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Consorcio inmobiliario y el alza en el precio de los inmuebles

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Consorcio inmobiliario y el alza en el precio de los inmuebles Es nítida el cambio en el mercado inmobiliario brasileño. La mayor oferta de crédito, los incentivos traídos por el programa ‘Mi Casa, Mi Vida’ y la migración socioeconómica de la población aumentaron (mucho!) La demanda por inmuebles, especialmente aquellos enfocados en la clase media. Piense en algunos amigos o familiares más cercanos, ciertamente uno de ellos está negociando o acaba de negociar la compra de un inmueble.

Como usted ya sabe, el aumento de la demanda de casas y apartamentos eleva los precios de venta y los márgenes de los negocios. El principio es simple y se aplica siempre que hay negociación: si muchos quieren comprar, es posible vender más caro, después de todo hay grandes posibilidades de que el negocio se concreta de esa forma. Otra variante del pensamiento también existe: si alguien quiere comprar, probablemente está dispuesto a pagar más por el bien.

El hecho es que el precio de los inmuebles se disparó. Según datos de Embraesp (Empresa Brasileña de Estudios de Patrimonio), el precio medio del metro cuadrado de inmuebles de dos dormitorios en la capital paulista tuvo alza del 39,4% entre 2006 y 2009. La media indica el movimiento general del mercado, pero ciertas las regiones vieron los precios saltar más del 70% en el período.

En la piel del consorciado …
Al optar por un consorcio inmobiliario, el participante establece un estándar, una referencia para el cálculo del valor de la carta de crédito y su cuota de participación. Supongo que en 2006, usted optó por un consorcio teniendo como referencia un apartamento de R $ 150 mil. El mercado era «normal», la referencia era válida.

En 2009, después de alguna espera, su turno llegó y usted fue contemplado. Para su sorpresa, ese inmueble referencia, antes en el valor de R $ 150 mil, pasó a costar R $ 250 mil. Su carta de crédito fue debidamente corregida por el indicador comúnmente utilizado en los consorcios de este tipo, el INCC (Índice Nacional de Costo de la Construcción), que acumuló un alza del 28,8% en el período, pero el valor quedó lejos de lo necesario.

La matemática es simple: el dinero disponible para la compra de la propiedad se ha corregido en un 30%, pero el inmueble se quedó 66% más caro. La cuenta no se cierra. ¡La sensación es frustrante! La edición de ayer del diario Folha de S. Paulo dedicó materia que muestra ejemplos reales de consorciados que pasaron por situaciones como esa.

Entonces el consorcio inmobiliario no es bueno?
Retomo mi polémica opinión: el consorcio no puede considerarse una inversión. No recomiendo, aunque es mejor que simplemente no ahorrar. Al optar por participar en la modalidad, usted paga para que alguien maneje las sumas amalgadas contando con la suerte para estar entre los primeros a ser sorteados. Si sale pronto, óptimo. De lo contrario, no vale la pena. Por eso es común llamar al consorcio de «ahorro forzado».

¿La alternativa? Prefiera separar la cantidad que se va a invertir y administrar de forma proactiva. La ganancia en relación a la inflación puede obtenerse con combinaciones simples de inversión directa en títulos públicos, fondos mixtos, cuota de ahorro y acciones, especialmente si el plazo medio de contribución es mayor que cinco años. El valor acumulado será mucho mayor que el de la carta de crédito contratada y que la corrección normalmente aplicada en estos contratos.

«El resultado financiero del consorcio depende de la suerte. Si la persona es contemplada luego, el consorcio equivale a una financiación barata. Si la persona está cubierta desde la mitad hasta el final, es un ahorro en el que uno paga interés en lugar de recibirlas «- Roy Martelanc, profesor de finanzas en la USP, para la hoja.

Haga su propio ahorro aprendiendo a invertir con disciplina. Esto es básico. Si aún prefiere el consorcio, dedique más atención a los detalles del mercado inmobiliario. Evalúe la situación de los precios en la región donde desea comprar su casa, levante el porcentaje medio de valorización de los últimos años e incorpore eso en el valor principal de la carta de crédito antes de contratar el consorcio o como una segunda cuota.

Evite sorpresas al ser contemplado y prefiera no contar con la suerte. Ella ayuda, pero no resuelve.

Foto de crédito a freedigitalphotos.net.

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