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Financiar la casa propia o alquilar: una visión financiera reveladora (y asustadora)

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Salve amigo lector, todo bien? Desde que puedo recordar, escucho la máxima «En lugar de pagar el alquiler, prefiero pagar una parte de la financiación» y todas las variaciones posibles, tales como «alquiler es dinero que no vuelve, va a la basura», «financiación también no es bueno, pero al menos yo estoy pagando algo que es mío «y así sucesivamente. La pregunta que hago en la secuencia es: ¿será?

Este tema siempre causa mucha conmoción y polémica, por diversos motivos, desde culturales hasta la falta de conocimiento. De esta manera, voy a tratar de no ser simplista y cubrir las variables más importantes.

Es necesario resaltar que es imposible abordar todos los componentes de ese tema, por eso tenemos que atenerse a medias e índices del mercado para servir al propósito de ilustrar nuestro ejemplo.

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¿Vale la pena financiar un inmueble?

La respuesta directa a la pregunta «¿Usted puede intercambiar el alquiler para la financiación?» Es un no rotundo. Al menos, no el mismo inmueble. Es importante que comparemos «manzanas con manzanas y naranjas con naranjas». Pero lo que sucede normalmente es que se comparan cosas completamente diferentes a fin de probar un punto de vista que no se mantiene.

Lo que quiero decir es que las personas miran sólo a la parcela, sin considerar cuánto se ha dado de entrada, si el inmueble comprado es del mismo patrón de aquel arrendado, costo de oportunidad y otros componentes puramente lógicos y matemáticos que deben ser analizados.

En ese post, no voy a hablar del componente emocional que debe ser respetado y es algo muy particular – el vídeo abajo que abordo exactamente ese punto. El objetivo aquí es abordar la cuestión puramente financiera que, independientemente de las creencias, debe ser al menos colocada en la ecuación final de la decisión.

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Haciendo las comparaciones correctas

No basta con comparar «manzanas con manzanas». Es importante que sea «la misma manzana», combinado? Vamos a usar el ejemplo de un inmueble de R $ 400 mil. Si usted tiene FGTS para usar en la compra, además de reservas para dar de entrada, eso entra en otro momento de la discusión, pues el hecho de estar reduciendo la parcela con una entrada mayor no significa que no está pagando.

Simulando esa financiación en el sitio de la Caixa Económica, he aquí lo que tenemos:

Simulación Dinero 1

La parte más barata inicial es de R $ 3.310,01 y la final es igual para todas las opciones. Ver que hay siempre un seguro embutido (seguro prestamista), que sirve si hay algún problema para pagar el financiamiento (muerte, pérdida de empleo). ¿Venta casada? No vamos a entrar en ese mérito (esta vez).

Si hacemos una «contenía de panadería» para encontrar la parcela media, daría algo alrededor de R $ 2.100,00 (bien de panadería misma). Se agrega a ello el costo de oportunidad de los R $ 120 mil de ingreso, que podrían estar aplicados en el Tesoro Selic por el 14,25% aa. Tardando el Impuesto de Renta (alícuota mínima, dado el plazo de la financiación), usted tendría una rentabilidad bruta del 12,1%. Pero vamos a dejarlo de afuera por el momento.

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Así, de partida, tenemos una parcela promedio de R $ 2.100,00. Por otro lado, el alquiler residencial varía del 0,3% al 0,5% del valor de mercado del inmueble. El hecho es que, en promedio, no pasa del 0,4%. Así, en ese caso tendríamos un alquiler de R $ 1.600,00, una diferencia de R $ 500,00 por mes, o, R $ 180mil en 30 años (sin contar intereses).

En el aspecto «manzana con manzana», lo correcto es comparar cuánto sería la financiación del 100% del inmueble (aunque no hay esa opción «oficialmente») para desmitificar la falacia de vez. Entonces, simule de manera que el capital financiado sea los 400 mil reales para quedar claro lo que estoy tratando de mostrar.

Simulación Dinera 2

En nuestra contención de panadería, parcela media R $ 2.930,00 contra un alquiler de R $ 1600,00. Esta toma de la cuenta en la mesa SAC (más común en las hipotecas) y sin tener en cuenta una serie de variables que refuerzan que no, que no puede pagar cuotas iguales para alquilar en una misma propiedad de valor.

Antes de palos y piedras comienzan a volar, no estoy diciendo que es mejor, peor o lo que debe hacer. Después de todo, cada uno debe saber lo que es mejor para usted. Sólo estoy diciendo que las matemáticas no corrobora con la afirmación que hemos escuchado a lo largo de la vida.

¿Notó un detalle en la simulación? ¿El Costo Efectivo Total? Bizarros 21,9% aa en la segunda simulación y el 26,2% en la primera. Esta «broma» te costará, al cabo de los 360 meses, R $ 630.641,00, en intereses, tasas, seguro prestamista y otros «apéndices» de esa operación.

Esto sin hablar de que el banco le va a «convencer» de abrir una cuenta, que también tendrá costos, además de los impuestos y costos de cartera. Así que cuando escuche «al menos financiación está pagando algo que es suyo» ahora sabe que no es del todo así, porque, al terminar de pagar, técnicamente, el banco es su pareja.

Y todavía tiene el costo de oportunidad …

Por último, si calculamos cuánto va a ganar en la parte superior de dicha cuenta, como se suele decir, «la cuenta no se cierra.» En el caso de que se produzca un aumento de la producción de energía eléctrica en el país,

La entrada se convertiría en algo alrededor de R $ 4,3 millones. No, no has leído mal. Ahora sumamos en la cuenta la diferencia entre la parcela y el alquiler (financiando el 100%), que es de R $ 1300,00 al mes, también aplicados. Resultado: 8,8 millones de reales. Aunque la inflación «corro» 2/3 de ese valor, usted todavía tendría R $ 2,9 millones en valores de hoy. Nada mal, eh?

Para intentar cubrir todos los aspectos, mucha gente va a cuestionar la corrección del alquiler. Según la FGV, el IGP-M medio de los últimos 20 años fue del 8,27% al año, lo que todavía queda muy lejos del 22% de costo total anual del financiamiento sumados al costo de oportunidad de no aplicar el dinero.

Transformando esto en números, usted habría pagado R $ 2,5 millones en alquiler. Entonces, R $ 8,8 millones – R $ 2,5 millones = R $ 6,3 millones. En este resultado, sacamos de inflación y llegamos a R $ 2,1 millones.

Si desea aplicar la inflación en total, para así tener el «peor escenario posible», quedaría R $ 2,9 millones – R $ 2,5 millones (alquiler), llegando a R $ 400 mil. Desde un punto de vista estrictamente financiero, la cuenta se puede hacer en todos los sentidos y el resultado siempre será más barato que la financiación alquiler.

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conclusión

Como dije al principio, son muchas las variables. Lo que importa aquí es que tomar su decisión de dejar atrás las viejas creencias, así que sea consciente y consciente de lo que están eligiendo para usted y su familia.

Si tiene sentido financiar, sea feliz. Si tiene sentido alquilar, sea feliz también. Lo que no vale es decidir sin tenerlo todo en cuenta. Por encima de todo, nunca se decidirá por el sentido común. ¿Sabes los 20 chicos más ricos del mundo? Ellos están allí sólo porque pasan (bueno) lejos de que tal «sentido común». Un gran abrazo y hasta pronto.

Financiar la casa propia o alquilar: una visión financiera reveladora (y asustadora)
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