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Cuidado: su negocio inmobiliario puede estar amenazado de ruptura

Por Marcio Fenelon, un especialista en bienes raíces de la creación de riqueza.

Estimado lector, la velocidad y la disponibilidad de la información nos están volviendo cada vez más viciados en soluciones y resultados a corto plazo. Mi propuesta aquí es mirar a largo plazo, tratando de entender cómo las tendencias tecnológicas y del mundo de los negocios pueden afectar a la industria inmobiliaria.

Mi mayor preocupación es con la aparición de tecnologías de ruptura de modelos de negocio. Observa cómo el Internet está castigando a los medios impresos. La industria de noticias se ha convertido en un commodity, y los periódicos y revistas tienen el enorme desafío de reinventarse. Las redacciones están cada vez más vacías.

Otro buen ejemplo de ruptura y destrucción de un modelo de negocio es el de la cadena americana de tiendas al por menor Sears. Para tener una idea de su importancia, sus ventas eran equivalentes al 1% del PIB americano en la década de 1970. De cada tres ciudadanos americanos, uno hacía compras regulares en la empresa.

Sears, casi 50 años después, es sólo una sombra de lo que ya fue, y quien lidera el comercio minorista americano es el implacable Amazon, cuyas ventas representaron el 0,46% del PIB americano en 2015. Son más de 300 millones de cuentas activas en el mercado. mundo todo.

La ruptura que Amazon trajo para el negocio al por menor fue monstruosa. La empresa sustituyó a las tiendas físicas por centros de distribución, con alta tecnología y ganancias de escala sin precedentes, para tener precios cada vez más bajos.

Amazon, principalmente, introdujo una visión de negocios en la que lo más importante es dominar el mercado en detrimento de la rentabilidad. Hasta hoy, el margen de beneficio de la empresa es mínimo.

Incluso con todo ese esfuerzo de Amazon y de todas las demás empresas de tecnología estadounidenses, la venta por comercio electrónico todavía representa sólo el 6,5% del total del comercio minorista estadounidense.

¿El minorista tradicional brasileño está amenazado?

En Brasil las cosas siempre andan más despacio. La participación del comercio electrónico sigue siendo del 2,6% de las ventas totales del comercio al por menor. Son menos inversiones y menor penetración de acceso a internet en comparación con los Estados Unidos.

Me parece que la probabilidad de una participación dominante del comercio electrónico es baja. En primer lugar porque hay algunos productos que son incompatibles con la experiencia de compra virtual, principalmente aquellos en los que vemos la necesidad de sentir, tocar y experimentar.

En segundo lugar, la experiencia de comprar sigue siendo muy agradable para la mayoría de la gente. Ir a una tienda causa más placer que la compra virtual. Es sólo comprobar cómo todavía encaramos la visita a un centro comercial como un paseo.

En tercer lugar, la sustitución masiva de las tiendas al por menor necesita un tipo de inversión que presupone un costo de capital mucho menor de lo que parece posible en Brasil.

Se necesitan inversiones gigantes en galpones, equipos y stock. Teniendo los mayores intereses del planeta, la cuenta de un negocio que es intensivo en capital y con bajas márgenes simplemente no se cierra.

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El fuerte crecimiento estará en el comercio electrónico

Es innegable, sin embargo, que es en el mercado de comercio electrónico que existen las mayores oportunidades de crecimiento. Podemos utilizar, como base para proyección, los datos de crecimiento del 21,8% al año del comercio electrónico desde 2011, en comparación al crecimiento del 3,8% del comercio al por menor en general.

Suponiendo que esta increíble diferencia de crecimiento se mantenga en los próximos 10 años, aún así el comercio electrónico tendría una participación relativamente pequeña, del 11%, en el comercio minorista brasileño en 2026.

El comercio electrónico seguirá creciendo más rápidamente que el comercio tradicional por años, siempre que los inversores en tecnología no se importan en seguir volcando dinero para tratar de obtener una posición de dominación. Queda por saber si esa posición resultará en beneficios que sustenten el negocio cuando el dinero se termine.

Tener una posición del 89% de mercado está lejos de ser un problema para el comercio minorista de tiendas físicas, que todavía tendrá una posición mayoritaria, sin embargo, es importante quedarse con los ojos abiertos.

Para inversores en tiendas al por menor, recomiendo mantener un monitoreo constante de los siguientes ítems:

  • Tasa de crecimiento de comercio electrónico: mucho más del 20% puede indicar un cambio estructural;
  • Avance de la compra virtual para segmentos que antes no tenían gran éxito, como aparecer un modelo de éxito para la negociación de coches exclusivamente por internet;
  • Cambio de comportamiento, principalmente del consumidor más joven, que es menos resistente a los cambios;
  • Disminución de volumen de ventas en el comercio minorista tradicional de centros comerciales. La reducción de rendimiento de los buenos centros comerciales brasileños sería una señal amarilla para el comercio minorista físico.

El comercio todavía va a necesitar de inmuebles

Lo más interesante es que, aunque con baja probabilidad, si realmente ocurre una ruptura del modelo de negocios al por menor, aún así habrá oportunidades para inversores inmobiliarios.

Las empresas minoristas seguirán necesitando viviendas, pero en lugar de tiendas físicas en calles concurridas o en centros comerciales, el operador de comercio virtual necesitará muchos centros de distribución. ¡Sólo Amazon tiene más de 100 galpones!

Estoy seguro de que los operadores de comercio electrónico estarán muy contentos cuando un inversionista inmobiliario aceptar comprar o construir un galpón. El inversionista tendrá su retorno deseado con el alquiler, y el operador minorista podrá concentrar sus recursos en inversiones en tecnología, equipos y stock.

Podemos esperar una demanda creciente de galpones para centros de distribución de comercio electrónico, pero necesitamos tener conciencia de que esa demanda sigue siendo marginal. El comercio electrónico tiene una participación de apenas el 2,6% en las ventas totales al por menor.

El más interesante es que inversores en galpones podrán contar con la demanda del comercio minorista físico, que también utiliza centros de distribución para sus tiendas.

Nos parece que el segmento de galpones de logística funcionaría como un hegde para cualquier amenaza de ruptura del modelo de negocios del comercio al por menor, pues juega en las dos puntas.

Los inversores institucionales ya percibieron la tendencia e inundaron el mercado brasileño con la construcción de nuevos galpones, lo que lo hace todo más difícil en el corto y mediano plazo, pero con grandes perspectivas a largo plazo.

Volvemos a tratar este asunto, para continuar abordando las amenazas y las oportunidades para los segmentos residencial, de oficinas y hoteleros. Antes de despedirme, pido que eche un vistazo a este contenido imperdible (basta con hacer clic aquí). ¡Un abrazo y hasta la próxima!

Nota: Esta columna se mantiene gracias a la creación de riqueza, lo que contribuye a los lectores Dinheirama puede tener acceso a contenidos de calidad libres.

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