas en la bolsa de valores.
  • Precio / valor de activo de la cuota (P / VPC) : indica si una cuota de mercado negociada es costosa o barata en relación con su valor de activo (PV). Para este cálculo, el valor de la cuota en stock se divide por el VP de la misma cuota. Por ejemplo, una cuota de R $ 12.00, con VP de R $ 10.00, tiene un factor de 1.20, es decir, su cuota se negocia 20% por encima de su VP. Vale la pena vigilar las IFI que extrapolan el rango de 0.80 a 1.20, ya que una supuesta oportunidad puede estar basada en un problema.
  • Vacante : este indicador mide la tasa de vacante de los bienes raíces, de esta manera podemos asumir que una baja vacante genera un ingreso más alto para el fondo. Al evaluar la evolución de la vacante de las propiedades por largos periodos, podemos verificar la resiliencia y calidad de las mismas, especialmente en los periodos más adversos.
  • Predeterminado : un indicador que mide la salud financiera de los inquilinos al cumplir con los contratos de alquiler, por lo que cuanto menor sea el incumplimiento actual e histórico de un fondo determinado, más saludable será su flujo de efectivo. El riesgo de incumplimiento o retrasos siempre existe, por lo que los administradores buscan valores bajos en sus carteras.
  • Área Bruta de Renta (GLA) : representa el área de la propiedad para explotación comercial. Sobre la base del m2 y el ABL de la región, podemos estimar la renta potencial del activo. Cuanto más GLA, más generación de ingresos.

Además de estos, cabe mencionar el IFIX, índice de rendimiento de las IFI, formado por una cartera teórica de 90 fondos, con una validez de cuatro meses. Su objetivo es medir el rendimiento promedio de los precios de los productos de este sector en los mercados B3. A continuación se muestra una comparación de IFIX con IBOV.

Conclusión

Los FII han atraído la atención de muchos inversionistas como una gran fuente de ingresos, inversiones y diversificación de sus carteras, especialmente para los inversionistas que se sienten atraídos por el mercado inmobiliario.

Los bajos niveles de interés e inflación, así como la expectativa de una reanudación del crecimiento de la actividad económica en Brasil, contribuyen al momento favorable de las IFI, tanto en relación con la valoración de cuotas como de los ingresos por rentas.

La reducción en el riesgo, en comparación con la adquisición real de bienes raíces, se debe a la alta liquidez y calidad de los activos e inquilinos, la experiencia de los gerentes y gerentes, la facilidad con que se monitorean los cambios en el mercado y, sobre todo, la diversificación con la que el inversionista Se las arregla para montar su billetera.

«Fondos inmobiliarios, una gran opción para diversificar sus inversiones»

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