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De la Iglesia Católica.

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La velocidad con que las iniciativas surgen y transforman el mercado es impresionante. Incluso durante la crisis, jóvenes talentosos, movidos por la voluntad de cambiar y ofrecer a las personas acceso a estructuras diferenciadas se volvieron recurrentes en Brasil.

Una de esas iniciativas es el Urbe.me. Urbe.me es una empresa de inversión inmobiliaria, que utiliza el concepto de crowdfunding para hacer que estas inversiones sean accesibles a todos.

Urbe.me fue fundado en 2015 por un grupo de jóvenes empresarios gauchos. Los socios se quedaron dos años estudiando la legislación y la Comisión de Valores Mobiliarios (CVM) para desarrollar la plataforma. Mientras estructuraban la idea, veían surgir en los EE.UU. sitios con propuestas similares.

Cada sitio norteamericano de financiamiento colectivo para el sector inmobiliario – son más de 100 – tiene su propio modelo de negocio. La esencia, sin embargo, es la misma: dar a pequeños inversores la oportunidad de aplicar dinero en el mercado inmobiliario, de una manera simple, sin depender de corredores o bancos de inversión. El sitio de Prodigy Network, que surgió en el momento en que el Urbe.me fue concebido, ha recaudado $ 410 millones de dólares con 6.500 inversores.

Para hablar un poco más sobre Urbe.me y el mercado inmobiliario en general hablado con Lucas Obino. La conversación resultó en una entrevista exclusiva que usted tendrá la oportunidad de acompañar ahora.

Lucas, tradicionalmente el brasileño siempre consideró los inmuebles una de las inversiones más seguras. Durante ese último período de crisis económica, el mercado de inmuebles fue uno de los que más se vio afectado. ¿Ha llegado el momento de que la gente vuelva a invertir en el mercado de bienes raíces?

Lucas Obino: El mercado inmobiliario y la economía en su conjunto está hecha de ciclos de periodos de recesión y el crecimiento que se alternan. Lo interesante es percibir que en las últimas dos décadas tuvimos dos ajustes muy significativos en el mercado brasileño. El primero ocurrió en los años 2000 y perduró hasta 2014, fue un período donde la manera de financiar inmuebles cambió en Brasil y pasó a ser posible financiar también el primer inmueble, esto aliado a una coyuntura económica favorable causó un «boom» sin precedentes en el mercado inmobiliario, de forma que vimos los inmuebles se valoran muy por encima de la inflación.

El segundo momento de ajuste ocurrió justamente después de este primero, y vino para reposicionar estos precios en una coyuntura de incertidumbre, en que el mercado volvió a colocar los pies en el suelo. Incluso durante este segundo momento, es importante destacar que los inmuebles nunca perdieron su función de reserva de valor, pero ahora es claro que simplemente comprar y esperar la valoración ya no es un buen negocio, como ya fue en el pasado.

En este momento, el clima es nuevamente de reanudación. El mercado ya ha dado señales de recuperación y la expectativa es que el proceso de venta de los inmuebles vuelva a ocurrir normalmente ya a lo largo de los próximos años. A pesar de esto, es importante destacar que el factor de cambio en el método de financiamiento, tan importante para nuestro último período de avance en el sector, no volverá a ocurrir. Esto significa que este es un buen momento para aportes en inmuebles en función de la curva ascendente, pero no basta con que el inversionista inteligente sólo repita las prácticas que se dieron en otras coyunturas. Es necesario ahora que se invierta en inmuebles de forma activa, es decir, en la propia construcción, y no más en la expectativa de elevación extraordinaria de los precios, pues en mi visión esto no volverá a ocurrir tan temprano.

Cuéntanos un poco sobre cómo surgió el Urbe.me y cuáles son las principales oportunidades que ofrece la plataforma para quien quiere invertir en inmuebles.

LO: Bueno, siguiendo un poco el tema de la pregunta anterior, la URBE.ME llegó justo como la elección de una inversión activa en el sector inmobiliario, pero sin la participación y la contribución que esto requeriría el modelo tradicional.

La mayoría de los socios fundadores de URBE.ME ya tienen gran experiencia dentro del mercado inmobiliario ya partir de esto siempre sentimos una carencia del mercado en el sentido de maneras reguladas de conseguir inversores para complementar los aportes bancarios o incluso sustituirlos en algunos casos .

