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De la Universidad de Buenos Aires.

Dinheirama Entrevista: Ricardo Ribeiro, Diretor Comercial da Direcional Engenharia Muchos de nuestros lectores nos enviaron cuestiones sobre inversiones relacionadas a los grandes eventos de 2014 y 2016 a ser ubicados en Brasil. ¿Qué cambia con la Copa del Mundo de 2014 y las Olimpiadas de 2016? Decidimos conversar con un profesional que trabaja en una empresa directamente relacionada al tema. Al final, ¿cómo el inversor debe encarar la llegada de esos eventos y el cambio que ellos traerá en nuestra infraestructura?

Yo hablé con Ricardo Ribeiro, Director Comercial de Ingeniería direccional, esta empresa en ocho estados y genera más de 11.000 puestos de trabajo directos. Ricardo es graduado en Ingeniería Civil por la UFMG – Universidad Federal de Minas Gerais, habiendo recibido la medalla de oro en el curso, obteniendo la mayor media de puntos entre todos los formandos de su clase.

La directiva industrial ya entregó o incorporó, en sus 30 años de vida, más de 40 mil unidades – más de 3,5 millones de m2 de área construida o incorporada y más de 175 emprendimientos entregados. Según Ricardo, para alcanzar estos resultados, la Direccional apuesta en cuatro diferenciales estratégicos: posicionamiento geográfico diferenciado, foco en proyectos de gran escala, estandarización del método constructivo y mano de obra propia. Vamos a la conversación:

Ricardo, nuestros lectores tienen mucha curiosidad en cuanto a qué eventos como la Copa del Mundo, en 2014, y las Olimpiadas, en 2016, ofrecen en términos de posibilidades para el país. ¿Qué debemos considerar en este sentido?

Ricardo Ribeiro: Sin lugar a dudas, la Copa Mundial y los Juegos Olímpicos de traer grandes oportunidades en varios sectores de la economía, debido a las fuertes inversiones que se harán. Estas inversiones impulsan la economía como un todo y, por lo tanto, las oportunidades no quedan restringidas a un sector específico, lo que es extremadamente positivo para el país.

Es claro que, en un primer momento y de forma más directa, las actividades ligadas al turismo son más positivamente afectadas. Esto en función del enorme volumen de turistas que el país recibirá en ese período y del gran volumen de recursos que esos turistas dejará en el país. Otro sector también muy positivamente afectado es el de la construcción civil y construcción pesada, debido a las grandes inversiones en infraestructura que deberán ser hechas. Estas son inversiones también muy importantes, ya que sus beneficios permanecen para el uso de la población del país después de los eventos.

Si consideramos que los eventos traerá valorización y moverán la economía, podemos abordar su relación también con las inversiones de nuestros lectores. Los eventos de este porte traen oportunidades de inversión para el inversionista atento? ¿Qué alternativas resultan más evidentes e interesantes? ¿Por qué?

RR: Ciertamente, un número de oportunidades de inversión abiertas. Sin embargo, como los eventos tienen una fecha específica para ocurrir y son pasajeros, se debe tomar bastante cuidado al invertir considerando sólo el evento en sí. Se debe invertir considerando los fundamentos del sector como un todo.

La Copa y las Olimpiadas son sólo un catalizador, pero no deben ser la única justificación para la inversión. De esta forma, una inversión interesante puede ser, por ejemplo, en empresas que se beneficiarán de ese gran volumen de inversión que se hará en infraestructura.

¿Cómo funciona la inversión en hoteles? El inversor compra el inmueble (apartamento, flat, etc.) y necesita administrarlo o toda la operación queda a cargo de una empresa gestora?

RR: En la inversión hotelera, el inversor compra el apartamento y ya existe un contrato de gestión del hotel está a cargo de una empresa de gestión que ya tiene todo el «know how» de la operación. Esto es fundamental para mantener la calidad del servicio y la reputación del hotel y para que la inversión no se deteriore con el paso del tiempo. También es bastante importante para que se pueda mantener una tasa de ocupación bastante elevada, ya que esas empresas administradoras tienen toda una estructura de venta de las diarias.