En la otra punta, el inversor que deseaba entrar en este mercado e invertir a través del modelo tradicional, como socio de un emprendimiento, encontraba 3 grandes problemas: la necesidad de tener una relación cercana con alguna incorporadora; el aporte elevado para que la operación tenga sentido para ambas partes (mínimo + o -1 millón) y; el riesgo de convertirse en socio de un negocio.

Con el URBE.ME conseguimos resolver todos estos problemas: la incorporadora tiene una fuente segura de captar estos recursos a un precio parecido de lo que conseguiría con banco o inversores de mayor porte. Los inversores logran en promedio el doble de la rentabilidad que lograrían en un título bancario, con un aporte a partir de 1 mil reales y aún sin ningún riesgo societario involucrado, pues nuestro modelo funciona a través de títulos de deuda.

Uno de los temas más buscados en Dinheirama es una pregunta recurrente de los brasileños. ¿Comprar o alquilar, como usted ve (como profundo conocedor del tema) ese tema? Usted también ha creado una calculadora que ayuda a la hora de hacer las cuentas, ¿cómo funciona todo esto?

LO: Exactamente. La cuenta que muchas veces no es hecha por muchas personas que deciden adquirir un inmueble es que el dinero inmovilizado mientras pagamos la entrada y las parcelas del inmueble podría estar siendo reinvestido. Además, los intereses del banco, a menos que usted esté comprando un inmueble con intereses subsidiados, acaba componiendo buena parte del costo que este inmueble efectivamente va a tener para el consumidor.

Con esta lógica en vista, montamos una calculadora que funciona gratuitamente en nuestro sitio para ayudar a las personas a calcular esto y tomar una decisión más consciente sobre la mejor decisión para su situación. Muchas veces es posible comprar un inmueble nuevo a la vista viviendo de 5 a 10 años de alquiler, en lugar de terminar atado a una financiación de 15 a 20 años …

¿Cuál es la diferencia de Urbe.me para un fondo inmobiliario?

LO: La primera gran diferencia URBE.ME a un fondo inmobiliario es que el inversor aporta en un proyecto específico elegido por él y su dinero se utiliza en la construcción de ese proyecto. Además de la transparencia en la administración de los recursos, esto también acarrea rentabilidades mayores para los proyectos vía URBE.ME en comparación con fondos inmobiliarios tradicionales, pues el inversor siempre entra en la parte más rentable del negocio, donde la incorporadora todavía ofrece rentabilidades reales superiores al 1% al mes.

En URBE.ME no tenemos tasa alguna para la inversión ni contamos con pesadas instituciones financieras detrás, que acaban añadiendo costos al proceso e impactando negativamente la rentabilidad del inversor. En URBE.ME buscamos mantener lo más simple y claro posible, de modo que podamos siempre apuntar en rentabilidad bastante superiores a los que nuestro inversor lograría en el sistema financiero tradicional.

El modelo de financiación colectiva se convirtió en un éxito en Brasil y en todo el mundo. Cuente un poco de cómo ustedes adoptaron ese modelo y cómo funciona la regulación de la CVM para el crowdfunding de inversiones en Brasil.

LO: Cuando empezamos a trabajar en el mercado aún no había una regulación específica CVM sobre el tema, lo que provocó una inseguridad jurídica muy importante en lo que estábamos haciendo. A cada proyecto necesitábamos consultar nuevamente a la comisión para saber si podíamos poner en el aire la captación y las respuestas no siempre eran las esperadas.

Para nosotros era claro que tarde o temprano, con el crecimiento del mercado en Brasil, necesitaríamos una regulación o al menos una jurisprudencia más sólida para poder predecir las actividades practicadas en las plataformas de crowdfunding.

Afortunadamente, la CVM reaccionó de forma ágil y se estableció un intenso diálogo de nuestra parte y también de algunas asociaciones para elaborar esta nueva reglamentación en términos que respete todas las normas indispensables para la seguridad del inversor y del mercado, pero sin dejar de lado la necesidad de que se establecieran parámetros viables para la operación de las plataformas.

Así, en la mitad del año pasado, se ha lanzado una nueva instrucción específica sobre plataformas de crowdfunding de inversión, que está en vigor hoy en el mercado.

Esta reglamentación ciertamente trae más seguridad para el inversor, en cuanto a la plataforma y la inversión, cuáles son los principales riesgos?