La escasez de hoteles es una realidad que el país tiene que enfrentar para suplir el crecimiento de la demanda-antes y después de la Copa del Mundo y de las Olimpiadas. En Minas, por ejemplo, el turismo de negocios tiene un espacio garantizado y destacado en Belo Horizonte, geográficamente ubicada en el centro económico del país, entre São Paulo, Río de Janeiro y Brasilia.

BH ya es el 4º destino más visitado por los brasileños. La prueba de ello es que el movimiento de pasajeros en el aeropuerto de Confins creció, en promedio, un 20% en los últimos años. Hoy, el sector de hotelería ya crece en ocupación y en valor promedio de diaria y, en Belo Horizonte, presenta tasas de crecimiento superiores a las del país y las de la región sudeste.

¿Cómo debe ser la comparación de la inversión en apartamento de hotel con la inversión en un inmueble de valor semejante? Y en relación a los Fondos de Inversiones inmobiliarias? ¿Qué debe tener en cuenta el inversor antes de tomar esta decisión?

RR: En el hotel, la ganancia se presenta en dos formas. La primera de ellas es proveniente de los ingresos de las diarias y del consumo de los huéspedes en el hotel, siendo que el propietario de las habitaciones recibe mensualmente el valor resultante de la operación hotelera. La segunda forma de ganancia procede de la valorización inmobiliaria del apartamento. De esta forma, es fundamental que el hotel esté bien ubicado y tenga una operación eficiente, para distribuir el máximo posible de recursos a los propietarios de las habitaciones, valorizando su propiedad.

¿Cuáles son los riesgos que implican la inversión en hoteles? ¿La tasa de ocupación influye bastante en la receta? La elección del lugar y la demanda deben evaluarse cuidadosamente. ¿La gestión influye en los ingresos? ¿Cómo se establece el valor a ser recibido en una inversión de este tipo?

RR: El principal riesgo de invertir en hoteles es su tasa de ocupación y la tasa diaria. Esas dos variables que permitirán que se tenga una mayor o menor distribución de recursos para los propietarios de los apartamentos al final de cada mes. Por eso, es fundamental que el hotel esté bien ubicado, después de todo los huéspedes buscan primero comodidad y facilidad de acceso.

La gestión y operación del hotel es otro punto muy importante. La mayoría de las reservas de habitaciones proceden de las administradoras, que, por lo tanto, tienen gran influencia en la tasa de ocupación de las habitaciones. Además, una operación eficiente es fundamental para maximizar la rentabilidad de la inversión. Es muy importante que se tengan los objetivos de la administradora alineados con los objetivos de los propietarios de habitaciones.

¿Qué tipo de inversor puede invertir en hoteles? ¿El perfil del inversor requiere experiencia previa de inversiones y buena diversificación? ¿Cuál es el valor inicial recomendado? ¿Como proceder?

RR: Cualquier persona puede invertir en hoteles. Sin embargo, es muy importante que los recursos invertidos sean a largo plazo, después de todo, es una inversión con liquidez más restringida – vender un inmueble no siempre es algo rápido. Para invertir, basta adquirir una o más unidades hoteleras que estén en construcción, con incorporación registrada en notario o ya concluidas y en operación.

Siempre es muy importante analizar la incorporadora responsable de la construcción del emprendimiento, la administradora hotelera que operará el hotel, la ubicación y cómo está la tasa de ocupación y el valor de las diarias de hoteles en la ciudad y en la región donde será construido el hotel.

El Tulip Inn Savassi en Belo Horizonte, es una inversión de Ingeniería direccional que ejemplifica estas características. La ubicación es ideal para garantizar mayor ocupación, hay el soporte de una red internacional, la gestión con foco en los resultados y una bandera fuerte. El lector puede acceder www.tulipinnbh.com.br y tener más detalles sobre la inversión en el sector de la hostelería.

Ricardo, gracias por las explicaciones y disponibilidad en atendernos.

RR: Estoy muy contento de responder a las preguntas de un tipo de inversión aún poco conocida de Brasil. Enhorabuena por el trabajo y el espacio dedicado a la educación financiera.

Foto: divulgación.

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