LO: Sí, es importante, ya que deja los parámetros de funcionamiento de las plataformas muy claros y estandarizados.

En lo que se refiere a la seguridad de la inversión en sí, hablando específicamente en el caso de URBE.ME, tenemos una serie de evaluaciones que se realizan en todas las empresas que captan a través de la plataforma. A través de ellas nos certificamos que la empresa que desea captar tiene historial de emprendimientos y experiencia en el sector, está en buena salud financiera y también que el proyecto presentado es viable.

Además, contamos con algunas garantías estándar más burocráticas para establecer aún más seguridad a la inversión. Todos los emprendimientos disponibles en el URBE.ME deberán ser obligatoriamente registrados bajo patrimonio de afectación. Patrimonio de afectación es un instrumento que consiste en la adopción de un patrimonio propio para cada emprendimiento, otorgando seguridad a los inversores sobre la asignación de los recursos aplicados en el proyecto. Esto es más una garantía para el inversor de que el emprendimiento se completará.

Por último, es importante aclarar que en el peor de los casos, como en el caso de quiebra de la incorporadora, el inversor todavía entrará en la lista de acreedores para recuperar su inversión. Esta es la gran ventaja del modelo URBE.ME de inversión, ya que en las modalidades tradicionales (inversión directa con la incorporadora vía SCP / SPE) la insolvencia de la empresa acarrea la pérdida de su inversión.

En caso de que la incorporadora suspendiera la obra, la empresa está obligada, en virtud de contrato, a devolver los recursos actualizados por la garantía mínima contractual establecida en su contrato de mutuo. En URBE.ME siempre hay una garantía mínima, que puede variar de un proyecto a otro y es acoplada al CDI.

Usted creció muy rápido y se convirtió en una de las startups más admiradas en el país. Cuente un poco de esa experiencia de emprender en Brasil y el papel del equipo para el éxito.

LO: Realmente fue muy rápido en los últimos años. Sólo hasta la mitad de este año ya doblamos la cantidad de proyectos del año pasado, así como el año pasado ya habíamos doblado la métrica del año anterior. Es muy legal especialmente porque este aumento de proyectos refleja un aumento en la base de inversores, es decir, más gente creyendo que da para construir inversión de una manera más transparente y participativa.

Con todo un movimiento en diversos sectores que dialoga con la economía colaborativa, creemos que el segmento de inversión inmobiliaria no podría quedarse fuera de este cambio de paradigma, y ??ciertamente la forma de incluirlo en esta nueva lógica de mercado que se está construyendo es a través del crowdfunding.

En lo que se refiere al factor Brasil, con certeza todavía tenemos muchos desafíos para enfrentarse como país. Estamos encantados de tener un diálogo bastante abierto con nuestra principal reguladora, como ya he comentado en las cuestiones anteriores, pero sigue siendo un país bastante burocrático, incluyendo cuestiones de empresa, cartoncillo, junta, contabilidad, banco, etc … En este sentido también creemos que las Start Ups, en sus más diversos sectores, puedan aportar mucho para hacer procesos más eficaces y ágiles.

Lucas, muchas gracias por la entrevista. En el caso de Urbe.me y dejar un mensaje final para el lector del Dinerma que se quedó aún más curioso en conocer el Urbe.me.

LO: Por supuesto que pensar en grande en relación con el futuro de la empresa. Creemos mucho en el potencial de URBE.ME en el sentido no sólo de ofrecer mayores ganancias financieras a los inversores, sino también de democratizar las decisiones que se toman en el marcado inmobiliario, acercando a las personas de las ciudades y privilegiando aquellos emprendimientos con impactos urbanos positivos.

En cuanto a los desafíos, me parece importante puntuar que todavía hay mucha gente al margen de las novedades que llegan al mercado financiero. Desgraciadamente, es un sector conservador, lo que tiene como consecuencia una aversión a servicios prestados fuera del eje tradicional. Es una realidad que hay que afrontar todavía. Creo que el próximo paso de expansión del mercado dentro de Brasil será conseguir convencer realmente al gran público de que existen otras buenas opciones viables de servicios financieros fuera de los bancos y corredores tradicionales.

Bueno, para concluir, todos están invitados a entrar en nuestro sitio y conocernos mejor. Estamos a disposición para aclarar cualquier duda y, en nombre del equipo URBE.ME, deseo grandes inversiones!

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